隨著資產負債表的增強，Macerich 概述了到 2026 年中期實現 20 億美元處置和 85% 租賃目標的路徑

收益電話會議洞察：Macerich Company (MAC) 2025 年第三季度

管理觀點

* 總裁兼首席執行官 Jackson Hsieh 在電話會議開始時強調了“前進之路”計劃的進展，並表示“我們在“前進之路”計劃上仍然領先於計劃，並做好了實現 2028 年目標的準備。”他強調了運營績效改善的支柱，並指出收購 Crabtree Mall 是一個增量機會，他表示：“我們在租賃工作中建立的勢頭......增強了我們實現 2028 年目標和尋求增量機會的信心，例如 6 月份收購 Crabtree。”
* 租賃勢頭是一個中心主題：“我們簽署了 150 萬平方英尺的新租約和續租租約，比 2024 年第三季度增長了 87%。這使得 2025 年迄今簽署的租約達到 540 萬平方英尺……與 2024 年同期相比增長了 86%。” Hsieh 補充道：“我們的新租賃交易最初目標是到 2025 年底完成 70%。目前我們的目標是 70%……有望在 2026 年中期實現 85% 的完成目標。”
* SNO（簽署未開放）管道從 8 月份的 8,700 萬美元增長到截至電話會議時的 9,900 萬美元，目標是到年底達到 1 億美元，預計 1.4 億美元（包括 Crabtree）。 Hsieh 表示，“在 SNO 剩餘的 4,000 萬美元中，大約 90% 位於我們的 A、B 和 C 級空間。”
* 高級執行副總裁兼租賃主管 Doug Healey 報告稱，“第三季度末的投資組合銷售額為每平方英尺 867 美元……當您查看我們的未來投資組合時，銷售額實際上為每平方英尺 905 美元。”他指出，入住率為 93.4%，較上季度上升 140 個基點，未來投資組合入住率為 94.3%，上升 150 個基點。 Healey 還描述了前 Forever 21 空間的重新租賃，並表示“我們已承諾佔用 74% 的面積……更好的品牌會支付更多的租金。”
* 首席財務官 Daniel Swanstrom 表示，“2025 年第三季度，FFO 不包括與 Chandler Freehold 有關的融資費用、應計違約利息費用和非房地產投資損失約為 9300 萬美元，即每股 0.35 美元。”他強調了槓桿率降低方面的進展，指出 EBITDA 的淨債務為 7.76 倍，比“前進之路”計劃開始時低了整整一倍，並且流動性接近 10 億美元。

展望

* Hsieh 重申，該公司“處於有利地位，能夠實現我們的 2028 年目標”，擁有支持租賃目標的大型意向書渠道。 SNO 渠道“有望在年底前達到或超過我們 1 億美元的目標”，並且“有望在 2026 年中期實現 85% 的完成率目標”。
* Swanstrom 描述了“實現 20 億美元處置目標的明確途徑”，並預計該公司“到 2026 年底基本完成 20 億美元處置計劃”。
* 希利報告了強勁的租賃需求和零售商活動，稱租戶需求是他見過的“所有類別中最健康的……”。

財務業績

* Swanstrom 報告稱，“與 2024 年第三季度相比，2025 年第三季度前進投資組合中心的 NOI（不包括租賃終止收入）增長了 1.7%。年初至今，前進投資組合中心的 NOI 與 2024 年同期相比增長了近 2%。”
* 最近的資產出售包括 7200 萬美元的 Atlas Park、3.32 億美元的 Lakewood 和 2200 萬美元的 Valley Mall，所得款項用於償還債務。
* 迄今為止，12 億美元的購物中心處置已完成，朝著 20 億美元的目標邁進。該公司還以每股 18.03 美元的加權平均價格完成了 5,000 萬美元的 ATM 股票發行，支持 Crabtree 收購和去槓桿化。

問答

* Vince Tibone，Green Street Advisors：對 ATM 股票發行和未來使用提出質疑。 Swanstrom 回應稱，主要目標“是使 Crabtree 槓桿中性”，未來 ATM 的使用將“在像 Crabtree 這樣的增值增長的背景下”。
* Samir Khanal，美國銀行證券：被問及 2026 年到期和 SNO 目標時。 Healey 解釋說，“到 2026 年，我們 88% 的業務基本上都是以票據形式進行交易”，續約“等於或高於我們的目標市場租金”。 Hsieh 稱，由於租賃勢頭強勁，“有可能”超過 1.4 億美元的 SNO 目標。
* Michael Griffin，Evercore：詢問了主力租賃的開始時間和資本成本。 Hsieh 表示，大多數項目將在“27 年下半年、28 年上半年”開始，租戶津貼“通常為年租金的 1 至 1.5 倍”，對於像迪克這樣的主播來說則更高。
* Jefferies 的 Linda Yu Tsai：被問及 SNO 管道的時間安排時。 Brad Miller 回答說“2025 年將投入 2000 萬美元，其餘的將在 2026 年及之後投入。”
* Floris Van Dijkum，拉登堡：對額外類似 Crabtree 收購的機會提出質疑。 Hsieh 將 Crabtree 描述為“獨特的資產”，並表示“我們將在新交易中保持耐心和紀律”。 Swanstrom 補充說，Crabtree 定期貸款的 SOFR 加 250，在“6% 的中間範圍”。
* Greg McGinniss，豐業銀行：當被問及錨定空間的 SNO 時，米勒確認這“絕對是 9900 萬美元的一部分”，但手頭沒有具體數字。

情緒分析

* 分析師要求提供有關資本配置、SNO 管道時間安排、租賃經濟和收購策略的詳細信息，反映出中性至略積極的基調，問題集中在執行風險和資本紀律上。
* 管理層保持自信的語氣，經常肯定進展，並使用“我們正在取得巨大進展”和“有能力交付”等短語。在問答過程中，回答是經過衡量的，有時甚至是恭敬的，例如，“我們將繼續深思熟慮和遵守紀律。”
* 與上一季度相比，管理層的信心仍然很高，但隨著進展的加快，更加重視租賃執行和投資組合優化。

季度與季度比較

* 租賃勢頭強勁，簽約租賃量同比增長 87%，租賃進度提前 70%，而上季度為 65%。
* SNO 管道從 8700 萬美元擴大到 9900 萬美元，目標包括 Crabtree。
* 總投資組合的入住率從 92% 提高到 93.4%，未來投資組合的入住率從 92.8% 提高到 94.3%。
* 儘管管理層強調關注淨有效租金而不是利差波動性，但租賃利差從 10.5% 放緩至 5.9%。
* 管理層的語氣從對租賃和資產銷售的謹慎樂觀轉變為對提前計劃的更加自信的斷言，而分析師的問題仍然嚴謹但積極。

風險和擔憂

* Swanstrom 指出 South Plains 剩餘的一筆 2025 年到期貸款約為 2 億美元，預計到期時將出現技術性違約，目前正在討論延期事宜。
* 管理層承認，重新租賃計劃（尤其是與 Forever 21 相關的計劃）會帶來“摩擦性停機”，但預計長期租金和租戶質量會更高。
* 分析師詢問了面臨挑戰的零售商的風險敞口以及回填的資本強度，但管理層表示需求強勁，且優質租戶取代了空置空間。

最後的結論

管理層強調，Macerich 的“前進之路”計劃提前完成，租賃勢頭強勁，資產處置取得重大進展，入住率提高，支持公司實現 2028 年目標。 SNO 管道和租賃進度表均按計劃進行或提前，近期的資產出售和資產負債表行動增強了流動性並降低了槓桿率。公司仍專注於規范增長、卓越運營和實現其多年戰略目標。

閱讀完整的收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/symbol/mac/earnings/transcripts]

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* Macerich Company (MAC) 2025 年第三季度收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/article/4837975-the-macerich-company-mac-q3-2025-earnings-call-transcript]
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* Macerich 在美國銀行上調至“買入”，因為增長較高，槓桿率較低 [https://seekingalpha.com/news/4499509-macerich-upgraded-to-buy-at-bofa-on-higher-growth-path-to-lower-leverage]
* Macerich 的目標是到 2028 年 SNO 管道規模達到 1.3 億美元，隨著 Path Forward 計劃隨著 Crabtree 收購而加速 [https://seekingalpha.com/news/4483634-macerich-targets-130m-sno-pipeline-by-2028-as-path-forward-plan-accelerates-with-crabtree]