Broadstone Net Lease 將 2025 年 AFFO 每股指引上調至 1.49-1.50 美元，因定制化勢頭強勁

收益電話會議洞察：Broadstone Net Lease (BNL) 2025 年第三季度

管理觀點

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首席執行官約翰·莫拉涅 (John Moragne) 報告稱，“強勁的季度業績反映了我們差異化增長戰略的持續成功以及我們團隊深厚的專業知識和戰略敏銳度。”他強調了 2.04 億美元的投資，用於收購和開發項目、全額租金收取以及解決 At Home 和 Claire 的租戶狀況，且沒有產生壞賬。 Moragne 宣布，與 2024 年第三季度相比，季度合同租金義務增長 1.2%，季度 AFFO 每股增長 5.7%。他表示，“我們將 2025 年全年指導值上調至 AFFO 1.49 至 1.50 美元每股收益，全年增長 4.2% 至 4.9%。”

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Moragne 討論了今年迄今 5.526 億美元的投資，包括 3.534 億美元的新收購、1.502 億美元的定制開發、4070 萬美元的過渡資本和 830 萬美元的創收資本支出。新房產收購的加權平均初始現金資本化率為 7.1%，直線收益率為 8.2%。他指出，“我們的預計回報率量身定制的管道甚至更好，初始現金資本化率為 7.5%，直線法為 8.9%。”

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該公司完成了 3.5 億美元的公開發行，將於 2032 年到期，利率為 5%，超額認購近 7 倍。 Moragne 表示，“自 2023 年初以來，我們的股東總回報率已超過 30%”，“今年迄今為止，我們的股東總回報率已接近 20%”。

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總裁兼首席運營官瑞安·阿爾巴諾(Ryan Albano)介紹了一條量身定制的管道，預計將在 2025 年第四季度至 2026 年底之間額外交付約 2800 萬美元的 ABR，相當於當前 ABR 的 6.7% 增長。八個在建開發項目金額達 3.709 億美元，平均初始收益率為 7.5%，直線收益率為 8.9%，加權平均租賃期限為 13.1 年。

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首席財務官凱文·芬內爾 (Kevin Fennell) 表示：“本季度，我們從運營中獲得調整後資金 7430 萬美元，即每股 0.37 美元，與上一季度持平，比去年第三季度增長 5.7%。”他指出，本季度核心管理費用總額為 740 萬美元，年初至今為 2170 萬美元。芬內爾補充道，“本季度結束時，我們的預計槓桿率為淨債務的 5.4 倍，未結算股本約為 3800 萬美元，左輪可用資金超過 9 億美元。”

展望

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該公司將 2025 年每股指引上調至 1.49 至 1.50 美元，反映出預計投資額在 6.5 億至 7.5 億美元之間，處置量在 7,500 萬至 1 億美元之間。處置預期包括已發生或預計到年底的已確定交易。管理層預計“今年結束時幾乎沒有壞賬”。

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莫拉涅對以工業為中心的戰略和定制計劃充滿信心，認為電子商務和回流是長期增長動力，機遇在地理上以物流中心為中心。

財務業績

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Broadstone 報告稱，本季度運營調整後資金為 7430 萬美元，即每股 0.37 美元。本季度核心 G&A 總額為 740 萬美元，年初至今為 2170 萬美元。該公司報告稱，季度末出租率達 99.5%，所有租賃物業的租金收取率為 100%，與 2024 年第三季度相比增加了 90 個基點。新收購的加權平均初始現金上限為7.1%，直線收益率為 8.2%。季度末後，又完成了 1.032 億美元的收購，第四季度控制了 6,700 萬美元的收購。

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此次發行的3.5億美元年利率5%的高級無抵押票據用於償還循環餘額，保持充裕的流動性。

問答

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BMO 資本市場部的約翰·金 (John Kim) 被問及資本回收和持有定制資產之間的偏好。首席執行官莫拉涅 (Moragne) 回答說：“這當然不是首選。我想開玩笑說，這些是我們的嬰兒。我們正在撫養牠們。我們希望長期持有它們......我們的計劃是確保我們能夠控制自己的命運。如果我們需要出售其中一些資產並抓住上漲空間，這不僅將成為一個巨大的資本來源......有助於證明這個概念。”

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KeyBanc 的 Upal Rana 詢問了發行股權的標準。 莫拉涅回答說：“兩者都有一點，但我們更傾向於機會集，並考慮相對於投資渠道的資本增量成本。”

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摩根大通的 Anthony Paolone 對 2027 年之前的租約到期提出了質疑。 Moragne 表示，“沒有什麼實質性內容。今年到目前為止，我們的執行情況非常好。我們已經執行的租約的利用率約為 108%……並且正在與這些人就 26 年甚至 27 年的情況進行深入討論。”

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高盛 (Goldman Sachs) 的凱特琳·伯羅斯 (Caitlin Burrows) 詢問了過渡性資本投資和融資策略。管理層將零售投資描述為“不到 100 萬美元”，而工業項目旨在用於未來的定制，具有“很大的上升空間”和持續的租戶興趣。

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摩根士丹利的羅納德·卡姆德姆 (Ronald Kamdem) 對收購量和資本化率提出了質疑。管理層指出，產品供應依然疲軟，競爭激烈，資本化率“略有穩定”。建築成本增加，主要影響硬成本，但並未影響項目的經濟性。

情緒分析

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分析師對資本回收、融資策略、租賃展期、競爭和租戶信貸等問題進行了壓力，顯示出略微積極至中性的基調，問題集中在執行一致性、上行空間實現和風險管理上。

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管理層在準備好的講話和問答中都保持了自信和紀律的語氣，強調強大的執行力、靈活性和增長可見性。諸如“我們對我們的發展方向感覺良好”和“我們相信股價估值仍有很大上升空間”等短語表明了高度的信心。

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與上一季度相比，管理層的語氣仍然充滿信心，而由於租戶信貸執行的改善和指導意見的提高，分析師的語氣稍微變得更加積極。

季度與季度比較

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AFFO 每股指導值從第二季度的中值 1.49 美元上調至第三季度的 1.49-1.50 美元，投資額指導值中值增加了 1 億美元。

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At Home 和 Claire's 的租戶信用問題已得到解決，與第二季度持續存在的不確定性相比，第三季度沒有產生壞賬。

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租金回收率和入住率有所改善，租金回收率達到 100%，入住率為 99.5%，而上一季度為 99.1%。

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基調從解決第二季度揮之不去的問題轉變為強調第三季度經過驗證的執行力和價值創造。

風險和擔憂

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競爭激烈的收購環境和疲軟的產品供應可能會影響交易流程和定價。

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儘管管理層表示對項目經濟效益沒有產生重大影響，但建築和勞動力成本有所增加。

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管理層密切關注家居行業、休閒餐飲和近期債務到期的租戶，但沒有提到 2026 年的重大個人租戶風險。

最後的結論

Broadstone Net Lease第三季度業績表明，其持續執行差異化的定制戰略、強勁的收購活動和有效的租戶風險管理，從而提高了全年AFFO指引和強大的資產負債表靈活性。管理層強調，在良好的租賃組合、全額租金收取以及與長期工業和物流順風相一致的管道的支持下，有信心實現持續增長和股東價值。

閱讀完整的收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/symbol/bnl/earnings/transcripts]

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* Broadstone Net Lease, Inc.(BNL) 2025 年第三季度收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/article/4836212-broadstone-net-lease-inc-bnl-q3-2025-earnings-call-transcript]
* Broadstone Net Lease：重新定價意味著重新評級（評級下調）[https://seekingalpha.com/article/4817572-broadstone-net-lease-repricing-means-re rating]
* Broadstone Net Lease：從低迷中蓬勃發展 [https://seekingalpha.com/article/4811039-broadstone-net-lease-thriving-from-the-doldrums]
* Broadstone Net Lease 2025 年第三季度收益預覽 [https://seekingalpha.com/news/4509447-broadstone-net-lease-q3-2025-earnings-preview]
* Broadstone Net Lease 對 2032 年到期的 3.5 億美元優先票據定價 [https://seekingalpha.com/news/4498146-broadstone-net-lease-prices-350-million-senior-notes-due-2032]