Liven AS - 2025 年第三季度和前 9 个月的未经审计综合中期报告

关于结果介绍的网络研讨会（仅爱沙尼亚语）将于 10 月 30 日 13:00（欧洲东部时间）举行，更多信息。2025 年第三季度，市场依然活跃。在本季度，之前做出的几项预订根据义务法（销售合同）转换为合同，特别是计划于 2026 年竣工的开发项目。本季度总共签署了 60 份销售合同（2025 年第二季度：31；2024 年第三季度：32）。2025 年前 9 个月，共签署了 116 份销售合同，比去年同期（2024 年：95）增长了 22%。本季度新签合同的最大贡献来自 Olemuse 项目和 Iseära 开发项目的新联排别墅的销售项目。本季度销售收入受到 Iseära 项目第二期最终排屋房屋施工和移交的影响最大。之前完工的房屋销售也主要发生在 Iseära 项目中。此外，Uus-Meremaa 开发项目的最后一套房屋已售出，标志着该项目的全面实现。每周销售比率，反映了通过任一销售而供应短缺的房屋数量合同或已付款预订，第三季度低于 2025 年前几个季度，但仍处于长期平均范围内。与前几个季度相比的较低水平反映了季节性波动和上一季度对新推出项目的典型高兴趣。同期签订的未根据物权合同转让的销售合同被确认为预售。本季度初，先前确认的预售的估计值为 4110 万欧元（2025年初为3560万欧元），其中3820万欧元与计划于2025年竣工的项目有关。本季度，我们签署了总计2000万欧元的销售收入新合同，其中1800万欧元被确认为预售。这包括计划于2026年竣工的建筑合同。进入2025年第四季度，我们在2025年完成的项目中签订了86份销售合同。 2025年，销售收入达3900万欧元。2025年第三季度，Iseära项目二期的最终排屋竣工，本季度向客户交付了11套房屋。第四季度计划至少再交付13套房屋。此外，我们还交付了Iseära开发项目中的3套先前完工的房屋和Uus-Meremaa的最后一套房屋在此期间，我们总共交付了 15 套设备（2025 年第二季度：35 套；2024 年第三季度：27 套）。第三季度销售收入为 508 万欧元（2025 年第二季度：738.8 万欧元；2024 年第三季度：705.7 万欧元），本季度净利润为 13.2 万欧元（2025 年第二季度：97.4 万欧元；2024 年第三季度：34.2 万欧元）。前 9 个月，我们总共交付了 56 套新房（2024 年：68 套），销售收入为 1439.9 万欧元（2024 年：1905.2 万欧元），净利润为 40 万欧元（2024 年：-1 欧元） 47万)。本季度现金及现金等价物余额减少394.8万欧元，至562.6万欧元。本季度总资产增加503.4万欧元，期末为10018.3万欧元。现金余额变化主要受到50/50合资企业投资、Regati和Wohngarten项目建设、资产增加主要是由于 Regati 项目的建设。本季度（Regati 项目）新增建筑贷款 5,474,000 欧元，但包括 Iseära 项目建筑贷款的偿还，建筑贷款净增加 3 305,000 欧元。其他贷款承诺减少 383,000 欧元。借款总额增加 302.1 万欧元，达到 6256.1 万欧元。 下季度，由于建筑竣工和房屋移交，贷款余额总额将大幅减少。合并财务状况表（单位：千欧元）30.09.202531.12.202430.09.2024流动资产现金及现金等价物 5 6265 9054 807贸易及其他应收款 1 3321 27081预付款 1 643385715库存 86 70667 90265 138流动资产总额95 30675 46270 741非流动资产预付款 444444贸易及其他应收款 1 48400投资性房地产 1 9601 3501 064财产、厂房和设备 318423432无形资产 456401386使用权资产 614618437非流动资产总计4 8772 8362 363资产总计100 18378 29873 104流动负债借款 2 7846 4059 738 贸易及其他应付款项 17 02111 2348 838 准备金 3599528 流动负债总额 19 84017 73919 104 非流动负债借款 59 77740 85134 642 贸易及其他应付款项 1 8681 3981 032 准备金1277254非流动负债合计61 77242 32235 728负债合计81 61260 06154 832 股本 1 2001 2001 190股本溢价 9 5819 5629 540股票期权储备 323317321自有（库存）股-6-90法定资本公积 120118118未分配利润（前期） 6 9536 4916 468年度损益 399558635归属于母公司所有者的权益总额18 57118 23718 272权益总额18 57118 23718 272总计负债和权益100 18378 29873 104综合收益表（单位：千欧元）2025年第三季度
（7月-9月）2024年第三季度
（7月-9月）2025年 9个月
（1月-9月）2024年 9个月
（1-9月）收入 5 0807 05714 39919 101销售成本 -4 281-5 987-11 603-15 951毛利/亏损7991 0702 7963 150 分销成本 -376-327-1 410-978管理费用-326-352-1 166-993其他营业收入 322125433其他营业费用 -9-10-29-17营业损益1204034451 195 财务收入 40317657财务成本 -28-92-94-448财务收入及财务总额成本12-61-18-391税前利润/亏损132342427804所得税费用00-28-169本期净利润/亏损132342399635归属于母公司所有者132342399635本期综合收益132342399635归属于母公司所有者132342399635 基本每股收益/亏损 0,0110,0290,0330,054稀释每股收益/亏损 0,0110,0280,0330,052在客户旅程的不同阶段收集的过去 12 个月的客户满意度评分在第三季度末（满分 10 分）仍保持在 9.5 分（满分 10 分） 2025 年：9.5；2024 年第三季度：8.4)。开发项目中的关键事件
本季度，我们开始了四个新开发项目的建设活动。8月，Luuslangi项目第二期的第一批住宅楼（Jalami tn 6/1和6/2）开始建设，这将产生39套新住宅（总承包商Mitt & Perlebach OÜ，金融家LHV Pank AS）。9月，Nõmme的Olemuse项目开始建设，有72套新住宅（总承包商） NOBE OÜ，金融家 Coop Pank AS），塔林北部的 Peakorter 开发项目已开始施工，有 67 套住宅（总承包商 Oma Ehitaja AS，金融家 Coop Pank AS），以及 Harkujärve 的 Iseära 项目下一阶段的第一批联排别墅，有 30 套住宅（总承包商 Tesron Ehitus OÜ，金融家 Bigbank AS）。所有项目均计划于 2017 年完工。 2026 年或次年初。2025 年第三季度，我们签署了柏林 Wohngarten 开发项目的第一批销售协议。9 月，我们在土地和空间开发委员会举行的拍卖会上收购了塔林拉斯南迈库里斯蒂库分区 Linnamäe tee 21a 的一处开发房产。计划建设一座综合性住宅和商业建筑群，占地近 8 公顷。 700 平方米的房产，为该地区的生活、工作和休闲创造了现代化的机会。交易价值为 110 万欧元，该项目的预计总投资额约为 2200 万欧元。9 月，塔林市议会制定了市中心 Juhkentali tn 48 房产的详细空间规划，并做出了第 12 号决定。 92.本季度，Iseära二期的最终排屋已完工，我们已将本期完工房屋的38%移交给客户。报告期后的活动
报告日后，我们通过拍卖方式获得了塔林哈伯斯蒂区 Järveotsatee 16c 的一处开发房产。这处近 13,300 平方米的房产规划为住宅建筑群以及为当地生活环境增值的商业空间。成交金额为 110 万欧元，项目预计总投资额约为 2,000 万欧元。10 月开始施工Virmalise 项目。一栋四层住宅楼，拥有 28 套新住宅和一个庭院区，将于 2026 年底在 Virmalise tn 3 竣工。该项目的总承包商是 Bildgren Ehitus OÜ，建筑解决方案由 Liven 和 Arhitektuuribüroo Kuup Ruut OÜ 创建。该建设由 Bigbank AS 资助。10 月，我们还开始了新 Iseära 的建设工作公寓楼（Lutsu tn 2、4 和 6）。该项目将在 2026 年秋季竣工 36 套新住宅。公寓楼的总承包商是 Oma Ehitaja AS，建设资金由 Bigbank AS 提供。10 月，Regati 开发项目的第一批住宅竣工，并开始移交给新业主。该时期经济环境的重大发展2025年第三季度，6个月期欧洲银行同业拆借利率(Euribor)下降趋势暂停，季末利率稳定在2.10%(2025年6月30日：2.05%；2024年12月31日：2.57%)。欧元区通胀已降至接近欧洲央行(ECB)长期目标2%），并在2025年上半年多次降息（分四阶段降息100个基点）后，欧洲央行于9月决定维持利率不变，理由是需要评估此前决策对经济的影响。欧洲央行预测2025-2027年通胀率分别为2.1%、1.7%和1.9%，这表明货币政策立场近期可能保持稳定。 在爱沙尼亚，2025年第三季度全年消费者价格增速快于欧元区，物价同比上涨5.2%（2025年第二季度：4.8%；2024年第三季度：3.0%）。根据Eesti Pank最新预测，2025年平均通胀率将在5.3%左右，反映了生产成本、税收的影响增长和工资持续增长。消费者价格指数在过去九个月上涨了 3.5%。根据爱沙尼亚统计局的最新数据和我们的估计，第三季度平均总工资同比增长近 9%，超过了消费者价格通胀。经济专家证实，尽管工资增长，但消费者信心在很长一段时间内保持低位，即使这种情况与历史低点不具有客观可比性（爱沙尼亚经济研究所的数据）研究表明。根据土地和空间发展委员会的购销统计，2025年第三季度塔林公寓（住宅）交易数量较上一季度增长1.9%（2025年第三季度：2 332笔；2025年第二季度：2 289笔交易）。与上年同期相比，增幅为7.6%，表明购房者活动增加。2025 年前 9 个月成交量达 6,757 套，较上年同期增长 15.8%（2024 年前 9 个月：5,837 套）。交易活动主要在二级市场增加，但新开发项目也有所回升，表明市场正在逐步复苏。与 2020 年第二季度相比2025年第三季度，新盘供应价格总体保持稳定。根据Citify数据库收集的数据，成交量环比增长15.6%（第二季度：365套；第一季度：360套），较2024年第三季度同比增长52.3%（2024年第三季度：277套）。 2025年，报价数量增长4.3%，每平方米均价增长3.1%，表明供应量和价格水平适度增长。 自 2025 年 7 月 1 日起生效的增值税税率从 22% 提高至 24% 将增加最终用户的价格负担，但其对新开发市场的影响预计将在随后的时期内显现出来。未来展望 今年，Liven 在其投资组合中增加了几个新项目，这些项目要么在上季度或紧随其后开始建设。我们将继续在去年正在销售的所有项目中签署销售合同截至报告日期，我们已经签署的销售合同比 2024 年全年还要多，我们预计到年底，Liven 的销售合同将创下新纪录。尽管 Euribor 下降的停止和脆弱的消费者信心并没有创造过度支持的销售环境，但显然对 Liven 房屋的需求是存在的。在不久的将来，我们预计环境将稳定复苏，这得益于持续（尽管较慢）的工资增长和银行的融资意愿更广泛地说，市场的进一步发展仍然在很大程度上取决于外部因素，特别是利率、地缘政治局势和税收环境。我们仍然希望 Kadaka Tee 88 和 Erika 12 房产的漫长进程能够在 2025 年完成，但如果新联盟和市政府的组建需要比平常更长的时间，计划的制定可能会推迟到新的一年。第三季度和 2025 年前 9 个月的财务业绩基本符合预期，反映了施工竣工的时间。2025 年的大部分收入和利润将在最后一个季度产生，加上前 9 个月的销售收入 1,440 万欧元和净利润 40 万欧元。第三季度末预售投资组合为 5,610 万欧元（2025 年 6 月 30 日：3,820 万欧元；2024 年 12 月 31 日：3,560 万欧元），2025 年完成的项目价值 3,900 万欧元。其中绝大多数来自 Regati 项目，我们于 10 月底开始移交第一批房屋。实现先前预期的 2025 年销售收入 5,500 万欧元仍然是可能的然而，销售收入主要取决于房屋移交的时间，这受到 Regati 项目略晚于预期完成的影响，这意味着部分移交和销售收入可能会推迟到新年伊始。因此，我们目前认为，根据移交速度，2025 年销售收入更有可能在 45-5000 万欧元之间。假设实现 20% 的股本回报率2025年仍然如此。随着建筑竣工和房屋交付，借款余额将在2025年底下降至接近年初的水平，资本结构也将因赚取的利润而改善。由于Liven业务模式的特点，建筑贷款量具有周期性，并在很大程度上取决于开发组合的构成。因此，我们预测贷款余额将在2026年中期再次增加，主要是由于建筑的融资需求项目于2025年下半年开工。房地产开发的特点是财务业绩长期滞后，营销费用与销售收入之间存在时间性转移。第三季度，我们积极继续销售开发项目，其销售收入和利润将在后期确认，主要在2026年财务业绩中确认。2026年将有四个项目竣工，其中最多可移交205套新住宅，潜在销售收入约为5500万欧元。除此之外，还将包括2025年竣工但尚未出售或移交的房屋的销售收入。因此，为2026年的良好业绩奠定了基础，我们将继续努力争取2027年的业绩。目前在建的项目中，德国柏林的Peakorter一期和Wohngarten将于2026年完工2027 年。本季度和 10 月进行的新房地产收购为开发投资组合增加了新的区域和时间连续性。Liven 的开发投资组合在未来 4-5 年拥有足够的数量。 然而，我们继续寻找新的地点，并积极与土地所有者谈判收购或联合开发，以扩大投资组合。Joonas Joost
利文担任首席财务官
电子邮件：[email protected]附件Liven-2025-Q3-interim-report