隨著新供應量下降和開發管道的推進，中美洲公寓社區概述了 8.74 美元的核心 FFO 指導

財報電話會議洞察：中美洲公寓社區 (MAA) 2025 年第 3 季度

管理觀點

* 首席執行官 Brad Hill 強調，“我們第三季度核心 FFO 業績符合我們的預期，增強了我們平台和戰略的彈性。”希爾強調了強勁的入住率、穩定的收藏量以及租賃率的同比改善，他表示：“我們市場的需求依然健康，我們感到鼓舞的是，我們地區創紀錄的租賃量正在被吸收，入住率在過去 5 個季度增加了 450 個基點。”他指出，其市場的供應水平“下降速度比許多其他地區更快”，本季度新開工量僅為庫存的 0.2%，過去四個季度為 1.8%，“大約是歷史正常水平的一半”。
* Hill 報告稱，最近以約 9600 萬美元的價格收購了堪薩斯城，預計第一年的 NOI 收益率為 5.8%，並強調了後續土地購買，用於擴建 88 個單位，預計將穩定收益率提高到近 6.5%。他還宣布了亞利桑那州斯科茨代爾的一個新開發項目，計劃於第四季度開始，預計穩定 NOI 收益率為 6.1%。 MAA 目前擁有或控制 15 個開發地塊，批准時間超過 15 個。 4,200 個單位，計劃在未來 6 個季度內開工 6 至 8 個項目。
* 執行副總裁兼首席戰略與分析官 Tim Argo 詳細介紹說，第三季度的平均實際入住率提高至 95.6%，淨拖欠率僅為計費租金的 0.3%。他指出，“本季度的混合定價為正 0.3%，比去年第三季度提高了 50 個基點。” Argo 還報告了中端市場和一些大型市場的強勁表現，而奧斯汀和納什維爾繼續面臨供應挑戰。
* 首席財務官 A.Holder 表示：“我們報告的本季度核心 FFO 為稀釋後每股 2.16 美元，這與我們第三季度指引的中值一致。” Holder 還指出，“截至本季度末，我們的現金和借貸能力合計為 8.15 億美元……我們的淨債務與 EBITDA 比率為 4.2 倍。”

展望

* Holder 表示，“我們調整了今年的核心 FFO 和同店指導，並修訂了之前提供的詳細指導的其他領域。”全年核心FFO指導中點現為每股8.74美元，區間為8.68美元至8.80美元。有效租金增長指導中點下調至負0.4%，平均財務入住率指導維持在95.6%。同店總收入指導修訂為負0.05%，同店物業運營費用增長預測下調至2.2%。同店NOI預期調整為負1.35%。
* 管理層預計明年的供應交付量將比 2024 年的峰值下降約 50%，並預計在未來 6 個季度開始建設 6 至 8 個項目。他們表示對 2026 年就業市場狀況將繼續保持謹慎態度，但預計“隨著進入 2026 年，進展將繼續顯現出來。”

財務業績

* MAA 報告本季度核心 FFO 稀釋後每股收益為 2.16 美元。該季度包括 0.01 美元的有利管理費用、0.05 美元有利的同店費用，被不利的同店收入 0.05 美元和 0.01 美元的非同店費用所抵消。本季度，當前 7.97 億美元產品線的開發成本為 7800 萬美元，預計未來 3 年將資助 2.54 億美元。年。未償債務約為 91% 固定，平均期限為 6.3 年，有效利率為 3.8%。
* 季度末後，該公司將循環信貸額度從 12.5 億美元擴大到 15 億美元，並將期限延長至 2030 年 1 月。商業票據計劃的最高限額增至 7.5 億美元。

問答

* Eric Wolfe，花旗銀行：當被問及最近的定價趨勢和市場異常波動時。 Tim Argo 回答說，“我們通常看到了相當典型的季節性”，並列舉了達拉斯和亞特蘭大的令人鼓舞的趨勢，而華盛頓特區的趨勢則有所緩和。
* Wolfe 還詢問了 2026 年的盈利情況。 Hill 回答說，“26 年的需求基本面看起來與今年非常相似”，Argo 預計 2026 年的盈利“大致持平或略有負值”。
* James Feldman，富國銀行：詢問 2026 年的費用前景。 霍爾德表示，房地產稅應該以“相對正常的速度增長，即 2.5% 至 3.5% 之間”，而保險將提供一些順風車。費爾德曼還詢問了有關優惠的問題，阿爾戈回答說“第三季度的優惠比第二季度要高一些。”
* Adam Kramer，摩根士丹利：被問及 10 月份的租賃節奏和租賃增長情況時。 Argo 指出，租賃速度“比我們預期的要慢一些”，而租金完好無損，並預計第四季度將出現“正常的季節性”。
* Steve Sakwa，Evercore ISI：對資本配置和開發收益率提出質疑。 Hill 詳細說明了對“實現複合收益增長”的關注，並表示通過開發配置資本，收益率在 6% 至 6.5% 範圍內仍然具有增值作用。
* Jana Galan，美國銀行：被問及資本化率承保和投資者行為。 Hill 指出資本成本是資本化率低於 5% 的主要驅動因素，並討論了買家承保“幾年更激進的租金增長”。

情緒分析

* 分析師表達了略微負面至中性的情緒，重點關注對新租賃定價、優惠和資本配置的擔憂。對特定市場表現、供應壓力和復蘇步伐的質疑，反映出對近期盈利增長的謹慎態度。
* 管理層在準備好的發言中保持自信和謹慎的語氣，但在問答過程中更加謹慎和解釋，經常提到“正常季節性”並強調運營紀律。在討論就業增長和2026年不確定的宏觀環境時，出現了猶豫的語言。
* 與上一季度相比，管理層的語氣從對環比改善的樂觀態度轉變為更加溫和的前景，並多次提到“小幅調整”和“正常季節性”。

季度與季度比較

*有效租金增長指引從第二季度的負0.25%進一步下調至負0.4%，全年核心FFO指引中點從每股8.77美元下調至8.74美元。同店收入前景從0.1%下調至負0.05%，同店NOI指引從負1.15%下調至負1.35%。
* 戰略重點更多地轉向發展，特別提到了新項目和擴大的管道。分析師的問題更多地集中在近期盈利壓力和運營風險上，而管理層對複蘇步伐的樂觀程度不如第二季度。
* 分析師仍堅持探究供應壓力、優惠和資本配置的清晰度，而管理層則反復強調運營紀律和長期需求前景。

風險和擔憂

* 管理層將持續的供應壓力、就業增長放緩以及新租賃的定價能力減弱視為主要挑戰。指導更新反映了“隨著夏季更廣泛的經濟和就業市場的放緩，新租賃租金的複蘇軌跡較低。”
* 分析師對租賃速度、優惠影響、資本配置以及 2026 年不確定的就業市場前景表示擔憂。管理層的緩解策略集中在運營紀律、有針對性的重建和對高需求市場的關注上。

最後的結論

管理層強調了核心業務的持續彈性、強勁的開發活動和積極的資本管理，但承認近期盈利增長和租金表現面臨就業增長放緩、供應壓力和不確定的宏觀環境帶來的阻力。調整後的指導反映了這些阻力，但管理層預計，隨著供應下降和開發管道的推進，復甦將加強，從而支持未來時期的持續增長。

閱讀完整的收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/symbol/maa/earnings/transcripts]

有關中美洲公寓社區的更多信息

* 中美洲公寓社區公司 (MAA) 2025 年第三季度收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/article/4835588-mid-america-apartment-communities-inc-maa-q3-2025-earnings-call-transcript]
* 中美洲公寓社區：失寵 4% 以上的收益率，具有長期反彈潛力 [https://seekingalpha.com/article/4833137-mid-america-apartment-communities-out-of-favor-4-percent-yield-with-long-term-rebound-potial]
* 中美洲公寓：Quality REIT 進入購買區 [https://seekingalpha.com/article/4829870-mid-america-apartment-quality-reit-enters-buy-zone]
* 中美洲公寓社區 FFO 為 2.16 美元，比預期低 0.01 美元，收入為 5.5437 億美元，比預期低 111 萬美元[https://seekingalpha.com/news/4510732-mid-america-apartment-communities-ffo-of-2_16-misses-by-0_01-revenue-of-554_37m-misses-by]
* Seeking Alpha 對中美洲公寓社區的量化評級 [https://seekingalpha.com/symbol/MAA/ ratings/quant- ratings]