特朗普提议 50 年期抵押贷款，但一些人表示房主储蓄很少

在另一项让购房变得更加实惠的尝试中，唐纳德·特朗普总统在社交媒体帖子中提出了 50 年期抵押贷款的想法。 作为回应，负责监管房利美和房地美的联邦住房金融局局长比尔·普尔特发帖称，他们正在“努力解决这个问题”，这将是“一个彻底的游戏规则改变者”。

长期抵押贷款的目的是降低房主的每月还款额。贷款期限越长，每月全额还清所需的本金就越少。但这样的计划还有其他权衡。

根据全国房地产经纪人协会的数据，使用 9 月份最新的房屋中位售价为 415,200 美元，以及根据抵押新闻日报的数据，当前利率约为 6.3%，对于首付 20% 的 30 年期固定贷款，每月仅支付本金和利息将为 2,056 美元。如果将期限延长到 50 年，在相同的利率下，还款额将为 1,823 美元，每月节省 233 美元。

然而，房主不会那么快建立资产，因为他们的本金支付会更少。支付给贷方的利息金额将高出 40%。

它如何运作

真正的问题是房利美和房地美能否做到这一点。分析师表示这是可能的，但 50 年期抵押贷款目前不符合《多德弗兰克法案》中合格抵押贷款的定义，该法案为投资者在贷款出现不良情况时提供房利美和房地美的支持。但监管机构有权改变这一点，以确保抵押贷款的承受能力。然而，贾雷特·塞伯格表示，考虑到需要国会批准，这可能需要长达一年的时间， TD Cowen 的金融服务和住房政策分析师。

“房利美和房地美可以在政策变化之前建立 50 年期抵押贷款的二级市场。他们甚至可以为其保留的投资组合购买抵押贷款。但这不会改变贷款人的法律责任。这就是为什么我们认为，如果没有 QM（合格抵押贷款）政策变化，贷款人不会发放 50 年期抵押贷款，”Seiberg 在给客户的一份报告中写道。

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它将如何影响利率

然后是抵押贷款利率的问题。根据抵押贷款银行家协会的数据，目前15年期固定抵押贷款的平均利率比30年期固定抵押贷款的利率低66个基点。这意味着50年期固定抵押贷款的利率会更高。这完全取决于投资者对该产品的需求。

Mortgage News Daily首席运营官马修·格雷厄姆(Matthew Graham)表示：“目前此类贷款还没有二级市场，也不会很快形成一个强大的二级市场。这意味着，除了贷款前几年偿还的本金极低之外，利率也将比30年期贷款高出很多——这对那些希望建立股本的人来说是双重打击。”

格雷厄姆表示，出于所有实际目的，该贷款将更类似于只付息贷款，因为很少有人会保留一套房屋50年。房主仍然可以通过房价升值获得资产，但今年全国范围内的房价已迅速走软，升值幅度远不及前几年。

它如何影响负担能力

就连房地产经纪人也认为，房主节省的费用微乎其微。

Realtor.com 高级经济学家乔尔·伯纳 (Joel Berner) 在一份新闻稿中写道：“这不是解决住房负担能力的最佳方法。政府应该更好地扭转关税引发的通货膨胀，这种通货膨胀使现有抵押贷款利率保持在高位。”

其他人指出，这种新的抵押贷款产品可能取决于房利美和房地美是否仍处于政府监管之下。特朗普政府表示，这两家公司将被私有化，然后在不久的将来进行首次公开​​募股。

Evercore ISI 的分析师在给客户的一份报告中写道：“采用 50 年期抵押贷款产品可能会使房利美和房地美的私有化之路变得复杂。尽管如此，我们了解到，政府预计政府支持企业在向公众出售大约 5% 的股份后仍将受到监管。” 这将使政府能够在可预见的未来保持对政府支持企业的控制。”

住房负担能力一直是特朗普政府面临的主要压力点。疫情驱动的经济政策导致历史性的低利率，导致历史性的住房挤兑，导致房价在短短五年内上涨了 50% 以上。结果，房屋销售大幅疲软，抵押贷款需求也是如此。

全国房地产经纪人协会的一份报告显示，1991 年首次购房者的平均年龄为 28 岁，到 2024 年，这一数字已达到 38 岁，该协会的副首席经济学家称这个数字“令人震惊”。

特朗普政府一直在向建筑商施压，要求建造更多房屋以降低价格，声称他们的空地供应过剩。建筑商对这一说法提出异议，并继续指出土地、劳动力和材料成本高昂。

在该公司最新的财报电话会议上，PulteGroup 首席执行官瑞安·马歇尔 (Ryan Marshall) 表示，他同意总统的观点，因为这涉及约 400 万套待售房屋的供应不足，但他补充道，“虽然这种供应短缺肯定会对总体负担能力产生影响，但新房建筑行业的复杂性表明，解决如此规模的问题需要采取协调和全面的方法，将联邦、州和地方领导人与新房建筑行业合作，共同努力。”