Healthcare Realty Trust Inc (HR) 2025 年第 3 四半期決算ハイライト: 好調な賃貸活動と ...

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1株あたり正規化FFO：0.41ドル、前年同期比5％増。既存店NOI成長率：過去2四半期平均5.25％。同一店舗占有率：180ベーシスポイント増加。調整後EBITDAに対する純負債：6倍未満に減少。リース活動：44万1,000平方フィートのリースを含む、160万平方フィートのリース契約が実行された。新規リース。テナント維持率: 89%近くに上昇し、6年間で最高。年間エスカレーター: ポートフォリオ全体で3.1%に改善。譲渡活動: 年初から6.5%の混合キャップレートで5億ドルの資産を売却。開発パイプライン: 安定したNOIが約800万ドルと予想される2つのアクティブなプロジェクト。再開発ポートフォリオ: 5つの資産を追加し、総予算は約60ドル2025年のFFOガイダンスを更新: 1株あたり1.59ドルから1.61ドルの範囲に増額。同一店舗キャッシュNOI成長ガイダンス: 4%から4.75%に更新。一般管理費: 当四半期の一般管理費は970万ドルで正常化。レバレッジ: 5.8倍に減少。

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発売日：2025年10月31日

決算報告の完全な記録については、決算報告の完全な記録を参照してください。

良い点

ヘルスケア リアルティ トラスト社 (NYSE:HR) は、過去 2 四半期で平均 5.25% という既存店 NOI の堅調な伸びを報告しました。稼働率は 180 ベーシス ポイント増加し、上位 100 都市圏全体でほぼ 93% という史上最高値に達しました。同社は 110 万平方フィートの堅牢なリース パイプラインを持ち、3 分の 2 が LOI またはリース書類作成段階にあります。HR は、純負債の EBITDA 比を削減することに成功しました。同社はFFOと既存店ガイダンスを引き上げ、同四半期の正規化FFOは1株当たり0.41ドルと報告された。

マイナスポイント

同社はまだ戦略的処分を完了する過程にあり、契約またはLOIの下で7億ドルの資産を抱えている。一部の資産には多額の設備投資が必要となる可能性があるため、再開発プロジェクトによる潜在的な収益の低下がある。外来医療の取引市場が加熱しており、買収競争が激化する可能性がある。HRのバランスシートは以前は過剰なレバレッジがかかっており、改善はなされているものの、さらなるデレバレッジが必要である。同社は、供給環境が逼迫する中で高い定着率を維持し、リース経済を推進するという課題に直面している。

Q&Aのハイライト

Q: 資産売却と再開発活動を考慮した、今後数四半期の NOI への影響について洞察を提供していただけますか? A: 社長兼 CEO のピーター・スコット氏は、安定したポートフォリオは前年比 3 ～ 4% で成長すると予想されていると説明しました。今後 3 年間で 5,000 万ドルの NOI 増加は再開発とリースアップによるものです。この半分は再開発によるものと予想され、今四半期には 5 つの資産が追加され、さらに多くの資産が追加されると予想されています。残りの半分はリースアップによるものとなります。予想を上回るNOI成長に貢献。

物語は続く

Q: 医療システムのリースの増加は、更新または新規のリース活動によって引き起こされましたか? A: COO のロバート・ハル氏は、この増加は医療システムの市場シェアの拡大とテナント関係の改善の組み合わせによるものであると述べました。サービスを外来診療施設に移す傾向は続いており、刷新された資産管理プラットフォームにより医療システムとの対話が強化されました。

Q: 譲渡のキャップレートの仮定が 25 ベーシスポイント引き下げられたのはなぜですか。また、これは残りの資産売却について何を示していますか?A: Peter Scott 氏は、残りの資産は付加価値要素を含む資産に偏っており、クロージングまでに時間がかかると述べました。この混合物には従来のオフィス資産が含まれており、キャップレートの調整は市況の変化ではなく、これらの残りの資産の性質を反映しています。

Q: 市場では大幅な医療事務の処分が行われていますが、これはこの分野の将来についての懸念を示していますか? A: ピーター・スコット氏は、民間市場での外来医療資産への強い入札は前向きであると強調しました。処分に焦点を当てているのは、将来のNOI成長とバランスシートの改善に向けてポートフォリオを最適化することです。同社は、すぐに守りの戦略から攻めの戦略に移行することを目指しています。

Q: 再開発プールに資産を追加するための戦略は何ですか? これらは現在占有されていますか? A: ピーター・スコット氏は、再開発プールに追加されたほとんどの資産は現在空室か、または短期リースの期限が切れていると説明しました。焦点は医療システムを備えた長期リースを確保するための資本投資であり、テナントの空室は最小限に抑えられると予想されます。

Q: ヘルスケア・リアルティ・トラストは、ATM 株式プログラムをどのように活用し、自社株買いを行う予定ですか? A: ピーター・スコット氏は、ATM プログラムは実施されているが、現在の株式レベルで株式を発行する当面の計画はない、と明らかにしました。主に合弁事業や選択的買収を通じて、バランスシートの能力を戦略的投資に活用することに焦点を当てています。

Q: 処分プログラムの開始以来、医療オフィスビルの購入者層にはどのような変化が見られましたか? A: CIO の Ryan Crowley 氏は、融資条件の改善と民間機関資本によって購入者の需要が依然として強いと述べました。医療システムも買収を増加させており、購入者の多様な構成に貢献しています。

Q: 利益率と稼働率の改善の予定スケジュールは何ですか?A: Peter Scott 氏は、利益率と稼働率の改善が予想よりも早く進んでおり、現在の稼働率は 91%、利益率は約 64 ～ 65% であると述べました。さらなる改善を達成するために、有機的なリースと経費の管理に焦点を当てています。

Q: ヘルスケア リアルティ トラストは、2026 年のリース満期にどのように対処していますか?また、エスカレーターにはどのような機会が存在しますか?A: ロバート ハル氏は、同社が新規リースと更新で 3% を超えるエスカレーターを達成していると述べました。供給の逼迫とポートフォリオの質の向上により、2026 年にはエスカレーターがさらに増加する可能性があります。

Q: 開発および再開発プロジェクトの戦略は何ですか?また、どのレベルが最適と考えられますか? A: ピーター・スコット氏は、新規開発は大規模なプレリースが必要な場合にのみ開始されると述べました。再開発プロジェクトは再投資に優先され、予想利回りは現金対現金で 9 ～ 12% です。同社は設備投資とフリー キャッシュ フローのバランスをとりながら、約 25 件の再開発プロジェクトを維持することを目指しています。

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