EfTEN 房地產基金 AS 2025 年第三季度和九個月未經審計的業績

基金經理評論在經濟活動長期低迷的情況下，EfTEN Real Estate Fund AS的財務業績逐漸改善。這是由於該基金非常注重維持低空置率，在養老和物流領域有新的成功投資，以及利息成本的降低。因此，該基金的自由現金流有所增加，再加上計劃的銀行貸款再融資，預計將使該基金管理層能夠在春季向股東提出創紀錄的股息2026.春季出現的入住率改善的第一個積極跡象持續到第三季度。該基金的投資組合空置率連續第二個季度下降，在9月底達到3.6%。夏季，位於塔爾圖市的ERM養老院第二期工程竣工，該房產的租金收入到8月逐漸達到合同規定的水平。加上4月份新增的Hiiu養老院和竣工的Valkla 養老院新一期，該基金投資組合中養老院板塊的租金收入在第三季度增至 4.7%，幾乎是一年前的一半。 投資組合空置率的減少和新租賃空間的增加導致淨租金收入 (NOI) 和 EBITDA 均增長，分別比 2024 年第三季度增長 5.1% 和 6.3%。前 9 個月今年以來，該基金每股潛在毛股息為0.6666歐元，較上年同期增長12.6%。考慮到貸款本金償還的定期性和強勁的財務槓桿指標，該基金管理層計劃於2026年初對銀行貸款進行再融資，預計向股東大會提議支付本年度每股淨股息1.20歐元2025年，比2025年春季提出的計劃高出8.1%，比2024年春季的計劃高出20%。 第三季度，EURIBOR利率近兩年的下降趨勢停止。由於利率不太可能進一步大幅下降，該基金繼續了第二季度末開始的利率確定程序。 9月份，該基金的拉脫維亞子公司簽訂了利率互換協議名義金額為 1,110 萬歐元，固定利率為 2.2%。截至第三季度末，利率掉期協議覆蓋了基金子公司貸款中總計 2,270 萬歐元，占基金綜合貸款組合的 15%。 財務業績概覽EfTEN Real Estate Fund AS 在第三季度實現綜合銷售收入 835.9 萬歐元。 2025年（2024年第三季度：800.6萬歐元），9個月為2442.7萬歐元（2024年9個月：2392.4萬歐元）。第三季度銷售收入較去年同期增長4.4%，9個月銷售收入增長2.1%。銷售收入的增長主要得益於物流和護理方面的新增投資該基金2025年9個月期間的綜合淨租金收入（NOI）達2267.8萬歐元（2024年9個月：2220.3萬歐元），增長2.1%。 NOI利潤率保持在93%（2024年：相同），這意味著與物業管理直接相關的成本（包括土地稅、保險、維護和改善工程）營銷費用占基金收入的 7%。 2025 年第三季度，該基金實現綜合淨利潤 525.1 萬歐元（2024 年第三季度：385.4 萬歐元）。淨利潤的增長主要是由於銷售收入增加和 EURIBOR 下降導致利息費用減少所致 – 2025 年第三季度利息費用總計 160.3 萬歐元相比 2024 年第三季度的 217.1 萬歐元2025 年 9 個月期間的合併淨利潤為 1,344.3 萬歐元（2024 年 9 個月：1,010.4 萬歐元）。利息支出同比減少 1,541 萬歐元，即 23%。 2025 年 9 個月期間2025年，集團調整後現金流（EBITDA減去貸款償還額減去利息支出）為953萬歐元，比去年同期增長19%。 這一增長主要歸因於新收購和開髮帶來的現金流，以及EURIBOR下降帶來的利息支出下降。根據該基金的股息政策，該基金在九個月期間可支付每股0.6666歐元的毛股息。考慮到財務槓桿水平較低以及貸款本金定期償還，該基金管理層計劃在2026年初對附屬貸款進行再融資，並支付淨股息股東每股 1.20 歐元。 截至2025年9月30日，集團總資產為40349.3萬歐元（2024年12月31日：39876.3萬歐元），其中投資性房地產公允價值佔比95.0%（2024年12月31日：93.7%）。 房地產投資組合截至9月30日2025年，本集團持有37項（2024年12月31日：36項）商業房地產投資，公允價值為38,226.8萬歐元（2024年12月31日：37,381.5萬歐元），收購成本為37,946.7萬歐元（2024年12月31日：37,056.1萬歐元）。作為基金子公司，集團還持有一家合資企業的 50% 權益，該合資企業擁有塔林皇宮酒店，截至 2025 年 9 月 30 日公允價值為 863.3 萬歐元（2024 年 12 月 31 日：863 萬歐元）。 2025 年前 9 個月，集團在新物業和開發項目上總共投資了 890.7 萬歐元3月份，集團子公司 EfTEN Hiiu OÜ 以 400 萬歐元收購了位於塔林 Hiiu 42 的一處房產。根據現有租賃協議，北愛沙尼亞醫療中心基金會繼續佔用該房產的部分，同時與 Südamekodud 內的一家公司 Hiiu Südamekodu OÜ 就剩餘空間簽署了長期（10 + 10 年）租賃協議AS 集團與租戶和 Südamekodud AS 合作，將該建築部分重建為名為“Nõmme Südamekodu”的普通養老院，最終將容納最多 170 名居民。 2025 年上半年，Valkla 養老院 C 座工程竣工，塔爾圖 Ermi 養老院開始二期建設。 2025 年 4 月，去年秋季收購的 Paemurru 物流中心已竣工，上半年對該物業追加投資 174.3 萬歐元。 2025 年前 9 個月，集團共獲得租金收入 2,366 萬歐元，較 2024 年同期增長 3%。 截至 9 月 30 日2025年，集團投資物業的空置率為3.6%（2024年12月31日：2.6%）。空置率最高的是寫字樓部分，為16.8%，空置空間的租賃時間比前期更長。 融資由於財務能力的改善，EfTEN Real Estate Fund AS的子公司增加了銀行貸款總額歐元2025年4月為732萬歐元。此外，在2025年的9個月期間，銀行貸款用於資助Valkla養老院和Paemurru物流中心的建設工程，總額為283萬歐元。 4月份，該基金的子公司EfTEN Hiiu OÜ簽署了一項貸款協議，為Hiiu街42號大樓的重建提供資金，金額為325萬歐元。資產負債表日，2025 年 10 月，簽署了貸款協議附錄，貸款金額增加至 365 萬歐元。 未來 12 個月，11 家子公司的貸款協議將到期，截至 2025 年 9 月 30 日，未償還餘額總計為 4,140.6 萬歐元。這些到期貸款的 LTV（貸款價值）比率為 37% 至 59%，且相與浮動利率掛鉤。 為對沖利率風險，集團旗下兩家子公司簽訂了總名義金額為2,260萬歐元的利率掉期協議，浮動利率（1個月EURIBOR）固定在1.995%和2.2%水平。 截至2025年9月30日，該基金的利息保障倍數（ICR）為3.9（2024年9月30日：3.0），這一改善主要是由於 EURIBOR 下降所致。由於集團房地產投資抵押貸款的定期償還以及財務槓桿水平較低，該基金管理層計劃於 2026 年初對貸款進行再融資，以提高基金支付股息的能力。 股票信息截至 2025 年 9 月 30 日，EfTEN Real Estate Fund AS 的註冊股本為歐元114,403 千（2024 年 12 月 31 日：同）。股本由 11,440,340 股（2024 年 12 月 31 日：同）組成，每股面值為 10 歐元（2024 年 12 月 31 日：同）。 截至目前，EfTEN Real Estate Fund AS 的每股資產淨值 (NAV) 為 20.44 歐元2025 年 9 月 30 日（2024 年 12 月 31 日：20.37 歐元，反映 2025 年 9 個月期間增長 0.3%。若不計股息分配，該基金的資產淨值同期將增長 5.1%。EfTEN Real Estate Fund AS 的股票自 12 月起已在塔林納斯達克主要交易名單上交易2017.截至2025年9月30日，基金理事會和管理委員會成員及其相關人員擁有32.18%的股份。綜合收益表第三季度9個月2025202420252024歐元千收入8,3598,00624,42723,924銷售服務成本-383-473-1,278-1,232毛利潤7,9767,53323,14922,692營銷成本-143-111-471-489一般及管理費用-897-860-2,844-2,679利潤投資性房地產公允價費用-1,630-2,171-5,172-6,644稅前利潤5,5074,06915,53411,101所得稅費用-256-215-2,091-997報告期淨利潤5,2513,85413,44310,104 period5,2513,85413,44310,104每股收益 - 基本0.460.361.180.93 - 稀釋0.460.361.180.93綜合財務狀況表30.09.202531.12.2024歐元 千資產現金及現金等價物16,10718,415活期存款02,092應收款項及應計收益1,2042,055預攤費用377138流動資產合計17,68822,700長期應收款253154合營企業股權2,1271,960投資財產383,268373,815財產、廠房和設備157134非流動資產總額385,805376,063資產總額403,493398,763負債和股權借款46,23730,300衍生工具690應付賬款和預付款項2,7203,245流動負債合計49,02633,545借款108,348119,120其他長期負債2,1301,928遞延所得稅負債10,17211,097非流動負債合計120,650132,145合計負債169,676165,690 股本114,403114,403股本溢價90,30690,306法定公積金4,1562,799未分配利潤24,95225,565股本合計233,817233,073負債合計股票403,493398,763Marilin Hein
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