ブロードストーン・ネット・リース、堅調な構築の勢いを受けて2025年の1株当たりAFFO見通しを1.49～1.50ドルに引き上げ

決算報告の洞察: ブロードストーン ネット リース (BNL) 2025 年第 3 四半期

経営者の視点

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CEOのジョン・モラーニュ氏は、「差別化された成長戦略の継続的な成功と、チームの深い専門知識と戦略的洞察力を反映した好調な四半期業績」を報告した。同氏は、買収と開発プロジェクト、全額の賃料回収、アットホームとクレアのテナント状況の解決に2億400万ドルの投資を行っており、不良債権は発生していないことを強調した。モラーニュ氏は、2024年第3四半期と比較して、四半期ごとの契約上の賃貸債務が1.2％増加し、1株当たり四半期AFFOが5.7％増加すると発表した。「2025年通期の見通しを1.49～1.50ドルに引き上げる」と述べた。 1 株あたり AFFO の割合は、年間で 4.2% ～ 4.9% の成長に相当します。」

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モラーニュ氏は、新規取得で3億5,340万ドル、ビルド・トゥ・スーツ開発で1億5,020万ドル、移行資本で4,070万ドル、収益を生み出す資本支出で830万ドルを含む、年初から現在までの投資額5億5,260万ドルについて説明した。新規不動産取得の加重平均初期現金資本化率は7.1%で、定額利回りは8.2%であった。同氏は、「当社の予想収益率は」と述べた。ビルド・トゥ・スーツのパイプラインはさらに優れており、初期現金資本化率ベースで 7.5%、定額ベースで 8.9% となっています。」

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同社は、2032年満期の5％優先無担保社債の3億5000万ドルの公募を完了したが、これは応募が7倍近くに達していた。モラーニュ氏は、「2023年初頭以来、株主総利益率は30％を超えている」、「年初から現在まで、株主総利益率は20％近くを達成している」と述べた。

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社長兼最高執行責任者（COO）のライアン・アルバノ氏は、2025年第4四半期から2026年末までに約2,800万ドルの追加ABRを実現することが見込まれるビルド・トゥ・スーツのパイプラインについて説明した。これは、現在のABRの6.7％成長に相当する。進行中の開発8件は3億7,090万ドルで構成され、平均初期利回りは7.5％、定額利回りは8.9％、加重平均リース期間は13.1年である。

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CFOのケビン・フェネル氏は、「当四半期中、当社は7,430万ドル（1株当たり0.37ドル）の調整資金を運用から生み出しました。これは前四半期と同水準で、昨年の第3四半期と比べて5.7％増加しました。」と述べました。同氏は、中核となる一般管理費が当四半期で総額740万ドル、年初来で2170万ドルになったことを指摘した。フェネル氏はさらに、「純負債5.4倍のプロフォーマレバレッジ、約3800万ドルの未決済株式、リボルバーで利用可能な9億ドル以上を達成して四半期を終えた」と付け加えた。

展望

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同社は、予想される投資額が6億5000万ドルから7億5000万ドル、処分額が7500万ドルから1億ドルの間であることを反映して、2025年の1株当たり見通しを1.49ドルから1.50ドルの範囲に引き上げた。処分予想には、すでに発生した、または年末までに予想される特定の取引が含まれる。経営陣は「今年を締めくくる不良債権はほとんどない」と予想している。

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モラーニュ氏は、長期的な成長の原動力として電子商取引とリショアリングを挙げ、産業に焦点を当てた戦略とビルド・トゥ・スーツのプログラムに自信を示し、地理的には物流ハブに機会が集中していると述べた。

財務結果

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ブロードストーンは、当四半期の営業からの調整後資金が7,430万ドル、または1株当たり0.37ドルであると報告しました。中核的一般管理費は、当四半期で合計740万ドル、年初から2,170万ドルとなりました。同社は、四半期末時点で99.5%がリースされ、リース中のすべての不動産の100%の賃料徴収が報告されました。これは、2024年第3四半期と比較して90ベーシス・ポイント増加しました。新規買収の加重平均初期キャッシュ・キャップ・レートは、利回りは 7.1%、定額利回りは 8.2% です。四半期終了後、さらに 1 億 320 万ドルの買収が完了し、第 4 四半期には 6,700 万ドルが管理下にありました。

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5%の優先無担保社債発行3億5,000万ドルはリボルバー残高の返済に使用され、十分な流動性を維持した。

Q&A

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BMOキャピタル・マーケッツのジョン・キム氏は、資本リサイクルとビルド・トゥ・スーツ資産の保有のどちらを好むか尋ねた。最高経営責任者（CEO）のモラーニュ氏は、「それは確かに好ましくない。これらは私たちの赤ちゃんだと冗談を言いたい。私たちは彼らを育てている。長期的に保有したいと思っている...私たちの計画は、私たちの運命を確実にコントロールできるようにすることである。そして、これらの資産の一部を売却して上値を掴む必要がある場合、それは素晴らしい資本源になるだけでなく...それも役立つ」と答えた。コンセプトを証明してください。」

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KeyBancのUpal Rana氏は、株式発行の基準について質問した。 モラーニュ氏は、「それは両方とも少しずつですが、私たちは設定された機会にもっと傾いていて、投資パイプラインと比較して資本コストの増分がどの程度であるかに注目しています。」と答えました。

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JPモルガンのアンソニー・パオローネ氏は、2027年までのリース期限切れに疑問を呈した。モラーニュ氏は、「重要なことは何もない。今年これまでに我々が行った約定は非常に良好だった。我々は約108％のリース契約を約定しており…26年に向けて、さらには27年に向けてそれらの人々と事前の協議を行っているところだ」と述べた。

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ゴールドマン・サックスのケイトリン・バローズ氏は、過渡期の資本投資と資金調達戦略について質問した。経営陣は、小売投資は「100万ドル未満」であり、産業プロジェクトは「大きな上昇余地」と継続的なテナントの関心があり、将来の建設を目的としていると説明した。

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モルガン・スタンレーのロナルド・カムデム氏は、買収量とキャップレートについて質問した。経営陣は、製品の供給は依然として抑制されており、競争は激しく、キャップレートは「少し頭打ち」になっていると指摘した。建設コストは増加し、主にハードコストに影響を及ぼしていますが、プロジェクトの経済性には影響を及ぼしていません。

感情分析

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アナリストらは資本リサイクル、資金調達戦略、リースロールオーバー、競争、テナント信用に重点を置き、執行の一貫性、上値実現、リスク管理に焦点を当てた質問で、ややポジティブからニュートラルなトーンを示した。

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経営陣は、準備した発言と質疑応答の両方で自信と規律ある口調を維持し、強力な実行、柔軟性、成長の見通しを強調した。「我々はどこに向かっているのかについては満足している」や「株価評価にはまだ多くの上振れがあると信じている」などのフレーズは、高い自信を示した。

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前四半期と比較して、経営陣のトーンは引き続き自信を持っていますが、アナリストのトーンは、テナント信用の実行の改善とガイダンスの引き上げによりわずかに前向きに変化しました。

四半期ごとの比較

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1 株あたり AFFO のガイダンスは、第 2 四半期の中間点の 1.49 ドルから第 3 四半期には 1.49 ～ 1.50 ドルの範囲に引き上げられ、投資量ガイダンスは中間点で 1 億ドル増加しました。

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アット ホームとクレアーズではテナントの信用不安は解決しており、第 2 四半期には引き続き不確実性があったのに対し、第 3 四半期には不良債権は発生しませんでした。

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リース料の回収と稼働率は改善し、前四半期の 99.1% に対し、賃料回収率は 100% に達し、稼働率は 99.5% となりました。

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第 2 四半期の根強い懸念への対処から、第 3 四半期の実証済みの実行と価値創造を強調するトーンへと変化しました。

リスクと懸念事項

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競争の激しい買収環境や製品供給の停滞は、取引フローや価格設定に影響を与える可能性があります。

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建設費と人件費は増加したが、経営陣はプロジェクトの経済性に重大な影響を与えていないと報告した。

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経営陣は家具セクター、カジュアルダイニング、短期債務満期のテナントを注意深く監視しているが、2026年に向けた重大な個別テナントのリスクは言及されていない。

最終的なポイント

ブロードストーン・ネット・リースの第3四半期決算は、差別化されたビルド・トゥ・スーツ戦略、堅実な買収活動、効果的なテナントリスク管理の継続的な実行を実証し、通期のAFFOガイダンスの引き上げと強力なバランスシートの柔軟性につながった。経営陣は、適切なリースポートフォリオ、全額の賃料徴収、長期的な産業および物流の追い風に沿ったパイプラインに支えられ、持続的な成長と株主価値を実現する自信を強調した。

決算報告の全文を読む [https://seekingalpha.com/symbol/bnl/earnings/transcripts]

ブロードストーンネットリースの詳細

* Broadstone Net Lease, Inc.(BNL) の 2025 年第 3 四半期決算報告のトランスクリプト [https://seekingalpha.com/article/4836212-broadstone-net-lease-inc-bnl-q3-2025-earnings-call-transcript]
* ブロードストーン ネット リース: 価格再設定は再格付け (格下げ) [https://seekingalpha.com/article/4817572-broadstone-net-lease-repricing-means-reating]
* ブロードストーン ネット リース: 低迷からの繁栄 [https://seekingalpha.com/article/4811039-broadstone-net-lease-thriving-from-the-doldrums]
* ブロードストーン ネット リース 2025 年第 3 四半期収益プレビュー [https://seekingalpha.com/news/4509447-broadstone-net-lease-q3-2025-earnings-preview]
* ブロードストーン ネット リースの価格は 2032 年満期の優先債券 3 億 5,000 万ドル [https://seekingalpha.com/news/4498146-broadstone-net-lease-prices-350-million-senior-notes-due-2032]