EfTEN 房地产基金 AS 2025 年第三季度和九个月未经审计的业绩

基金经理评论在经济活动长期低迷的情况下，EfTEN Real Estate Fund AS的财务业绩逐渐改善。这是由于该基金非常注重维持低空置率，在养老和物流领域有新的成功投资，以及利息成本的降低。因此，该基金的自由现金流有所增加，再加上计划的银行贷款再融资，预计将使该基金管理层能够在春季向股东提出创纪录的股息2026.春季出现的入住率改善的第一个积极迹象持续到第三季度。该基金的投资组合空置率连续第二个季度下降，在9月底达到3.6%。夏季，位于塔尔图市的ERM养老院第二期工程竣工，该房产的租金收入到8月逐渐达到合同规定的水平。加上4月份新增的Hiiu养老院和竣工的Valkla 养老院新一期，该基金投资组合中养老院板块的租金收入在第三季度增至 4.7%，几乎是一年前的一半。投资组合空置率的减少和新租赁空间的增加导致净租金收入 (NOI) 和 EBITDA 均增长，分别比 2024 年第三季度增长 5.1% 和 6.3%。前 9 个月今年以来，该基金每股潜在毛股息为0.6666欧元，较上年同期增长12.6%。考虑到贷款本金偿还的定期性和强劲的财务杠杆指标，该基金管理层计划于2026年初对银行贷款进行再融资，预计向股东大会提议支付本年度每股净股息1.20欧元2025年，比2025年春季提出的计划高出8.1%，比2024年春季的计划高出20%。第三季度，EURIBOR利率近两年的下降趋势停止。由于利率不太可能进一步大幅下降，该基金继续了第二季度末开始的利率确定程序。9月份，该基金的拉脱维亚子公司签订了利率互换协议名义金额为 1,110 万欧元，固定利率为 2.2%。截至第三季度末，利率掉期协议覆盖了基金子公司贷款中总计 2,270 万欧元，占基金综合贷款组合的 15%。财务业绩概览EfTEN Real Estate Fund AS 在第三季度实现综合销售收入 835.9 万欧元。 2025年（2024年第三季度：800.6万欧元），9个月为2442.7万欧元（2024年9个月：2392.4万欧元）。第三季度销售收入较去年同期增长4.4%，9个月销售收入增长2.1%。销售收入的增长主要得益于物流和护理方面的新增投资该基金2025年9个月期间的综合净租金收入（NOI）达2267.8万欧元（2024年9个月：2220.3万欧元），增长2.1%。NOI利润率保持在93%（2024年：相同），这意味着与物业管理直接相关的成本（包括土地税、保险、维护和改善工程）营销费用占基金收入的 7%。2025 年第三季度，该基金实现综合净利润 525.1 万欧元（2024 年第三季度：385.4 万欧元）。净利润的增长主要是由于销售收入增加和 EURIBOR 下降导致利息费用减少所致 – 2025 年第三季度利息费用总计 160.3 万欧元相比 2024 年第三季度的 217.1 万欧元2025 年 9 个月期间的合并净利润为 1,344.3 万欧元（2024 年 9 个月：1,010.4 万欧元）。利息支出同比减少 1,541 万欧元，即 23%。2025 年 9 个月期间2025年，集团调整后现金流（EBITDA减去贷款偿还额减去利息支出）为953万欧元，比去年同期增长19%。 这一增长主要归因于新收购和开发带来的现金流，以及EURIBOR下降带来的利息支出下降。根据该基金的股息政策，该基金在九个月期间可支付每股0.6666欧元的毛股息。考虑到财务杠杆水平较低以及贷款本金定期偿还，该基金管理层计划在2026年初对附属贷款进行再融资，并支付净股息股东每股 1.20 欧元。 截至2025年9月30日，集团总资产为40349.3万欧元（2024年12月31日：39876.3万欧元），其中投资性房地产公允价值占比95.0%（2024年12月31日：93.7%）。房地产投资组合截至9月30日2025年，本集团持有37项（2024年12月31日：36项）商业房地产投资，公允价值为38,226.8万欧元（2024年12月31日：37,381.5万欧元），收购成本为37,946.7万欧元（2024年12月31日：37,056.1万欧元）。作为基金子公司，集团还持有一家合资企业的 50% 权益，该合资企业拥有塔林皇宫酒店，截至 2025 年 9 月 30 日公允价值为 863.3 万欧元（2024 年 12 月 31 日：863 万欧元）。2025 年前 9 个月，集团在新物业和开发项目上总共投资了 890.7 万欧元3月份，集团子公司 EfTEN Hiiu OÜ 以 400 万欧元收购了位于塔林 Hiiu 42 的一处房产。根据现有租赁协议，北爱沙尼亚医疗中心基金会继续占用该房产的部分，同时与 Südamekodud 内的一家公司 Hiiu Südamekodu OÜ 就剩余空间签署了长期（10 + 10 年）租赁协议AS 集团与租户和 Südamekodud AS 合作，将该建筑部分重建为名为“Nõmme Südamekodu”的普通养老院，最终将容纳最多 170 名居民。2025 年上半年，Valkla 养老院 C 座工程竣工，塔尔图 Ermi 养老院开始二期建设。2025 年 4 月，去年秋季收购的 Paemurru 物流中心已竣工，上半年对该物业追加投资 174.3 万欧元。2025 年前 9 个月，集团共获得租金收入 2,366 万欧元，较 2024 年同期增长 3%。截至 9 月 30 日2025年，集团投资物业的空置率为3.6%（2024年12月31日：2.6%）。空置率最高的是写字楼部分，为16.8%，空置空间的租赁时间比前期更长。融资由于财务能力的改善，EfTEN Real Estate Fund AS的子公司增加了银行贷款总额欧元2025年4月为732万欧元。此外，在2025年的9个月期间，银行贷款用于资助Valkla养老院和Paemurru物流中心的建设工程，总额为283万欧元。4月份，该基金的子公司EfTEN Hiiu OÜ签署了一项贷款协议，为Hiiu街42号大楼的重建提供资金，金额为325万欧元。资产负债表日，2025 年 10 月，签署了贷款协议附录，贷款金额增加至 365 万欧元。未来 12 个月，11 家子公司的贷款协议将到期，截至 2025 年 9 月 30 日，未偿还余额总计为 4,140.6 万欧元。这些到期贷款的 LTV（贷款价值）比率为 37% 至 59%，且相与浮动利率挂钩。 为对冲利率风险，集团旗下两家子公司签订了总名义金额为2,260万欧元的利率掉期协议，浮动利率（1个月EURIBOR）固定在1.995%和2.2%水平。截至2025年9月30日，该基金的利息保障倍数（ICR）为3.9（2024年9月30日：3.0），这一改善主要是由于 EURIBOR 下降所致。由于集团房地产投资抵押贷款的定期偿还以及财务杠杆水平较低，该基金管理层计划于 2026 年初对贷款进行再融资，以提高基金支付股息的能力。股票信息截至 2025 年 9 月 30 日，EfTEN Real Estate Fund AS 的注册股本为欧元114,403 千（2024 年 12 月 31 日：同）。股本由 11,440,340 股（2024 年 12 月 31 日：同）组成，每股面值为 10 欧元（2024 年 12 月 31 日：同）。截至目前，EfTEN Real Estate Fund AS 的每股资产净值 (NAV) 为 20.44 欧元2025 年 9 月 30 日（2024 年 12 月 31 日：20.37 欧元，反映 2025 年 9 个月期间增长 0.3%。若不计股息分配，该基金的资产净值同期将增长 5.1%。EfTEN Real Estate Fund AS 的股票自 12 月起已在塔林纳斯达克主要交易名单上交易2017.截至2025年9月30日，基金理事会和管理委员会成员及其相关人员拥有32.18%的股份。综合收益表第三季度9个月2025202420252024欧元千收入8,3598,00624,42723,924销售服务成本-383-473-1,278-1,232毛利润7,9767,53323,14922,692营销成本-143-111-471-489一般及管理费用-897-860-2,844-2,679利润投资性房地产公允价费用-1,630-2,171-5,172-6,644税前利润5,5074,06915,53411,101所得税费用-256-215-2,091-997报告期净利润5,2513,85413,44310,104 period5,2513,85413,44310,104每股收益 - 基本0.460.361.180.93 - 稀释0.460.361.180.93综合财务状况表30.09.202531.12.2024欧元 千资产现金及现金等价物16,10718,415活期存款02,092应收款项及应计收益1,2042,055预摊费用377138流动资产合计17,68822,700长期应收款253154合营企业股权2,1271,960投资财产383,268373,815财产、厂房和设备157134非流动资产总额385,805376,063资产总额403,493398,763负债和股权借款46,23730,300衍生工具690应付账款和预付款项2,7203,245流动负债合计49,02633,545借款108,348119,120其他长期负债2,1301,928递延所得税负债10,17211,097非流动负债合计120,650132,145合计负债169,676165,690 股本114,403114,403股本溢价90,30690,306法定公积金4,1562,799未分配利润24,95225,565股本合计233,817233,073负债合计股票403,493398,763Marilin Hein
首席财务官
电话 +372 6559 515
邮箱：[email protected]附件EREF_9kuud_vahearuanne_2025_ENG