Healthcare Realty Trust Inc (HR) 2025 年第三季度收益电话会议亮点：强劲的租赁活动和......

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每股标准化 FFO：0.41 美元，同比增长 5%。同店 NOI 增长：过去两个季度平均 5.25%。同店入住率：增加 180 个基点。调整后 EBITDA 净负债：减少至 6 倍以下。租赁活动：已执行租赁 160 万平方英尺，包括 441,000 平方英尺新租赁。租户保留率：增加到近 89%，为 6 年来的最高水平。年度自动扶梯：整个投资组合提高到 3.1%。处置活动：年初至今以 6.5% 的混合上限出售了 5 亿美元的资产。开发管道：两个活跃项目，预计稳定的 NOI 约为 800 万美元。再开发投资组合：增加了 5 项资产，总预算约为 6000 万美元。更新了 2025 年 FFO指导：增加至每股 1.59 美元至 1.61 美元的范围。同店现金 NOI 增长指导：更新至 4% 至 4.75%。一般及行政费用：本季度正常化一般管理费用为 970 万美元。杠杆：减少至 5.8 倍。

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发布日期：2025 年 10 月 31 日

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优点

Healthcare Realty Trust Inc（纽约证券交易所股票代码：HR）报告称，过去两个季度同店 NOI 强劲增长，平均增长率为 5.25%。入住率增长了 180 个基点，在 100 名大都市中达到近 93% 的历史新高。该公司拥有 110 万平方英尺的强劲租赁渠道，其中三分之二处于意向书或租赁文件阶段。HR 已成功将其 EBITDA 净债务减少了一半。该公司提高了 FFO 和同店指导，本季度标准化 FFO 为每股 0.41 美元。

负分

该公司仍处于完成战略处置的过程中，合同或意向书资产为7亿美元。再开发项目可能会拖累盈利，因为某些资产可能需要大量资本投资。门诊医疗交易市场正在升温，这可能会加剧收购竞争。HR的资产负债表此前杠杆过高，虽然有所改善，但有必要进一步去杠杆。该公司面临着在供应紧张的环境下保持高保留率和推动租赁经济的挑战。

问答亮点

问：考虑到资产出售和重建活动，您能否提供对未来几个季度 NOI 影响的见解？答：总裁兼首席执行官 Peter Scott 解释说，稳定的投资组合预计将同比增长 3-4%。未来三年增量 5000 万美元的 NOI 增长将来自重建和租赁。其中一半预计来自重建，本季度将增加 5 项资产，预计还会有更多资产。另一半将来自租赁，有助于NOI 增长好于预期。

故事还在继续

问：医疗系统租赁的增加是由续租或新的租赁活动推动的吗？答：首席运营官 Robert Hull 指出，这一增长是由于医疗系统扩大市场份额和改善租户关系所致。将服务转移到门诊设施的趋势仍在继续，改造后的资产管理平台加强了与医疗系统的对话。

问：为什么处置的资本化率假设降低了 25 个基点，这对剩余资产销售意味着什么？答：Peter Scott 表示，剩余资产偏向那些具有增值成分的资产，而这些资产需要更长的时间才能完成。该组合包括遗留办公资产，资本化率调整反映了这些剩余资产的性质，而不是市场条件的变化。

问：市场上有大量医疗办公室处置，这是否表明对该行业的未来存在担忧？答：Peter Scott 强调，私募市场对门诊医疗资产的强劲竞购是积极的。处置的重点是优化投资组合，以实现未来 NOI 增长和资产负债表改善。公司的目标是尽快从防御战略转向进攻战略。

问：再开发池中增加资产的策略是什么？这些资产目前是否已被占用？ 答：彼得·斯科特解释说，重建池中添加的大多数资产目前都处于空置状态或近期租赁到期。重点是投资资本以确保与卫生系统的长期租赁，预计租户腾出的情况最少。

问：Healthcare Realty Trust 计划如何利用其 ATM 股权计划和股票回购？答：Peter Scott 澄清说，虽然 ATM 计划已经到位，但没有立即计划以当前股票水平发行股票。重点是利用资产负债表能力进行战略投资，主要通过合资企业和选择性收购。

问：自处置计划启动以来，医疗办公楼的买家群体发生了哪些变化？答：首席信息官 Ryan Crowley 指出，在贷款条件改善和私人机构资本的推动下，买家需求依然强劲。卫生系统也增加了收购，促进了买家组合的多元化。

问：利润率和入住率改善的预期时间表是什么？答：Peter Scott 表示，利润率和入住率的改善进展快于预期，目前入住率为 91%，利润率约为 64-65%。重点是有机租赁和费用控制，以实现进一步改善。

问：Healthcare Realty Trust 如何应对 2026 年租赁到期问题，自动扶梯存在哪些机会？答：Robert Hull 提到，该公司的自动扶梯新租约和续约率正在实现 3% 以上。随着供应收紧和投资组合质量提高，2026 年自动扶梯有可能进一步增加。

问：开发和再开发项目的策略是什么，什么水平被认为是最佳的？答：Peter Scott表示，新开发项目只有在大量预租的情况下才会开始。再开发项目优先进行再投资，预计现金收益率为9-12%。公司的目标是维持约25个再开发项目，平衡资本投资和自由现金流。

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