Broadstone Net Lease 将 2025 年 AFFO 每股指引上调至 1.49-1.50 美元，因定制化势头强劲

收益电话会议洞察：Broadstone Net Lease (BNL) 2025 年第三季度

管理观点

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首席执行官约翰·莫拉涅 (John Moragne) 报告称，“强劲的季度业绩反映了我们差异化增长战略的持续成功以及我们团队深厚的专业知识和战略敏锐度。”他强调了 2.04 亿美元的投资，用于收购和开发项目、全额租金收取以及解决 At Home 和 Claire 的租户状况，且没有产生坏账。Moragne 宣布，与 2024 年第三季度相比，季度合同租金义务增长 1.2%，季度 AFFO 每股增长 5.7%。他表示，“我们将 2025 年全年指导值上调至 AFFO 1.49 至 1.50 美元每股收益，全年增长 4.2% 至 4.9%。”

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Moragne 讨论了今年迄今 5.526 亿美元的投资，包括 3.534 亿美元的新收购、1.502 亿美元的定制开发、4070 万美元的过渡资本和 830 万美元的创收资本支出。新房产收购的加权平均初始现金资本化率为 7.1%，直线收益率为 8.2%。他指出，“我们的预计回报率量身定制的管道甚至更好，初始现金资本化率为 7.5%，直线法为 8.9%。”

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该公司完成了 3.5 亿美元的公开发行，将于 2032 年到期，利率为 5%，超额认购近 7 倍。Moragne 表示，“自 2023 年初以来，我们的股东总回报率已超过 30%”，“今年迄今为止，我们的股东总回报率已接近 20%”。

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总裁兼首席运营官瑞安·阿尔巴诺(Ryan Albano)介绍了一条量身定制的管道，预计将在 2025 年第四季度至 2026 年底之间额外交付约 2800 万美元的 ABR，相当于当前 ABR 的 6.7% 增长。八个在建开发项目金额达 3.709 亿美元，平均初始收益率为 7.5%，直线收益率为 8.9%，加权平均租赁期限为 13.1 年。

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首席财务官凯文·芬内尔 (Kevin Fennell) 表示：“本季度，我们从运营中获得调整后资金 7430 万美元，即每股 0.37 美元，与上一季度持平，比去年第三季度增长 5.7%。”他指出，本季度核心管理费用总额为 740 万美元，年初至今为 2170 万美元。芬内尔补充道，“本季度结束时，我们的预计杠杆率为净债务的 5.4 倍，未结算股本约为 3800 万美元，左轮可用资金超过 9 亿美元。”

展望

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该公司将 2025 年每股指引上调至 1.49 至 1.50 美元，反映出预计投资额在 6.5 亿至 7.5 亿美元之间，处置量在 7,500 万至 1 亿美元之间。处置预期包括已发生或预计到年底的已确定交易。管理层预计“今年结束时几乎没有坏账”。

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莫拉涅对以工业为中心的战略和定制计划充满信心，认为电子商务和回流是长期增长动力，机遇在地理上以物流中心为中心。

财务业绩

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Broadstone 报告称，本季度运营调整后资金为 7430 万美元，即每股 0.37 美元。本季度核心 G&A 总额为 740 万美元，年初至今为 2170 万美元。该公司报告称，季度末出租率达 99.5%，所有租赁物业的租金收取率为 100%，与 2024 年第三季度相比增加了 90 个基点。新收购的加权平均初始现金上限为7.1%，直线收益率为 8.2%。季度末后，又完成了 1.032 亿美元的收购，第四季度控制了 6,700 万美元的收购。

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此次发行的3.5亿美元年利率5%的高级无抵押票据用于偿还循环余额，保持充裕的流动性。

问答

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BMO 资本市场部的约翰·金 (John Kim) 被问及资本回收和持有定制资产之间的偏好。首席执行官莫拉涅 (Moragne) 回答说：“这当然不是首选。我想开玩笑说，这些是我们的婴儿。我们正在抚养它们。我们希望长期持有它们......我们的计划是确保我们能够控制自己的命运。如果我们需要出售其中一些资产并抓住上涨空间，这不仅将成为一个巨大的资本来源......有助于证明这个概念。”

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KeyBanc 的 Upal Rana 询问了发行股权的标准。 莫拉涅回答说：“两者都有一点，但我们更倾向于机会集，并考虑相对于投资渠道的资本增量成本。”

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摩根大通的 Anthony Paolone 对 2027 年之前的租约到期提出了质疑。Moragne 表示，“没有什么实质性内容。今年到目前为止，我们的执行情况非常好。我们已经执行的租约的利用率约为 108%……并且正在与这些人就 26 年甚至 27 年的情况进行深入讨论。”

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高盛 (Goldman Sachs) 的凯特琳·伯罗斯 (Caitlin Burrows) 询问了过渡性资本投资和融资策略。管理层将零售投资描述为“不到 100 万美元”，而工业项目旨在用于未来的定制，具有“很大的上升空间”和持续的租户兴趣。

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摩根士丹利的罗纳德·卡姆德姆 (Ronald Kamdem) 对收购量和资本化率提出了质疑。管理层指出，产品供应依然疲软，竞争激烈，资本化率“略有稳定”。建筑成本增加，主要影响硬成本，但并未影响项目的经济性。

情绪分析

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分析师对资本回收、融资策略、租赁展期、竞争和租户信贷等问题进行了压力，显示出略微积极至中性的基调，问题集中在执行一致性、上行空间实现和风险管理上。

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管理层在准备好的讲话和问答中都保持了自信和纪律的语气，强调强大的执行力、灵活性和增长可见性。诸如“我们对我们的发展方向感觉良好”和“我们相信股价估值仍有很大上升空间”等短语表明了高度的信心。

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与上一季度相比，管理层的语气仍然充满信心，而由于租户信贷执行的改善和指导意见的提高，分析师的语气稍微变得更加积极。

季度与季度比较

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AFFO 每股指导值从第二季度的中值 1.49 美元上调至第三季度的 1.49-1.50 美元，投资额指导值中值增加了 1 亿美元。

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At Home 和 Claire's 的租户信用问题已得到解决，与第二季度持续存在的不确定性相比，第三季度没有产生坏账。

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租金回收率和入住率有所改善，租金回收率达到 100%，入住率为 99.5%，而上一季度为 99.1%。

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基调从解决第二季度挥之不去的问题转变为强调第三季度经过验证的执行力和价值创造。

风险和担忧

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竞争激烈的收购环境和疲软的产品供应可能会影响交易流程和定价。

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尽管管理层表示对项目经济效益没有产生重大影响，但建筑和劳动力成本有所增加。

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管理层密切关注家居行业、休闲餐饮和近期债务到期的租户，但没有提到 2026 年的重大个人租户风险。

最后的结论

Broadstone Net Lease第三季度业绩表明，其持续执行差异化的定制战略、强劲的收购活动和有效的租户风险管理，从而提高了全年AFFO指引和强大的资产负债表灵活性。管理层强调，在良好的租赁组合、全额租金收取以及与长期工业和物流顺风相一致的管道的支持下，有信心实现持续增长和股东价值。

阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/bnl/earnings/transcripts]

有关 Broadstone 网络租赁的更多信息

* Broadstone Net Lease, Inc.(BNL) 2025 年第三季度收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/article/4836212-broadstone-net-lease-inc-bnl-q3-2025-earnings-call-transcript]
* Broadstone Net Lease：重新定价意味着重新评级（评级下调）[https://seekingalpha.com/article/4817572-broadstone-net-lease-repricing-means-re rating]
* Broadstone Net Lease：从低迷中蓬勃发展 [https://seekingalpha.com/article/4811039-broadstone-net-lease-thriving-from-the-doldrums]
* Broadstone Net Lease 2025 年第三季度收益预览 [https://seekingalpha.com/news/4509447-broadstone-net-lease-q3-2025-earnings-preview]
* Broadstone Net Lease 对 2032 年到期的 3.5 亿美元优先票据定价 [https://seekingalpha.com/news/4498146-broadstone-net-lease-prices-350-million-senior-notes-due-2032]