カムデン・プロパティ・トラスト、2025年のFFOガイダンス引き上げを概説し、供給抑制の中で4億ドルの買い戻しの可能性を示唆

収益報告に関する洞察: カムデン プロパティ トラスト (CPT) 2025 年第 3 四半期

経営者の視点

＊最高経営責任者（CEO）のリチャード・カンポ氏は、カムデン本社のヒューストン移転完了を強調し、「我々は前進し、それが2026年以降にもたらすであろう新たな始まりに興奮している」と強調した。カンポ氏は、第3四半期までアパート需要が堅調で、2025年が過去25年間で最もアパートの吸収が進んだ年の一つとなったと指摘し、「アパートへの投資には説得力がある。需要は高いが、供給はコロナ前の10年間の平均を下回り、市場のバランスが戻っている」と述べた。
* カンポ氏は、高品質不動産のキャップレートが 4.75% ～ 5% の範囲にある民間市場の販売に言及し、「アパートの民間市場価格と公的市場価格との明らかな乖離」に注意を喚起した。同社は大幅な割引価格で5,000万ドルの株式を買い戻し、処分を通じて資金調達される可能性のある4億ドルの買い戻し承認を保持している。
* キース・オーデン氏は、同四半期の既存店売上高が0.8%増加し、年初から0.9%増加し、稼働率は平均95.5%だったと報告した。オーデン氏は、「12月と1月の更新オファーは平均3.3%増加で送信された」と述べた。
* 社長、CFO、次官補のアレクサンダー・ジェセット氏は、3つの古いコミュニティを1億1,400万ドルで売却し、その収益を自社株買いに充当することについて詳しく説明した。ジェセット氏は、「現在、当社のガイダンス範囲の中間点で、通年で4億2,500万ドルの買収と4億5,000万ドルの譲渡を見込んでおり、買収と譲渡の両方で7億5,000万ドルという以前のガイダンスから減額されている。」と説明した。ジェセット氏は、同四半期の中核的運用資金（FFO）が1億8,680万ドル（1株当たり1.70ドル）であり、ガイダンスの中間点を0.01ドル上回っていると強調した。
* ジェセット氏はさらに、「当社は通期の既存店経費の中間点を2.5％から1.75％に引き下げる。また、通期の既存店純営業利益の伸び率の中間点を25ベーシスポイントに維持する」と付け加えた。

展望

* ジェセット氏は、「当社のガイダンス範囲の中間点で、通期では買収額が 4 億 2,500 万ドル、譲渡額が 4 億 5,000 万ドルになると予想しています。これは、以前のガイダンスである買収と譲渡額の両方で 7 億 5,000 万ドルから減額されます。」と述べました。
* 第4四半期について、カムデンは1株当たりコアFFOが1.71ドルから1.75ドルの範囲内になると予想しており、中間点で1株当たり0.03ドルの連続増額となる。2025年通年のコアFFOガイダンス中間点は1株当たり0.04ドル引き上げられ、6.85ドルとなった。
* ジェセット: 「これは、当社の 2025 年コア FFO ガイダンスに対する 3 回連続の増額であり、当初の 2025 年ガイダンスから 1 株あたり合計 0.10 ドルの増加に相当します。」
* 第 4 四半期の稼働率は 95.2% ～ 95.4% と予想されます。

財務結果

*ジェセット氏は、同四半期のコアFFOが1億8,680万ドル、または1株当たり1.70ドルであると報告した。不動産収入は「予想と一致している」と説明され、特に固定資産税が予想を下回ったため、不動産費用は引き続き上振れした。
* カムデンの純負債対EBITDAは4.2倍で、2026年第4四半期まで重大な負債満期はなく、2027年まで希薄化満期はありません。
* 2025 年の非中核 FFO 調整額は、主に法務費用および取引費用に関連し、1 株あたり約 0.11 ドルになると予想されます。

Q&A

* シティグループ、エリック・ウルフ氏: 2026 年についての初期の考えを求められ、ジェセット氏は次のように答えました。「私がお伝えするのは、当社の収益はおそらくほぼ横ばいになるということです。これは、2025 年の収益と一致するでしょう。」同氏はさらに、「不確実性という点では、確かに25年に見たよりもはるかに良い形になっている…そのほとんどは、2026年を迎えるまでに解決されるはずだ」と付け加えた。
* ウェルズ・ファーゴのジェームズ・フェルドマン氏：民間の投資意欲と市場の断絶について質問され、カンポ氏は「集合住宅に対する旺盛な需要が依然として残っている…課題は、世の中にあまりないことだ」と述べた。スタンリー・ジョーンズ氏は、「2025年は2024年とほぼ同じ傾向であり、依然として新型コロナウイルス感染症以前の水準を大幅に下回っている」と付け加えた。
*モルガン・スタンレーのアダム・クレイマー氏：第4四半期のリーススプレッドについて質問され、カンポ氏は「当社のブレンドは約1％下落すると考えている。典型的な季節ベースで考えると、第4四半期にはこのような状況になるだろう」と答えた。
* KeyBanc のオースティン・ヴルシュミット氏: 収益見通しと占有率について質問されました。ジョーンズ氏は次のように認めました。 それは、第 4 四半期に向けて快適と感じるレベルの稼働率を確保できるようにしていたからです。」
* エバーコア ISI のスティーブ・サクワ氏: 自社株買いの規模について尋ねると、カンポ氏は「メインストリートの不動産を 0.75 ドルまたは 1 ドルで売却でき、1 ドルあたり 0.75 ドルで自社株を買い戻すことができます。そのためにレバレッジを増やすつもりはありません。」と答えました。

感情分析

＊アナリストらは占有率、供給吸収、買い戻し規模、需要見通しについて懸念を表明し、概して慎重から中立のトーンであった。フォワードガイダンス、供給への影響、資本配分について明確にするよう質問が迫られた。
*準備された発言では経営陣の口調は自信に満ちていた――「新型コロナウイルス感染症後の供給環境の行き過ぎが終息した後、より強力な成長プロファイルに移行することを楽しみにしている」――質疑応答では、特に2026年の予測に関して若干慎重になっており、ジェセット氏は「指針を与えるつもりはないが、楽観的な人なら楽観視できることは確かにある」と述べた。
* 第 2 四半期と比較して、経営陣のセンチメントは引き続き建設的だが、マクロ環境と供給の変化に関する不確実性が高まっていることを認めた。

四半期ごとの比較

* 買収と譲渡に関するガイダンスは、第 2 四半期のそれぞれ 7 億 5,000 万ドルから、第 3 四半期の通年では買収が 4 億 2,500 万ドル、譲渡が 4 億 5,000 万ドルに減額されました。
* 1 株当たりのコア FFO ガイダンス中間点は、第 2 四半期の 6.81 ドルから第 3 四半期には 6.85 ドルに増加しました。
* 第 3 四半期は、第 2 四半期と同様にコア FFO が 1 株あたり 1.70 ドルであると報告されましたが、第 4 四半期の見通しは中間時点ではさらに高くなります。
* 第 3 四半期の平均稼働率は 95.5% で、第 2 四半期の 95.6% から若干低下しました。
* 第 3 四半期の経営陣のトーンは、第 2 四半期で強調された戦略的開発と買収の成長と比較して、短期的な安定化と資本配分 (自社株買い) に重点を置いていました。
* 第 3 四半期のアナリストの質問は、第 2 四半期の賃料上昇率の回復と需要促進に焦点を当てていたのと比較して、資本配分 (買い戻し/売却)、供給吸収、占有戦略にシフトしました。

リスクと懸念事項

＊経営陣は、継続的な新規供給、雇用の伸びの鈍化、経済的不確実性を継続的な課題として挙げ、その結果、賃料の値上げよりも稼働率に重点が置かれることになった。
*新規供給による直接的な競争は依然として広範囲に及んでおり、最も影響を受ける市場としてオースティンとナッシュビルが強調されている。カンポ氏は、「当社のポートフォリオのあらゆる部分が納入された供給と直接競合している」と述べた。
*オースティン、ナッシュビル、デンバー、フェニックスなどの供給量の多い市場では、入居を優先する取り組みにより、譲歩率が約10%と報告されています。
＊アナリストらは固定資産税還付の持続可能性と２０２６年の潜在的な逆風に疑問を呈したが、ジェセット氏は「２６年、２７年、２８年、そして今後も同じレベルの成功が継続しないと予想する理由はない」と述べた。

最終的なポイント

カムデン・プロパティ・トラストは、堅調な需要、堅調な居住者維持、資本リサイクルと株式買い戻しへの継続的な注力が強調され、予想に沿った第3四半期の業績を達成した。経営陣は通期の買収・売却目標を引き下げる一方、中核となるFFOガイダンスを3四半期連続で引き上げ、市況が持続する場合にはさらなる自社株買いを示唆した。 同社は、占有率を優先し、経費を管理し、強固なバランスシートを活用することで供給の逆風を乗り越えており、2026 年以降に向けて供給圧力が緩和される中、成長見通しの改善に向けた態勢を整えている。

決算報告の全文を読む [https://seekingalpha.com/symbol/cpt/earnings/transcripts]

カムデン・プロパティ・トラストの詳細

* カムデン プロパティ トラスト (CPT) 2025 年第 3 四半期決算報告書トランスクリプト [https://seekingalpha.com/article/4840467-camden-property-trust-cpt-q3-2025-earnings-call-transcript]
* カムデンの不動産: アパート不動産の長期購入の機会 [https://seekingalpha.com/article/4825639-camden-property-long-term-buying-opportunity-in-apartment-real-estate]
* カムデン プロパティ トラスト (CPT)、BofA Securities 2025 グローバル不動産カンファレンスで講演 (トランスクリプト) [https://seekingalpha.com/article/4821628-camden-property-trust-cpt-presents-at-bofa-securities-2025-global-real-estate-conference]
* カムデン プロパティ トラストの FFO はインラインで 1.67 ドル、不動産収入は 3 億 9,568 万ドル [https://seekingalpha.com/news/4517828-camden-property-trust-ffo-of-167-in-line-property-revenues-of-39568m]
* サンベルトの需要回復に伴い、カムデン・プロパティがスティフェルでの買収に引き上げられた [https://seekingalpha.com/news/4489246-camden-property-raised-to-buy-at-stifel-as-demand-recovers]