随着资产负债表的增强，Macerich 概述了到 2026 年中期实现 20 亿美元处置和 85% 租赁目标的路径

收益电话会议洞察：Macerich Company (MAC) 2025 年第三季度

管理观点

* 总裁兼首席执行官 Jackson Hsieh 在电话会议开始时强调了“前进之路”计划的进展，并表示“我们在“前进之路”计划上仍然领先于计划，并做好了实现 2028 年目标的准备。”他强调了运营绩效改善的支柱，并指出收购 Crabtree Mall 是一个增量机会，他表示：“我们在租赁工作中建立的势头......增强了我们实现 2028 年目标和寻求增量机会的信心，例如 6 月份收购 Crabtree。”
* 租赁势头是一个中心主题：“我们签署了 150 万平方英尺的新租约和续租租约，比 2024 年第三季度增长了 87%。这使得 2025 年迄今签署的租约达到 540 万平方英尺……与 2024 年同期相比增长了 86%。” Hsieh 补充道：“我们的新租赁交易最初目标是到 2025 年底完成 70%。目前我们的目标是 70%……有望在 2026 年中期实现 85% 的完成目标。”
* SNO（签署未开放）管道从 8 月份的 8,700 万美元增长到截至电话会议时的 9,900 万美元，目标是到年底达到 1 亿美元，预计 1.4 亿美元（包括 Crabtree）。Hsieh 表示，“在 SNO 剩余的 4,000 万美元中，大约 90% 位于我们的 A、B 和 C 级空间。”
* 高级执行副总裁兼租赁主管 Doug Healey 报告称，“第三季度末的投资组合销售额为每平方英尺 867 美元……当您查看我们的未来投资组合时，销售额实际上为每平方英尺 905 美元。”他指出，入住率为 93.4%，较上季度上升 140 个基点，未来投资组合入住率为 94.3%，上升 150 个基点。Healey 还描述了前 Forever 21 空间的重新租赁，并表示“我们已承诺占用 74% 的面积……更好的品牌会支付更多的租金。”
* 首席财务官 Daniel Swanstrom 表示，“2025 年第三季度，FFO 不包括与 Chandler Freehold 有关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失约为 9300 万美元，即每股 0.35 美元。”他强调了杠杆率降低方面的进展，指出 EBITDA 的净债务为 7.76 倍，比“前进之路”计划开始时低了整整一倍，并且流动性接近 10 亿美元。

展望

* Hsieh 重申，该公司“处于有利地位，能够实现我们的 2028 年目标”，拥有支持租赁目标的大型意向书渠道。SNO 渠道“有望在年底前达到或超过我们 1 亿美元的目标”，并且“有望在 2026 年中期实现 85% 的完成率目标”。
* Swanstrom 描述了“实现 20 亿美元处置目标的明确途径”，并预计该公司“到 2026 年底基本完成 20 亿美元处置计划”。
* 希利报告了强劲的租赁需求和零售商活动，称租户需求是他见过的“所有类别中最健康的……”。

财务业绩

* Swanstrom 报告称，“与 2024 年第三季度相比，2025 年第三季度前进投资组合中心的 NOI（不包括租赁终止收入）增长了 1.7%。年初至今，前进投资组合中心的 NOI 与 2024 年同期相比增长了近 2%。”
* 最近的资产出售包括 7200 万美元的 Atlas Park、3.32 亿美元的 Lakewood 和 2200 万美元的 Valley Mall，所得款项用于偿还债务。
* 迄今为止，12 亿美元的购物中心处置已完成，朝着 20 亿美元的目标迈进。该公司还以每股 18.03 美元的加权平均价格完成了 5,000 万美元的 ATM 股票发行，支持 Crabtree 收购和去杠杆化。

问答

* Vince Tibone，Green Street Advisors：对 ATM 股票发行和未来使用提出质疑。Swanstrom 回应称，主要目标“是使 Crabtree 杠杆中性”，未来 ATM 的使用将“在像 Crabtree 这样的增值增长的背景下”。
* Samir Khanal，美国银行证券：被问及 2026 年到期和 SNO 目标时。Healey 解释说，“到 2026 年，我们 88% 的业务基本上都是以票据形式进行交易”，续约“等于或高于我们的目标市场租金”。 Hsieh 称，由于租赁势头强劲，“有可能”超过 1.4 亿美元的 SNO 目标。
* Michael Griffin，Evercore：询问了主力租赁的开始时间和资本成本。 Hsieh 表示，大多数项目将在“27 年下半年、28 年上半年”开始，租户津贴“通常为年租金的 1 至 1.5 倍”，对于像迪克这样的主播来说则更高。
* Jefferies 的 Linda Yu Tsai：被问及 SNO 管道的时间安排时。Brad Miller 回答说“2025 年将投入 2000 万美元，其余的将在 2026 年及之后投入。”
* Floris Van Dijkum，拉登堡：对额外类似 Crabtree 收购的机会提出质疑。Hsieh 将 Crabtree 描述为“独特的资产”，并表示“我们将在新交易中保持耐心和纪律”。Swanstrom 补充说，Crabtree 定期贷款的 SOFR 加 250，在“6% 的中间范围”。
* Greg McGinniss，丰业银行：当被问及锚定空间的 SNO 时，米勒确认这“绝对是 9900 万美元的一部分”，但手头没有具体数字。

情绪分析

* 分析师要求提供有关资本配置、SNO 管道时间安排、租赁经济和收购策略的详细信息，反映出中性至略积极的基调，问题集中在执行风险和资本纪律上。
* 管理层保持自信的语气，经常肯定进展，并使用“我们正在取得巨大进展”和“有能力交付”等短语。在问答过程中，回答是经过衡量的，有时甚至是恭敬的，例如，“我们将继续深思熟虑和遵守纪律。”
* 与上一季度相比，管理层的信心仍然很高，但随着进展的加快，更加重视租赁执行和投资组合优化。

季度与季度比较

* 租赁势头强劲，签约租赁量同比增长 87%，租赁进度提前 70%，而上季度为 65%。
* SNO 管道从 8700 万美元扩大到 9900 万美元，目标包括 Crabtree。
* 总投资组合的入住率从 92% 提高到 93.4%，未来投资组合的入住率从 92.8% 提高到 94.3%。
* 尽管管理层强调关注净有效租金而不是利差波动性，但租赁利差从 10.5% 放缓至 5.9%。
* 管理层的语气从对租赁和资产销售的谨慎乐观转变为对提前计划的更加自信的断言，而分析师的问题仍然严谨但积极。

风险和担忧

* Swanstrom 指出 South Plains 剩余的一笔 2025 年到期贷款约为 2 亿美元，预计到期时将出现技术性违约，目前正在讨论延期事宜。
* 管理层承认，重新租赁计划（尤其是与 Forever 21 相关的计划）会带来“摩擦性停机”，但预计长期租金和租户质量会更高。
* 分析师询问了面临挑战的零售商的风险敞口以及回填的资本强度，但管理层表示需求强劲，且优质租户取代了空置空间。

最后的结论

管理层强调，Macerich 的“前进之路”计划提前完成，租赁势头强劲，资产处置取得重大进展，入住率提高，支持公司实现 2028 年目标。SNO 管道和租赁进度表均按计划进行或提前，近期的资产出售和资产负债表行动增强了流动性并降低了杠杆率。公司仍专注于规范增长、卓越运营和实现其多年战略目标。

阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/mac/earnings/transcripts]

有关马塞里奇的更多信息

* Macerich Company (MAC) 2025 年第三季度收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/article/4837975-the-macerich-company-mac-q3-2025-earnings-call-transcript]
* Macerich 很可能走上每股 30 美元的道路 [https://seekingalpha.com/article/4831399-macerich-on-path-to-30-per-share]
* Macerich Company (MAC) 出席美国银行证券 2025 年全球房地产会议（文字记录）[https://seekingalpha.com/article/4821175-the-macerich-company-mac-presents-at-bofa-securities-2025-global-real-estate-conference]
* Macerich 在美国银行上调至“买入”，因为增长较高，杠杆率较低 [https://seekingalpha.com/news/4499509-macerich-upgraded-to-buy-at-bofa-on-higher-growth-path-to-lower-leverage]
* Macerich 的目标是到 2028 年 SNO 管道规模达到 1.3 亿美元，随着 Path Forward 计划随着 Crabtree 收购而加速 [https://seekingalpha.com/news/4483634-macerich-targets-130m-sno-pipeline-by-2028-as-path-forward-plan-accelerates-with-crabtree]