Greystone 概述了转向免税抵押贷款收益债券并减少合资企业股权配置

收益电话会议洞察：Greystone Housing Impact Investors LP (GHI) 2025 年第 3 季度

管理观点

* 首席执行官肯尼思·罗戈津斯基 (Kenneth Rogozinski) 表示，“我们的整体投资组合在第三季度表现稳定”，对多户型抵押收益债券和截至 2025 年 9 月 30 日的所有借款人均没有延期请求。稳定型抵押收益债券投资组合的实际入住率为 87.8%，较上一季度略有下降，这主要是由于新的多户型供应导致德克萨斯州空置率增加。
* Rogozinski 宣布，“我们将实施一项战略，减少未来市场利率多户住宅合资企业股权投资的资本配置”，理由是利率和资本化率上升等市场条件导致房地产销售回报率下降。这些销售的资本将主要重新部署到免税抵押贷款收入债券投资。
*首席执行官强调，这一转变旨在为单位持有人提供更稳定的收益、更高比例的免税收入，以及对核心、经过验证的资产类别的资本投资。“与合资企业股权投资由于收入主要通过房地产销售实现而导致的不均匀回报相比，我们预计收益将越来越稳定。”
* Rogozinski 还提到了在 Greystone 的贷款关系以及与 BlackRock 新成立的建筑贷款合资企业的支持下，老年人住房、熟练护理和负担得起的多户家庭方面持续存在的机会。
* 首席财务官杰西·库里 (Jesse Coury) 报告称，“我们报告的净利润为 200 万美元，即每单位基本和稀释后 0.03 美元，可用于分配的现金（或 CAD，一种非 GAAP 衡量标准）为 460 万美元，即每单位 0.20 美元。截至 9 月 30 日，我们的每单位账面价值（稀释后）为 12.36 美元，比 6 月 30 日增加了 0.53 美元。”
* Coury 补充道，“截至 11 月 5 日昨天收盘，我们在纽约证券交易所的收盘单位价格为 8.24 美元，比截至 9 月 30 日的每单位账面价值折价 33%。”他还指出，“2025 年 10 月，我们向新投资者发行了 B 系列优先单位，总收益为 500 万美元。”

展望

* 管理层表示，未来合资企业股权投资的资本配置，特别是老年人住房领域的资本配置“将低于我们历史上对市场利率多户住宅投资的资本配置”。合资企业分配没有设定目标百分比，需要根据合资企业退出和当前机会返还的资本逐案做出决定。
* Rogozinski 表示：“管理委员会还在评估这一战略变化对我们的短期和长期收益预期以及未来单位持有人分配的潜在影响（如果有的话），重点关注我们投资者和 GHI 的长期利益。”

财务业绩

* 2025 年第三季度的净利润为 200 万美元，或每单位基本和稀释后 0.03 美元。可用于分配的现金为 460 万美元，或每单位 0.20 美元。截至 9 月 30 日，每单位账面价值为 12.36 美元，高于 6 月 30 日的 11.83 美元。
*不受限制的现金和现金等价物总计3620万美元，担保信贷额度中仍有8860万美元可用。B系列优先单位于10月份发行了500万美元。
* 截至 9 月 30 日，债务投资组合为 12.6 亿美元，占总资产的 85%。本季度抵押贷款收入债券和相关承诺的资金为 2,700 万美元，被赎回和支付的 2,900 万美元所抵消。
* 第三季度的信贷损失拨备为 596,000 美元，主要与向 MRB 借款人提供的支持贷款有关。合资企业股权投资报告本季度运营损失为 130 万美元。

问答

* JonesTrading 的 Matthew Erdner 询问了战略转变后的分配目标。Rogozinski 解释说，“我们预计我们在高级住房领域进行的任何合资股权投资的资本分配将低于当前水平......但目前我们没有设定百分比。”
* Erdner 跟进了合资房地产销售速度和入住率稳定情况。Rogozinski 表示，销售时机取决于达到 90% 的入住率和市场趋势，并指出德克萨斯州的租赁放缓。
* Citizens JMP Securities 的 Christopher Muller 询问了重新部署资本后的预期收益增长情况。 罗戈津斯基回答说：“我们看到的两大好处是……消除了混乱……以及合伙企业将获得的免税收入水平的提高。”
* Muller 询问老年住房的合资投资是否会增加。Rogozinski 表示，“我们在该资产类别中看到了一系列截然不同的宏观动态……这就是为什么我们将继续在那里寻找机会。”
* Rick Stone 对老年人住房的资本化率和风险提出质疑。Rogozinski 澄清投资是针对即将建成的房产，并承认目前各资产类别的资本化率普遍高于三年前。
* 瑞银 (UBS) 的 John Cullinan 寻求澄清信用损失准备金。Coury 解释说，第三季度的准备金是针对第二季度处理的南卡罗来纳州相同财产的额外准备金，并指出该准备金不是已实现的损失。

情绪分析

* 分析师的基调基本上是中性的，重点关注战略配置、资产出售时间表和风险管理，并对信贷损失和市场假设进行了一些探讨。
* 管理层保持自信和透明的基调，强调战略稳定性、可预测的收益以及对风险敞口的明确解释。罗戈津斯基对挑战性问题的回答显示出开放性和对市场不确定性的直接承认。
* 与上季度相比，管理层的语气从对信贷损失和市场波动的谨慎态度转变为以更积极主动的方式制定新的投资策略和对更高收益稳定性的预期。

季度与季度比较

* 指导语言发生变化，以反映战略重心从市场利率多户型合资企业股权转向免税抵押贷款收入债券和选择性老年人住房投资。
* 上一季度的重点是信用损失拨备和市场表现不佳；本季度强调稳定的投资组合表现、改善的账面价值以及新资本配置策略降低的风险状况。
*分析师的问题从对市场动荡和对冲的担忧演变为探讨新资本策略的具体细节及其对盈利稳定性的影响。
* 管理层的信心增强，明确阐述了新的投资重点带来的好处，并改善了有关风险和资本部署的沟通。

风险和担忧

* 管理层指出，由于利率和资本化率上升，市场利率多户住宅面临持续挑战，导致房地产销售的实际回报率降低。
* 信贷损失准备金仍然令人担忧，特别是对于南卡罗来纳州的房产；库里概述了改善房地产运营的持续努力以及潜在的再融资或销售选择。
* 只有 9% 的债务投资是由第 8 条补贴的项目担保的，并由管理层监控因联邦政府关闭而可能出现的问题。

最后的结论

本季度标志着 GHI 的重大战略转变，管理层在充满挑战的市场条件下减少了对市场利率多户型合资企业股权投资的敞口，并将资本重新分配给免税抵押贷款收入债券，预计这将为单位持有人提供更稳定、可预测的收益并增加免税收入。流动性依然强劲，信贷风险受到密切监控，公司继续评估老年人住房领域的机会，同时对新投资保持严格的态度。 管理层和董事会正在评估这些变化对未来收益和分配的潜在影响，优先考虑投资者的长期利益。

阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/ghi/earnings/transcripts]

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* Greystone Housing Impact Investors LP (GHI) 2025 年第 3 季度收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/article/4839968-greystone-housing-impact-investors-lp-ghi-q3-2025-earnings-call-transcript]
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* 11% 的收益率不容放弃：Greystone Housing [https://seekingalpha.com/article/4827933-greystone-housing-11-percent-yield-not-to-let-go]
* Seeking Alpha 对 Greystone 住房影响的量化评级 [https://seekingalpha.com/symbol/GHI/ ratings/quant- ratings]
* Greystone Housing Impact 的历史收益数据 [https://seekingalpha.com/symbol/GHI/earnings]