ILPT 概述了 2025 年第四季度 0.27-0.29 美元的标准化 FFO 指导，由 800 万平方英尺的租赁渠道支持

财报电话会议洞察：工业物流地产信托 (ILPT) 2025 年第三季度管理观点 * 总裁兼首席运营官 Yael Duffy 报告称，“尽管宏观经济和关税存在不确定性，但工业房地产行业继续表现出韧性，正如我们稳健的第三季度业绩所反映的那样。”她强调，租户“对其长期空间需求表现出更大的信心”，并指出在解决 2026 年和 2027 年租赁到期问题上取得的进展，以及同物业现金基础 NOI 同比增长 3%。 * Duffy 表示，该投资组合本季度末的综合入住率达到 94.1%，“比美国工业平均水平高出 150 个基点”。超过 76% 的年化收入来自投资级租户或安全的夏威夷土地租赁。 * Duffy 解释说，本季度完成了 836,000 平方英尺的租赁，加权平均租金“比同一空间之前的租金高出 22%”，平均租赁期限为 8 年，续租占活动的 70%。三处总面积为 867,000 平方英尺的房产已确定待售，预计将出售总收益约为 5500 万美元。 * 副总裁 Marc Krohn 描述了目前超过 800 万平方英尺的租赁渠道，“其中大部分与 2026 年和 2027 年到期的租约的续约讨论有关”，并预计近期转化率约为 75%。他表示，预计大陆租金平均上涨 20%，夏威夷租金平均上涨 30%。 * 首席财务官兼财务主管 Tiffany Sy表示：“昨天，我们报告第三季度标准化 FFO 为 1740 万美元，即每股 0.26 美元，这符合我们的预期，环比增长 26%，与去年同期相比增长 116%。”展望 * 管理层预计 2025 年第四季度标准化 FFO 将在每股 0.27 美元至 0.29 美元之间，不包括激励费用，调整后的 EBITDA 介于 8400 万美元至 8500 万美元之间。* Sy 指出，利息支出预计“第四季度将保持平稳，其中现金利息支出为 5850 万美元，融资非现金摊销和利率上限成本为 500 万美元。”* 与上一季度相比，指导语言没有明显变化，继续强调租赁动力和资产销售以支持资产负债表。优化。财务结果 * Sy 报告第三季度相同物业 NOI 为 8,640 万美元，相同物业以现金为基础的 NOI 为 8,420 万美元，在“强劲的租户保留率和租金上涨”的支持下，两者均同比和连续增长。 * 调整后的 EBITDA 为 8,410 万美元。利息支出较上一季度减少 440 万美元季度至 6,350 万美元，反映了固定利率债务再融资的影响。* ILPT 本季度末手头现金为 8,300 万美元，限制性现金为 9,500 万美元。净债务与总资产比率小幅下降至 69.3%。所有债务均为固定债务或通过利率上限固定，截至 9 月 30 日的加权平均利率为 5.43%。* 公司确认了一项 610 万美元的减值费用持有待售财产。截至季度末，三处持有待售财产的账面价值约为 3100 万美元。问答 * John Massocca，B.Riley Securities：被问及有关激励费用及其对正常化 FFO 的影响的详细信息时，Sy 澄清说，“如果我们使用截至 9 月 30 日的结果，我们将支付 630 万美元的全年激励费用，这将 - 我们将记录不到 2 美元” * Massocca：询问奖励费对现金流的影响。Sy 回答说，“这是在 26 年 1 月支付的。” * Massocca：质疑内地资产的较低租赁利差。Duffy 回答说，“这确实是一项交易，导致与美国邮政服务的交易下降了约 2% GAAP 汇总。这是一栋有点独特的建筑。” * Massocca：被问及资产出售定价和资本化率。Duffy 解释说，“业主用户的财产确实是收益的大部分，实际上约为 5000 万美元...... 资本化率将低于 6%。” 其他房产空置，也出售给业主用户。 * Massocca：询问 2026 年的处置机会。Duffy 表示，“您可能会看到我们在 2026 年出售更多房产。它们可能位于 Mountain 合资企业内。” * Massocca：被问及印第安纳波利斯和夏威夷的租赁进展情况。Krohn 分享道，“我们有 3 项提案”现在。我们非常乐观，但在很多方面都是现实的。”达菲补充道，“我们在夏威夷有一个租户，实际上是一个潜在客户，是一个勤奋的全站用户”。情绪分析 * 分析师要求澄清激励费用处理、租赁利差和资产出售细节，表现出中性到轻微负面的基调，特别是在经常性费用和资产价值方面。 * 管理层在准备好的言论和期间保持了自信的语气问答环节强调了强劲的租赁势头和稳定的财务状况，Duffy 表示，“我们在解决 2026 年和 2027 年租赁到期问题上取得了重大进展。”Sy 直接回答了问题并澄清了一次性项目的处理。 * 与上一季度相比，分析师保持了类似水平的审查，而管理层的语气仍然充满信心，理由是标准化 FFO 有所改善以及租赁和资产方面的持续进展季度与季度比较 * 每股标准化 FFO 指导值从 2025 年第二季度的 0.25-0.27 美元增加到 2025 年第四季度的 0.27-0.29 美元，反映了更强劲的运营业绩和利息费用节省。 * 租赁活动大幅增加，从第二季度的 171,000 平方英尺增加到第三季度的面积为 836,000 平方英尺，还有更大的管道（目前超过 800 万平方英尺）。* 资产出售活动扩大，目前确定出售三处房产，而上一季度只有一处。* 债务指标略有改善，净债务与总资产的比率略有下降。管理层信心稳定，强调再融资和租赁方面的进展，而分析师则继续探讨资产销售和经常性成本。风险和担忧 * 管理层将“宏观经济和关税不确定性”视为持续的外部风险，但指出行业需求的弹性。 * 承认工业空置率与大流行病低点相比有所上升，新供应有限是缓解因素。 * 对待售财产确认了 610 万美元的减值费用，表明资产估值存在潜在风险。 * 分析师的问题反映了对激励费影响和资产估值环境的担忧 * 管理层专注于提高资产负债表实力、降低杠杆率以及保持资产销售和再融资的灵活性。最终要点ILPT 管理层强调了 2025 年第三季度强劲的财务和运营业绩，这得益于大量的租赁活动、强劲的租户保留率和不断增长的租赁管道。该公司预计 2025 年第四季度的 FFO 正常化将在每股 0.27 美元至 0.29 美元之间，预计将继续租金累计，并积极执行资产处置，以提高资产负债表的灵活性。管理层仍然有信心通过严格的资产管理和战略资本配置来应对行业的不确定性并提供长期价值。阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/ilpt/earnings/transcripts]有关工业物流地产的更多信息*工业物流地产信托(ILPT) 2025 年第 3 季度收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/article/4834921-industrial-logistics-properties-trust-ilpt-q3-2025-earnings-call-transcript] * 工业物流地产信托 2025 年第 3 季度 - 结果 - 收益电话会议演示[https://seekingalpha.com/article/4834947-industrial-logistics-properties-trust-2025-q3-results-earnings-call-presentation]*工业物流地产信托：大型仓库投资组合，前景谨慎[https://seekingalpha.com/article/4813458-industrial-logistics-properties-trust-large-pwarehouse-portfolio-cautious-outlook] * 工业物流地产 2025 年第三季度收益预览 [https://seekingalpha.com/news/4508783-industrial-logistics-properties-q3-2025-earnings-preview] * 寻求 Alpha 对工业物流地产的量化评级 [https://seekingalpha.com/symbol/ILPT/ ratings/quant- ratings]