トランプ大統領は50年の住宅ローンを提案しているが、住宅所有者の貯蓄は最小限にとどまるとの見方もある

住宅購入をより手頃な価格にするための別の試みとして、ドナルド・トランプ大統領はソーシャルメディアへの投稿で50年住宅ローンのアイデアを浮上させた。これに対し、ファニーメイとフレディマックを監督する連邦住宅金融庁のビル・プルト長官は、「それに取り組んでいる」と投稿し、それは「完全なゲームチェンジャー」になるだろうと投稿した。

長期の住宅ローンの目的は、住宅所有者の毎月の支払いを減らすことです。ローンの期間が長ければ長いほど、全額返済するために毎月必要な元金は少なくなります。しかし、そのような計画には他のトレードオフもあります。

全米不動産業者協会によると、9月の最新の住宅販売価格の中央値である41万5,200ドルと、モーゲージ・ニュース・デイリーによると、現在の金利約6.3％を使用すると、頭金20％の30年固定ローンの場合、元金と利息だけで毎月の支払い額は2,056ドルとなります。同じ金利で期間を50年に延長すると、支払い額は1,823ドルになります。月額 233 ドルの節約になります。

しかし、住宅所有者は元金の支払いが少なくなるため、それほど早く自己資本を構築することはできず、貸し手に支払われる利息の額は 40% 高くなります。

どのように機能するか

本当の問題は、ファニーとフレディがこれを実行できるかどうかだ。アナリストらは可能だとしているが、50年の住宅ローンは現在、融資が破綻した場合に投資家にファニーとフレディのバックアップを提供するドッド・フランク法に基づく適格住宅ローンの定義を満たしていない。しかし規制当局には、住宅ローンの手頃な価格を保証するためにそれを変更する権限が与えられていた。ただし、議会の承認が必要であることを考えると、それには最大1年かかる可能性があるとジャレット・サイバーグ氏は述べている。 TD コーウェンの金融サービスおよび住宅政策アナリスト。

「ファニーとフレディは、政策変更に先立って50年住宅ローンの流通市場を確立する可能性がある。彼らは保有するポートフォリオのために住宅ローンを購入することもできる。しかし、これによって貸し手の法的責任が変わるわけではない。だからこそ、QM（適格住宅ローン）政策変更がなければ貸し手は50年住宅ローンを組成しないとわれわれが考える理由だ」とサイバーグ氏は顧客向けメモで書いた。

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金利にどう影響するか

次に、住宅ローン金利の問題があります。住宅ローン銀行協会によると、15年固定住宅ローンの平均金利は現在、30年固定住宅ローンの金利よりも66ベーシスポイント低いです。これは、50年固定住宅ローンの金利が高くなるということを意味します。すべては商品に対する投資家の需要次第です。

モーゲージ・ニュース・デイリーの最高執行責任者マシュー・グラハム氏は、「現在、こうしたローンの流通市場は存在せず、すぐに健全な流通市場が開拓されることもない。つまり、ローン初期の元本返済額が極めて低いことに加え、金利も30年ローンよりかなり高くなるということだ。自己資本の構築を望む人々にとっては二重の打撃となる」と語った。

グラハム氏は、住宅を50年間持ち続ける人はほとんどいないため、実質的にはこのローンは利息のみのローンに近いだろうと述べた。住宅所有者は依然として住宅価格の上昇を通じて資産を得ることができるが、価格は今年全国的に急速に軟化しており、前年に見られたような上昇には程遠い。

手頃な価格に与える影響

不動産業者も、住宅所有者の節約効果は最小限にとどまることに同意している。

リアルター・ドット・コムのシニアエコノミスト、ジョエル・バーナー氏はリリースで「これは住宅の手頃な価格を解決する最良の方法ではない。政権は既存の住宅ローン金利を高止まりさせている関税誘導インフレを逆転させる方が良いだろう」と述べた。

この新しい住宅ローン商品は、ファニーメイとフレディマックが政府の後見人制度に残るかどうかに依存する可能性が高いと指摘する人もいる。トランプ政権は、両社を非公開化し、近い将来に新規株式公開を行う予定だと述べている。

エバーコアISIのアナリストらは顧客宛てのメモで「50年の住宅ローン商品の採用により、ファニーメイとフレディマックの民営化への道が複雑になる可能性がある」と述べた。とはいえ、政権がGSEが約5％の株式を一般に売却した後も後見人制度下に残ることを期待していることを我々は理解している。 これにより、政権は当面の間、GSEの管理を維持できるだろう。」

住宅の手頃な価格は、トランプ政権にとって大きなプレッシャーとなっている。パンデミック主導の経済政策による歴史的な低金利は歴史的な住宅需要を引き起こし、住宅価格はわずか5年間で50％以上高騰した。その結果、住宅販売は住宅ローン需要と同様に劇的に減少した。

全米不動産業者協会の報告書によると、1991年の典型的な初回購入者の平均年齢は28歳だったが、2024年には38歳に達しており、同協会の副チーフエコノミストはこの数字を「衝撃的」だと述べた。

トランプ政権は、建設業者が空き地の供給過剰に甘んじていると主張し、価格を緩和するためにさらに多くの住宅を建設するよう圧力をかけている。建設業者はその主張に異議を唱え、土地、労働力、資材のコストが高いと主張し続けている。

同社の最新の決算会見で、プルトグループのライアン・マーシャル最高経営責任者（CEO）は、約400万戸の販売住宅の供給不足に関する大統領の見解に同意すると述べた上で、「この供給不足は確かに一般的な価格に影響を及ぼしているが、新築住宅建設業界の複雑さから、この規模の問題に取り組むには、連邦、州、地方自治体のリーダーが連携して新築住宅建設に取り組む調整的かつ包括的なアプローチが必要である」と付け加えた。業界。」