随着新供应量下降和开发管道的推进，中美洲公寓社区概述了 8.74 美元的核心 FFO 指导

财报电话会议洞察：中美洲公寓社区 (MAA) 2025 年第 3 季度

管理观点

* 首席执行官 Brad Hill 强调，“我们第三季度核心 FFO 业绩符合我们的预期，增强了我们平台和战略的弹性。”希尔强调了强劲的入住率、稳定的收藏量以及租赁率的同比改善，他表示：“我们市场的需求依然健康，我们感到鼓舞的是，我们地区创纪录的租赁量正在被消化，入住率在过去 5 个季度增加了 450 个基点。”他指出，其市场的供应水平“下降速度比许多其他地区更快”，本季度新开工量仅为库存的 0.2%，过去四个季度为 1.8%，“大约是历史正常水平的一半”。
* Hill 报告称，最近以约 9600 万美元的价格收购了堪萨斯城，预计第一年的 NOI 收益率为 5.8%，并强调了后续土地购买，用于扩建 88 个单位，预计将稳定收益率提高到近 6.5%。他还宣布了亚利桑那州斯科茨代尔的一个新开发项目，计划于第四季度开始，预计稳定 NOI 收益率为 6.1%。MAA 目前拥有或控制 15 个开发地块，批准时间超过 15 个。 4,200 个单位，计划在未来 6 个季度内开工 6 至 8 个项目。
* 执行副总裁兼首席战略与分析官 Tim Argo 详细介绍说，第三季度的平均实际入住率提高至 95.6%，净拖欠率仅为计费租金的 0.3%。他指出，“本季度的混合定价为正 0.3%，比去年第三季度提高了 50 个基点。” Argo 还报告了中端市场和一些大型市场的强劲表现，而奥斯汀和纳什维尔继续面临供应挑战。
* 首席财务官 A.Holder 表示：“我们报告的本季度核心 FFO 为稀释后每股 2.16 美元，这与我们第三季度指引的中值一致。” Holder 还指出，“截至本季度末，我们的现金和借贷能力合计为 8.15 亿美元……我们的净债务与 EBITDA 比率为 4.2 倍。”

展望

* Holder 表示，“我们调整了今年的核心 FFO 和同店指导，并修订了之前提供的详细指导的其他领域。”全年核心FFO指导中点现为每股8.74美元，区间为8.68美元至8.80美元。有效租金增长指导中点下调至负0.4%，平均财务入住率指导维持在95.6%。同店总收入指导修订为负0.05%，同店物业运营费用增长预测下调至2.2%。同店NOI预期调整为负1.35%。
* 管理层预计明年的供应交付量将比 2024 年的峰值下降约 50%，并预计在未来 6 个季度开始建设 6 至 8 个项目。他们表示对 2026 年就业市场状况将继续保持谨慎态度，但预计“随着进入 2026 年，进展将继续显现出来。”

财务业绩

* MAA 报告本季度核心 FFO 稀释后每股收益为 2.16 美元。该季度包括 0.01 美元的有利管理费用、0.05 美元有利的同店费用，被不利的同店收入 0.05 美元和 0.01 美元的非同店费用所抵消。本季度，当前 7.97 亿美元产品线的开发成本为 7800 万美元，预计未来 3 年将资助 2.54 亿美元。年。未偿债务约为 91% 固定，平均期限为 6.3 年，有效利率为 3.8%。
* 季度末后，该公司将循环信贷额度从 12.5 亿美元扩大到 15 亿美元，并将期限延长至 2030 年 1 月。商业票据计划的最高限额增至 7.5 亿美元。

问答

* Eric Wolfe，花旗银行：当被问及最近的定价趋势和市场异常波动时。Tim Argo 回答说，“我们通常看到了相当典型的季节性”，并列举了达拉斯和亚特兰大的令人鼓舞的趋势，而华盛顿特区的趋势则有所缓和。
* Wolfe 还询问了 2026 年的盈利情况。Hill 回答说，“26 年的需求基本面看起来与今年非常相似”，Argo 预计 2026 年的盈利“大致持平或略有负值”。
* James Feldman，富国银行：询问 2026 年的费用前景。 霍尔德表示，房地产税应该以“相对正常的速度增长，即 2.5% 至 3.5% 之间”，而保险将提供一些顺风车。费尔德曼还询问了有关优惠的问题，阿尔戈回答说“第三季度的优惠比第二季度要高一些。”
* Adam Kramer，摩根士丹利：被问及 10 月份的租赁节奏和租赁增长情况时。Argo 指出，租赁速度“比我们预期的要慢一些”，而租金完好无损，并预计第四季度将出现“正常的季节性”。
* Steve Sakwa，Evercore ISI：对资本配置和开发收益率提出质疑。Hill 详细说明了对“实现复合收益增长”的关注，并表示通过开发配置资本，收益率在 6% 至 6.5% 范围内仍然具有增值作用。
* Jana Galan，美国银行：被问及资本化率承保和投资者行为。Hill 指出资本成本是资本化率低于 5% 的主要驱动因素，并讨论了买家承保“几年更激进的租金增长”。

情绪分析

* 分析师表达了略微负面至中性的情绪，重点关注对新租赁定价、优惠和资本配置的担忧。对特定市场表现、供应压力和复苏步伐的质疑，反映出对近期盈利增长的谨慎态度。
* 管理层在准备好的发言中保持自信和谨慎的语气，但在问答过程中更加谨慎和解释，经常提到“正常季节性”并强调运营纪律。在讨论就业增长和2026年不确定的宏观环境时，出现了犹豫的语言。
* 与上一季度相比，管理层的语气从对环比改善的乐观态度转变为更加温和的前景，并多次提到“小幅调整”和“正常季节性”。

季度与季度比较

*有效租金增长指引从第二季度的负0.25%进一步下调至负0.4%，全年核心FFO指引中点从每股8.77美元下调至8.74美元。同店收入前景从0.1%下调至负0.05%，同店NOI指引从负1.15%下调至负1.35%。
* 战略重点更多地转向发展，特别提到了新项目和扩大的管道。分析师的问题更多地集中在近期盈利压力和运营风险上，而管理层对复苏步伐的乐观程度不如第二季度。
* 分析师仍坚持探究供应压力、优惠和资本配置的清晰度，而管理层则反复强调运营纪律和长期需求前景。

风险和担忧

* 管理层将持续的供应压力、就业增长放缓以及新租赁的定价能力减弱视为主要挑战。指导更新反映了“随着夏季更广泛的经济和就业市场的放缓，新租赁租金的复苏轨迹较低。”
* 分析师对租赁速度、优惠影响、资本配置以及 2026 年不确定的就业市场前景表示担忧。管理层的缓解策略集中在运营纪律、有针对性的重建和对高需求市场的关注上。

最后的结论

管理层强调了核心业务的持续弹性、强劲的开发活动和积极的资本管理，但承认近期盈利增长和租金表现面临就业增长放缓、供应压力和不确定的宏观环境带来的阻力。调整后的指导反映了这些阻力，但管理层预计，随着供应下降和开发管道的推进，复苏将加强，从而支持未来时期的持续增长。

阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/maa/earnings/transcripts]

有关中美洲公寓社区的更多信息

* 中美洲公寓社区公司 (MAA) 2025 年第三季度收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/article/4835588-mid-america-apartment-communities-inc-maa-q3-2025-earnings-call-transcript]
* 中美洲公寓社区：失宠 4% 以上的收益率，具有长期反弹潜力 [https://seekingalpha.com/article/4833137-mid-america-apartment-communities-out-of-favor-4-percent-yield-with-long-term-rebound-potial]
* 中美洲公寓：Quality REIT 进入购买区 [https://seekingalpha.com/article/4829870-mid-america-apartment-quality-reit-enters-buy-zone]
* 中美洲公寓社区 FFO 为 2.16 美元，比预期低 0.01 美元，收入为 5.5437 亿美元，比预期低 111 万美元[https://seekingalpha.com/news/4510732-mid-america-apartment-communities-ffo-of-2_16-misses-by-0_01-revenue-of-554_37m-misses-by]
* Seeking Alpha 对中美洲公寓社区的量化评级 [https://seekingalpha.com/symbol/MAA/ ratings/quant- ratings]