卡姆登地产信托公司 (Camden Property Trust) 概述了 2025 年 FFO 指引的增加，并暗示在供应放缓的情况下有 4 亿美元的回购潜力

收益电话会议洞察：Camden Property Trust (CPT) 2025 年第 3 季度

管理观点

* 首席执行官理查德·坎波 (Richard Campo) 强调了卡姆登休斯顿总部搬迁的完成，并强调说：“我们对继续前进以及它将为 2026 年及以后带来的新开始感到兴奋。” Campo 指出，第三季度的公寓需求强劲，使 2025 年成为过去 25 年来公寓吸纳量最好的年份之一。他表示，“投资公寓的理由很充分。需求很高，供应量已降至新冠疫情前 10 年平均水平以下，使市场恢复平衡。”
* Campo 提到优质房产的私人市场销售上限为 4.75% 至 5%，并提请人们注意“公寓私人市场价值与公共市场价值之间的明显脱节”。该公司以大幅折扣回购了 5000 万美元的股票，并保留了 4 亿美元的回购授权，可能通过处置筹集资金。
* D Keith Oden 报告称，本季度同店收入增长 0.8%，年初至今增长 0.9%，平均入住率为 95.5%。Oden 表示，“12 月和 1 月的续订报价平均增长 3.3%。”
*总裁、首席财务官兼助理部长亚历山大·杰西特 (Alexander Jessett) 详细介绍了以 1.14 亿美元出售三个老社区以及将收益用于股票回购的情况。杰西特解释说：“按照我们指导范围的中点，我们目前预计全年收购金额为 4.25 亿美元，处置金额为 4.5 亿美元，低于我们之前的收购和处置指导金额 7.5 亿美元。” Jessett 强调，本季度核心运营资金 (FFO) 为 1.868 亿美元，即每股 1.70 美元，比指导中值高出 0.01 美元。
* Jessett 补充道，“我们将全年同店支出中点从 2.5% 降低至 1.75%。并将全年同店净营业收入增长中点维持在 25 个基点。”

展望

* Jessett 表示，“按照我们指导范围的中点，我们目前预计全年的收购金额为 4.25 亿美元，处置金额为 4.5 亿美元，低于我们之前的收购和处置指导金额 7.5 亿美元。”
* Camden 预计第四季度核心 FFO 每股将在 1.71 美元至 1.75 美元之间，每股中点连续增长 0.03 美元。2025 年全年核心 FFO 指导中点上调 0.04 美元，至 6.85 美元。
* Jessett：“这是我们连续第三次上调 2025 年核心 FFO 指导，与我们最初的 2025 年指导相比，每股总计增加了 0.10 美元。”
* 第四季度入住率预计在 95.2% 至 95.4% 之间。

财务业绩

* Jessett 报告本季度核心 FFO 为 1.868 亿美元，即每股 1.70 美元。房地产收入被描述为“符合预期”，房地产支出继续跑赢大盘，特别是由于房地产税低于预期。
* 卡姆登的净债务与 EBITDA 之比为 4.2 倍，在 2026 年第四季度之前没有重大债务到期，在 2027 年之前没有稀释到期。
* 2025 年非核心 FFO 调整预计约为每股 0.11 美元，主要与法律和交易成本相关。

问答

* Eric Wolfe，花旗集团：被问及对 2026 年的初步想法时。Jessett 回答道：“我要告诉你的是，我们的盈利可能会基本持平，这将与我们 2025 年的盈利保持一致。”他补充道，“就不确定性而言，情况确实比我们 25 年看到的要好得多……其中大部分问题应该在 2026 年时解决。”
* 富国银行 (Wells Fargo) 的詹姆斯·费尔德曼 (James Feldman)：询问了私人投资兴趣和市场脱节情况。坎波表示，“对多户型住宅的需求仍然强劲……挑战在于，市场上的需求并不多。” Stanley Jones 补充道，“2025 年的趋势与 2024 年大致相同，因此仍远低于新冠疫情前的水平。”
* Adam Kramer，摩根士丹利：被问及第四季度的租赁利差时。坎波回答说，“我们认为我们的混合租赁利差将下降约 1%。如果你从典型的季节性基础上考虑这一点，这就是你在第四季度看到的情况。”
* Austin Wurschmidt，KeyBanc：询问收入指导和入住率。琼斯证实，“我们看到减少的主要驱动因素...... 是利率驱动的，这是因为我们要确保我们能够将入住率提高到我们认为适合进入第四季度的水平。”
* Steve Sakwa，Evercore ISI：被问及回购规模时。Campo 回答说，“我们可以以 0.75 美元或 1 美元的价格出售主街的房产，我们可以以 0.75 美元的价格回购我们的股票……我们不会为此增加杠杆。”

情绪分析

* 分析师对入住率、供应吸收、回购规模和需求前景表示担忧，基调总体谨慎至中性。问题要求明确前瞻性指引、供应影响和资本配置。
* 管理层在准备好的讲话中语气充满信心——“我们期待在后疫情时期的过度供应环境结束后实现更强劲的增长”——但在问答中语气稍显谨慎，尤其是在 2026 年预测方面，Jessett 表示，“我们不会提供任何指导，但如果你是一个乐观的人，肯定有一些事情值得乐观。”
* 与第二季度相比，管理层的情绪仍然具有建设性，但承认宏观环境和供应转型存在更多不确定性。

季度与季度比较

* 收购和处置指导从第二季度的各 7.5 亿美元减少到第三季度全年的 4.25 亿美元收购和 4.5 亿美元处置。
* 核心 FFO 每股指导中点从第二季度的 6.81 美元增至第三季度的 6.85 美元。
* 第三季度报告核心 FFO 为每股 1.70 美元，与第二季度一致，但第四季度的前景中点较高。
* 第三季度平均入住率为 95.5%，略低于第二季度的 95.6%。
* 与第二季度强调的战略发展和收购增长相比，第三季度管理层的基调更注重近期稳定和资本配置（回购）。
* 与第二季度的租金增长复苏和需求驱动因素相比，第三季度分析师的问题更多地转向资本配置（回购/处置）、供应吸收和入住策略。

风险和担忧

* 管理层将持续的新增供应、就业增长放缓和经济不确定性视为持续的挑战，导致人们关注入住率而非租金增长。
* 来自新供应的直接竞争仍然普遍存在，奥斯汀和纳什维尔被列为受影响最严重的市场。坎波指出，“我们投资组合的每个部分都与已交付的供应直接竞争。”
* 据报道，奥斯汀、纳什维尔、丹佛和菲尼克斯等供应量大的市场的优惠幅度提高了约 10%，并努力优先考虑入住。
* 分析师质疑财产税退税的可持续性和 2026 年的潜在阻力，但 Jessett 表示，“我们没有理由预计在 26 年、27 年和 28 年以及未来，我们不会继续取得同样水平的成功。”

最后的结论

卡姆登地产信托公司第三季度业绩符合预期，突出表现在需求弹性、居民保留率强劲以及对资本回收和股票回购的持续关注。虽然管理层降低了全年收购和处置目标，但他们连续第三个季度上调了核心 FFO 指导，并表示如果市场状况持续下去，将进一步回购。 该公司正在通过优先考虑入住率、管理费用和利用强大的资产负债表来应对供应逆风，随着 2026 年及以后供应压力的缓解，公司将改善增长前景。

阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/cpt/earnings/transcripts]

有关卡姆登财产信托的更多信息

* 卡姆登地产信托 (CPT) 2025 年第三季度收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/article/4840467-camden-property-trust-cpt-q3-2025-earnings-call-transcript]
* 卡姆登地产：公寓房地产的长期购买机会 [https://seekingalpha.com/article/4825639-camden-property-long-term-buying-opportunity-in-apartment-real-estate]
* 卡姆登地产信托 (CPT) 出席美国银行证券 2025 年全球房地产会议（文字记录）[https://seekingalpha.com/article/4821628-camden-property-trust-cpt-presents-at-bofa-securities-2025-global-real-estate-conference]
* Camden Property Trust FFO 为 1.67 美元，房地产收入为 3.9568 亿美元 [https://seekingalpha.com/news/4517828-camden-property-trust-ffo-of-167-in-line-property-revenues-of-39568m]
* 随着 Sunbelt 需求的恢复，Camden Property 上调购买 Stifel [https://seekingalpha.com/news/4489246-camden-property-raised-to-buy-at-stifel-as-demand-recovers]