Northview 住宅 REIT 第三季度业绩强劲，所有地区的同门 NOI 增长，杠杆率降低 140 个基点

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艾伯塔省卡尔加里，2025 年 11 月 5 日（环球通讯社）——Northview Residential REIT（“Northview”或“REIT”）（NRR.UN – TSX）今天公布了截至 2025 年 9 月 30 日的三个月和九个月的财务业绩。

2025 年第三季度亮点

每基本单位的 FFO 增长 8.3%，FFO 支付率提高 390 个基点，得益于 1,600 多套多住宅套房销售后的强劲同门经营业绩。多住宅投资组合的同门 NOI 增长 6.5%，所有地区的 AMR 均有所增长。由于信贷便利利息费用大幅减少，利息费用减少 350 万美元自 12 月 31 日起杠杆率减少 140 个基点， 2024年

Northview 总裁兼首席执行官托德·库克 (Todd Cook) 先生评论道：“在持续的利息节省和所有地区同门住宅 NOI 的强劲增长的推动下，Northview 又迎来了一个强劲的季度。”

库克先生继续说道：“随着 10 月份蒙克顿投资组合的出售完成，我们提前完成了 1.64 亿美元的非核心资产出售。这使得杠杆率降低了 200 个基点，并将我们的浮动利率风险降低至 13.0%，进一步强化了我们的资产负债表，并增强了我们为单位持有人创造长期价值的能力。”

“我们的商业投资组合呈现出积极的势头。凭借超过 60,000 平方英尺的已签署租约和已接受的租赁要约，我们预计到 2026 年中期，入住率可能会提高近 500 个基点。我们商业投资组合的这一积极势头，加上我们持续稳健的多住宅业绩，使我们能够继续实现强劲的财务业绩，”库克先生总结道。

财务状况和经营业绩

（千美元，除非另有说明）截至
2025 年 9 月 30 日截至
2024年12月31日资产总额2,630,4652,680,323负债总额1,820,0591,873,848授信额度224,487266,949应付抵押贷款1,381,2041,394,734债务占账面价值(1)63.4%64.8%加权平均抵押贷款利率3.92%3.86%加权平均抵押贷款到期期限（年）4.54.7加权平均资本化率6.60%6.62%加权平均信贷便利利率5.80%8.19%多住宅占用(2)95.9%95.8%AMR（美元）(2)1,4921,427

三个月结束
9月30日九个月结束
9月30日（千美元，除非另有说明）2025202420252024收入69,83969,059208,486206,686NOI43,59842,192124,288121,593NOI利润率(2)62.4%61.1%59.6%58.8%提供的现金流按经营活动划分31,57022,04078,26455,561向单位持有人宣布的分配(1)9,8629,85829,58529,577每个信托单位宣布的分配（美元/单位）0.27340.27340.82030.8203FFO支付率 –基本(3)53.0%56.9%43.3%60.4%AFFO支付率 – 基本(3)64.2%70.9%50.7%76.7% 净及综合收益（损失）10,4752,28930,596(1,027)每基本单位（美元/单位）0.290.060.85(0.03)每稀释单位($/单位)0.270.060.78(0.03)FFO(3)18,61417,32768,31648,929每个基本单位 ($/单位)(3)0.520.481.891.36每个稀释单位（美元/单位）(3)0.480.451.751.26AFFO(3)15,35413,90158,38038,573每个基本单位（美元/单位）(3)0.430.391.621.07每个稀释单位（美元/单位）(3)0.400.361.490.99不包括保险收益的计量：每单位 FFO(3)18,56717,08953,20246,608FFO – 基本（美元/单位）(3)0.510.471.481.29FFO 支付比率 – basic(3)53.1%57.7%55.6%63.5%AFFO(3)15,30713,66343,26636,252AFFO每单位 – 基本（美元/单位）(3)0.420.381.201.01AFFO支付率 – 基本(3)64.4%72.2%68.4%81.6%加权平均数单位数量 – 基本36,06436,05636,06436,056(000’s)(2) 加权平均单位数量 – 稀释38,77038,19839,06138,948(000’s)(2)

(1)资本管理指标。参见本新闻稿的“非公认会计原则和其他财务指标”部分。(2)其他关键绩效指标。参见本新闻稿的“非公认会计原则和其他财务指标”部分。(3)非公认会计原则财务指标、非公认会计原则比率或不包括保险收益的指标。参见本新闻稿的“非公认会计原则和其他财务指标”部分。

实现强劲增长并改善支付比率

截至 2025 年 9 月 30 日的三个月，每基本单位 FFO 较 2024 年增长 8.3%，从 0.48 美元增至 0.52 美元。FFO 的增长归因于融资成本利息节省和同门 NOI 增长，部分被与处置相关的一次性成本所抵消。这促成了年初至今每基本单位 FFO 强劲增长 14.7%（不包括保险收益）。 强劲的 FFO 将 2025 年第三季度的 FFO 派息率提高至 53.0%，而同期为 56.9%。

跨所有地区的同一个多住宅住宅的烟气增长

第三季度，NOI 总额增加了 140 万美元，即 3.3%，反映了同门 NOI 的强劲增长，超过了 2024 年和 2025 年出售资产造成的 NOI 下降幅度。多住宅投资组合的同门 NOI 同比增长 6.5%，所有地区均有所增长。这是由 4.3% 的多住宅同门收入增长推动的，因为 AMR 因入住率稳定而增长了 4.8% 95.8%。加拿大西部和大西洋地区对 AMR 增长的贡献最大，分别为 5.1% 和 7.6%。

实现利息费用节省

与上一年相比，Northview 的利息支出减少了 350 万美元，这是由于信贷便利利息支出减少了 350 万美元。这些信贷便利利息节省来自未偿信贷便利余额的大幅减少、自 2024 年 10 月 24 日信贷便利修正案以来信用利差减少了 95 个基点以及整体有利的利率环境。

2025年第三季度，Northview从抵押贷款再融资和非核心资产销售净收益中偿还了1890万美元的净额，将未偿余额降至2.259亿美元。

超出非核心资产配置目标

作为 Northview 加强资产负债表重点的一部分，Northview 的目标是到 2026 年底出售约 100 至 1.5 亿美元的非核心资产，所得净收益将用于偿还债务。

2025年第三季度，Northview完成了4,950万美元的处置，其中包括位于荷兰圣约翰的一个投资组合，其中包括340套多住宅套房和3,100平方英尺的商业空间。2025年10月29日，Northview以4,000万美元的价格完成了位于新斯科舍省蒙克顿的307套多住宅套房投资组合的出售。

这些销售完成了 Northview 的非核心资产销售目标，销售收入总额达到 1.64 亿美元，定价总体高于 Northview 的 IFRS 投资物业价值。Northview 在预期时间表之前超出了目标销售，产生了债务偿还，这将有助于杠杆率降低超过 200 个基点。

非公认会计准则和其他财务措施

本收益报告中的某些指标不具有公认会计原则（“GAAP”）规定的任何标准化含义，因此可能被视为非 GAAP 财务指标、非 GAAP 比率或其他指标，并且可能无法与其他发行人提出的类似指标进行比较。提供这些指标是为了增强读者对 Northview 当前财务状况和财务业绩的整体了解。包含这些指标是为了向投资者和管理层提供一种替代方法，以重点关注我们正在进行的业绩的方式评估我们的经营业绩。这些衡量标准包括广泛接受的加拿大房地产投资信托绩效衡量标准；然而，这些措施并没有按照公认会计原则进行定义。此外，这些措施取决于财务报表编制者对定义的解释，并且在房地产实体之间的应用可能不一致。 这些措施包括：

非 GAAP 财务指标：调整后的运营资金 (“AFFO”) 和运营资金 (“FFO”) 非 GAAP 比率：AFFO 支付比率；每单位 AFFO、FFO 支付比率；不包括保险收益的衡量指标：AFFO、AFFO 支付率、AFFO 每单位、FFO、FFO 支付率和每单位 FFO。 资本管理措施：向单位持有人申报的分配以及债务与账面总价值的比例其他关键绩效指标：AMR； NOI 利润率；占用;同门收入、支出、净营业收入、入住率和 AMR；加权平均单位数——基本；和加权平均单位数 – 稀释

有关最直接可比的 GAAP 衡量标准、衡量标准的组成、Northview 如何使用这些衡量标准的说明，以及这些衡量标准如何为投资者提供有用信息的说明，请参阅 Northview 截至 2025 年 9 月 30 日和 2024 年 9 月 30 日和九个月的管理层讨论和分析的“非 GAAP 和其他财务衡量标准”部分，可在 www.sedarplus.com 上的 SEDAR+ 上的 Northview 简介中找到，该内容通过引用并入本新闻稿。

非公认会计准则调节表

下表根据净收益和综合收益（损失）对 FFO 和 AFFO 进行了调节，这是未经审计的简明合并中期财务报表中最直接可比的 GAAP 衡量标准：

截至九月份的三个月（千美元，另有说明的除外）2025202420252024净收益和综合收益（损失）10,4752,28930,596(1,027)调整：可交换单位分配9299292,7872,787投资公允价值损失财产4,7467,11627,85520,501可交换单位的公允价值损失8843,5002,71916,920受限制单位的公允价值损失47538997可赎回单位的增加—2,1761,3626,743处置1,0094081,439408折旧3177299422,200其他(1)207127527300FFO(2)18,61417,32768,31648,929维护资本支出准备金 –多住宅(3,046)(3,244)(9,299)(9,810)维护资本支出储备 – 商业(214)(182)(637)(546)AFFO(2)15,35413,90158,38038,573FFO每单位（美元/单位）(2)基本0.520.481.891.36稀释0.480.451.751.26FFO支付率(2) 基本53.0%53.3%43.3%60.4%稀释57.0%57.8%46.9%65.3%每单位AFFO（美元/单位）(2)基本0.430.391.621.07稀释0.400.361.490.99AFFO支付比率(2) 基本64.2%70.9%50.7%76.7%稀释69.0%75.1%54.9%82.8%其他调整：保险收益(47)(238)(15,114)(2,321)不包括保险收益的计量：每单位 FFO(2)18,56717,08953,20246,608FFO – 基本（美元/单位）(2)0.510.471.481.29FFO 支付率 – basic(2)53.1%57.7%55.6%63.5%AFFO(2)15,30713,66343,26636,252AFFO 每单位 – 基本（美元/单位）(2)0.420.381.201.01AFFO 支付率 – 基本(2)64.4%72.2%68.4%81.6%分配基本9,8629,85829,58529,577稀释10,60110,44532,04231,949基本加权平均单位数（‘000s）(3)36,06436,05636,06436,056稀释(‘000s)(3)38,77038,19839,06138,948

(1)“其他”包括非控股权益、其他长期资产摊销、租户激励摊销以及非控股权益和股权投资的公允价值调整。(2)非 GAAP 财务衡量标准、非 GAAP 比率或不包括保险收益的衡量标准。请参阅“非 GAAP 和其他财务衡量标准”。(3)请参阅“非 GAAP 和其他财务衡量标准 - 其他关键绩效指标”。

财务信息

Northview 截至 2025 年 9 月 30 日和 2024 年 9 月 30 日的未经审计简明合并中期财务报表、附注以及管理层讨论与分析，可在 Northview 网站 www.rentnorthview.com 和 SEDAR+ www.sedarplus.com 上找到。

关于 NorthView 住宅房地产投资信托

Northview 是一家公开交易的房地产投资信托公司，根据安大略省法律的信托声明成立，其主要目的是在加拿大境内的二级市场收购、拥有和经营创收租赁物业组合。

警告和前瞻性信息

本新闻稿中包含的某些信息构成适用证券法含义内的前瞻性信息。 反映 Northview 的目标、计划、目的和战略的陈述受到风险、不确定性和其他因素的影响，这些因素可能导致实际结果与此类前瞻性信息所表达、预测或暗示的未来结果存在重大差异。在某些情况下，前瞻性信息可以通过使用“可能”、“应该”、“预期”、“将”、“预期”、“相信”、“打算”、“估计”、“预测”等术语来识别。 “潜在”、“开始”、“开始”、“开始”、“移动”、“继续”或有关非历史事实事项的其他类似表述。本新闻稿中的前瞻性信息包括但不限于未来维护支出、融资和融资的可用性及其条款、用固定利率债务替代浮动利率债务、出售选定资产的能力、条款或完成时间、任何此类销售的收益用途、未来经济状况、 Northview 的预期分布、流动性和资本资源、市场趋势、未来运营效率、租户激励和入住率。此类陈述涉及重大风险和不确定性，并不意味着对未来业绩或结果提供保证。这些警示性陈述限定了本新闻稿中包含的包含前瞻性信息的所有陈述和信息。

前瞻性信息截至 2025 年 11 月 5 日，并基于截至该日管理层可获得的信息。管理层认为，前瞻性信息中反映的预期基于合理的假设；然而，管理层不能保证实际结果与前瞻性信息一致。可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性信息明示或暗示的结果存在重大差异的因素包括但不限于 Northview 管理层截至 2025 年 9 月 30 日和 2024 年 9 月 30 日和 9 个月的讨论和分析中确定的风险，以及 Northview 不时向加拿大证券监管机构提交的其他材料中讨论的风险，一般经济状况；通过建设可能获得新的有竞争力的房地产供应； Northview 将发行量维持在当前水平的能力； Northview 有能力维持入住率并按当前市场价格及时租赁或重新租赁多住宅套房、行政套房和商业空间；租户违约；利率变化，自 2020 年 Northview 成立以来，利率持续波动并呈上升趋势；通货膨胀率的变化，包括由此导致的费用增加； Northview房地产投资信托资格；运营成本的变化；政府法规和税收；商品价格波动； Northview 目前未知的其他风险和不确定性，或者 Northview 目前认为不重要的风险和不确定性，也可能对 Northview 产生不利影响。Northview 提醒读者，这份因素清单并不详尽，如果某些风险或不确定性成为现实，或者潜在的估计或假设，包括 Northview 截至 2024 年 12 月 31 日的年度经审计财务报表附注 2 中概述的估计或假设，被证明是不正确的，实际事件，性能和结果可能与预期存在重大差异。除非适用的加拿大法律明确要求，否则 Northview 不承担公开更新或修改任何前瞻性信息以反映 2025 年 11 月 5 日之后可能出现的新事件或情况的义务。

要了解有关 Northview 的更多信息，请访问 www.rentnorthview.com 或联系：

托德·库克 (Todd Cook) 莎拉·沃克 (Sarah Walker) 总裁兼首席执行官 首席财务官 Northview Residential REIT Northview Residential REITTel:(403) 531-0720电话：(403) 531-0720电子邮件：[email protected]电子邮件：[email protected]