Northview 住宅 REIT 第三季度業績強勁，所有地區的同門 NOI 增長，槓桿率降低 140 個基點

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艾伯塔省卡爾加里，2025 年 11 月 5 日（環球通訊社）——Northview Residential REIT（“Northview”或“REIT”）（NRR.UN – TSX）今天公佈了截至 2025 年 9 月 30 日的三個月和九個月的財務業績。

2025 年第三季度亮點

每基本單位的 FFO 增長 8.3%，FFO 支付率提高 390 個基點，得益於 1,600 多套多住宅套房銷售後的強勁同門經營業績。多住宅投資組合的同門 NOI 增長 6.5%，所有地區的 AMR 均有所增長。由於信貸便利利息費用大幅減少，利息費用減少 350 萬美元自 12 月 31 日起槓桿率減少 140 個基點， 2024年

Northview 總裁兼首席執行官托德·庫克 (Todd Cook) 先生評論道：“在持續的利息節省和所有地區同門住宅 NOI 的強勁增長的推動下，Northview 又迎來了一個強勁的季度。”

庫克先生繼續說道：“隨著 10 月份蒙克頓投資組合的出售完成，我們提前完成了 1.64 億美元的非核心資產出售。這使得槓桿率降低了 200 個基點，並將我們的浮動利率風險降低至 13.0%，進一步強化了我們的資產負債表，並增強了我們為單位持有人創造長期價值的能力。”

“我們的商業投資組合呈現出積極的勢頭。憑藉超過 60,000 平方英尺的已簽署租約和已接受的租賃要約，我們預計到 2026 年中期，入住率可能會提高近 500 個基點。我們商業投資組合的這一積極勢頭，加上我們持續穩健的多住宅業績，使我們能夠繼續實現強勁的財務業績，”庫克先生總結道。

財務狀況和經營業績

（千美元，除非另有說明）截至
2025 年 9 月 30 日截至
2024年12月31日資產總額2,630,4652,680,323負債總額1,820,0591,873,848授信額度224,487266,949應付抵押貸款1,381,2041,394,734債務佔賬面價值(1)63.4%64.8%加權平均抵押貸款利率3.92%3.86%加權平均抵押貸款到期期限（年）4.54.7加權平均資本化率6.60%6.62%加權平均信貸便利利率5.80%8.19%多住宅佔用(2)95.9%95.8%AMR（美元）(2)1,4921,427

三個月結束
9月30日九個月結束
9月30日（千美元，除非另有說明）2025202420252024收入69,83969,059208,486206,686NOI43,59842,192124,288121,593NOI利潤率(2)62.4%61.1%59.6%58.8%提供的現金流按經營活動劃分31,57022,04078,26455,561向單位持有人宣布的分配(1)9,8629,85829,58529,577每個信託單位宣布的分配（美元/單位）0.27340.27340.82030.8203FFO支付率 –基本(3)53.0%56.9%43.3%60.4%AFFO支付率 – 基本(3)64.2%70.9%50.7%76.7% 淨及綜合收益（損失）10,4752,28930,596(1,027)每基本單位（美元/單位）0.290.060.85(0.03)每稀釋單位($/單位)0.270.060.78(0.03)FFO(3)18,61417,32768,31648,929每個基本單位 ($/單位)(3)0.520.481.891.36每個稀釋單位（美元/單位）(3)0.480.451.751.26AFFO(3)15,35413,90158,38038,573每個基本單位（美元/單位）(3)0.430.391.621.07每個稀釋單位（美元/單位）(3)0.400.361.490.99不包括保險收益的計量：每單位 FFO(3)18,56717,08953,20246,608FFO – 基本（美元/單位）(3)0.510.471.481.29FFO 支付比率 – basic(3)53.1%57.7%55.6%63.5%AFFO(3)15,30713,66343,26636,252AFFO每單位 – 基本（美元/單位）(3)0.420.381.201.01AFFO支付率 – 基本(3)64.4%72.2%68.4%81.6%加權平均數單位數量 – 基本36,06436,05636,06436,056(000’s)(2) 加權平均單位數量 – 稀釋38,77038,19839,06138,948(000’s)(2)

(1)資本管理指標。參見本新聞稿的“非公認會計原則和其他財務指標”部分。 (2)其他關鍵績效指標。參見本新聞稿的“非公認會計原則和其他財務指標”部分。 (3)非公認會計原則財務指標、非公認會計原則比率或不包括保險收益的指標。參見本新聞稿的“非公認會計原則和其他財務指標”部分。

實現強勁增長並改善支付比率

截至 2025 年 9 月 30 日的三個月，每基本單位 FFO 較 2024 年增長 8.3%，從 0.48 美元增至 0.52 美元。 FFO 的增長歸因於融資成本利息節省和同門 NOI 增長，部分被與處置相關的一次性成本所抵消。這促成了年初至今每基本單位 FFO 強勁增長 14.7%（不包括保險收益）。 強勁的 FFO 將 2025 年第三季度的 FFO 派息率提高至 53.0%，而同期為 56.9%。

跨所有地區的同一個多住宅住宅的煙氣增長

第三季度，NOI 總額增加了 140 萬美元，即 3.3%，反映了同門 NOI 的強勁增長，超過了 2024 年和 2025 年出售資產造成的 NOI 下降幅度。多住宅投資組合的同門 NOI 同比增長 6.5%，所有地區均有所增長。這是由 4.3% 的多住宅同門收入增長推動的，因為 AMR 因入住率穩定而增長了 4.8% 95.8%。加拿大西部和大西洋地區對 AMR 增長的貢獻最大，分別為 5.1% 和 7.6%。

實現利息費用節省

與上一年相比，Northview 的利息支出減少了 350 萬美元，這是由於信貸便利利息支出減少了 350 萬美元。這些信貸便利利息節省來自未償信貸便利餘額的大幅減少、自 2024 年 10 月 24 日信貸便利修正案以來信用利差減少了 95 個基點以及整體有利的利率環境。

2025年第三季度，Northview從抵押貸款再融資和非核心資產銷售淨收益中償還了1890萬美元的淨額，將未償餘額降至2.259億美元。

超出非核心資產配置目標

作為 Northview 加強資產負債表重點的一部分，Northview 的目標是到 2026 年底出售約 100 至 1.5 億美元的非核心資產，所得淨收益將用於償還債務。

2025年第三季度，Northview完成了4,950萬美元的處置，其中包括位於荷蘭聖約翰的一個投資組合，其中包括340套多住宅套房和3,100平方英尺的商業空間。 2025年10月29日，Northview以4,000萬美元的價格完成了位於新斯科舍省蒙克頓的307套多住宅套房投資組合的出售。

這些銷售完成了 Northview 的非核心資產銷售目標，銷售收入總額達到 1.64 億美元，定價總體高於 Northview 的 IFRS 投資物業價值。 Northview 在預期時間表之前超出了目標銷售，產生了債務償還，這將有助於槓桿率降低超過 200 個基點。

非公認會計準則和其他財務措施

本收益報告中的某些指標不具有公認會計原則（“GAAP”）規定的任何標準化含義，因此可能被視為非 GAAP 財務指標、非 GAAP 比率或其他指標，並且可能無法與其他發行人提出的類似指標進行比較。提供這些指標是為了增強讀者對 Northview 當前財務狀況和財務業績的整體了解。包含這些指標是為了向投資者和管理層提供一種替代方法，以重點關注我們正在進行的業績的方式評估我們的經營業績。這些衡量標準包括廣泛接受的加拿大房地產投資信託績效衡量標準；然而，這些措施並沒有按照公認會計原則進行定義。此外，這些措施取決於財務報表編制者對定義的解釋，並且在房地產實體之間的應用可能不一致。 這些措施包括：

非 GAAP 財務指標：調整後的運營資金 (“AFFO”) 和運營資金 (“FFO”) 非 GAAP 比率：AFFO 支付比率；每單位 AFFO、FFO 支付比率；不包括保險收益的衡量指標：AFFO、AFFO 支付率、AFFO 每單位、FFO、FFO 支付率和每單位 FFO。 資本管理措施：向單位持有人申報的分配以及債務與賬面總價值的比例其他關鍵績效指標：AMR； NOI 利潤率；佔用;同門收入、支出、淨營業收入、入住率和 AMR；加權平均單位數——基本；和加權平均單位數 – 稀釋

有關最直接可比的 GAAP 衡量標準、衡量標準的組成、Northview 如何使用這些衡量標準的說明，以及這些衡量標準如何為投資者提供有用信息的說明，請參閱 Northview 截至 2025 年 9 月 30 日和 2024 年 9 月 30 日和九個月的管理層討論和分析的“非 GAAP 和其他財務衡量標準”部分，可在 www.sedarplus.com 上的 SEDAR+ 上的 Northview 簡介中找到，該內容通過引用併入本新聞稿。

非公認會計準則調節表

下表根據淨收益和綜合收益（損失）對 FFO 和 AFFO 進行了調節，這是未經審計的簡明合併中期財務報表中最直接可比的 GAAP 衡量標準：

截至九月份的三個月（千美元，另有說明的除外）2025202420252024淨收益和綜合收益（損失）10,4752,28930,596(1,027)調整：可交換單位分配9299292,7872,787投資公允價值損失財產4,7467,11627,85520,501可交換單位的公允價值損失8843,5002,71916,920受限制單位的公允價值損失47538997可贖回單位的增加—2,1761,3626,743處置1,0094081,439408折舊3177299422,200其他(1)207127527300FFO(2)18,61417,32768,31648,929維護資本支出準備金 –多住宅(3,046)(3,244)(9,299)(9,810)維護資本支出儲備 – 商業(214)(182)(637)(546)AFFO(2)15,35413,90158,38038,573FFO每單位（美元/單位）(2)基本0.520.481.891.36稀釋0.480.451.751.26FFO支付率(2) 基本53.0%53.3%43.3%60.4%稀釋57.0%57.8%46.9%65.3%每單位AFFO（美元/單位）(2)基本0.430.391.621.07稀釋0.400.361.490.99AFFO支付比率(2) 基本64.2%70.9%50.7%76.7%稀釋69.0%75.1%54.9%82.8%其他調整：保險收益(47)(238)(15,114)(2,321)不包括保險收益的計量：每單位 FFO(2)18,56717,08953,20246,608FFO – 基本（美元/單位）(2)0.510.471.481.29FFO 支付率 – basic(2)53.1%57.7%55.6%63.5%AFFO(2)15,30713,66343,26636,252AFFO 每單位 – 基本（美元/單位）(2)0.420.381.201.01AFFO 支付率 – 基本(2)64.4%72.2%68.4%81.6%分配基本9,8629,85829,58529,577稀釋10,60110,44532,04231,949基本加權平均單位數（‘000s）(3)36,06436,05636,06436,056稀釋(‘000s)(3)38,77038,19839,06138,948

(1)“其他”包括非控股權益、其他長期資產攤銷、租戶激勵攤銷以及非控股權益和股權投資的公允價值調整。 (2)非 GAAP 財務衡量標準、非 GAAP 比率或不包括保險收益的衡量標準。請參閱“非 GAAP 和其他財務衡量標準”。 (3)請參閱“非 GAAP 和其他財務衡量標準 - 其他關鍵績效指標”。

財務信息

Northview 截至 2025 年 9 月 30 日和 2024 年 9 月 30 日的未經審計簡明合併中期財務報表、附註以及管理層討論與分析，可在 Northview 網站 www.rentnorthview.com 和 SEDAR+ www.sedarplus.com 上找到。

關於 NorthView 住宅房地產投資信託

Northview 是一家公開交易的房地產投資信託公司，根據安大略省法律的信託聲明成立，其主要目的是在加拿大境內的二級市場收購、擁有和經營創收租賃物業組合。

警告和前瞻性信息

本新聞稿中包含的某些信息構成適用證券法含義內的前瞻性信息。 反映 Northview 的目標、計劃、目的和戰略的陳述受到風險、不確定性和其他因素的影響，這些因素可能導致實際結果與此類前瞻性信息所表達、預測或暗示的未來結果存在重大差異。在某些情況下，前瞻性信息可以通過使用“可能”、“應該”、“預期”、“將”、“預期”、“相信”、“打算”、“估計”、“預測”等術語來識別。 “潛在”、“開始”、“開始”、“開始”、“移動”、“繼續”或有關非歷史事實事項的其他類似表述。本新聞稿中的前瞻性信息包括但不限於未來維護支出、融資和融資的可用性及其條款、用固定利率債務替代浮動利率債務、出售選定資產的能力、條款或完成時間、任何此類銷售的收益用途、未來經濟狀況、 Northview 的預期分佈、流動性和資本資源、市場趨勢、未來運營效率、租戶激勵和入住率。此類陳述涉及重大風險和不確定性，並不意味著對未來業績或結果提供保證。這些警示性陳述限定了本新聞稿中包含的包含前瞻性信息的所有陳述和信息。

前瞻性信息截至 2025 年 11 月 5 日，並基於截至該日管理層可獲得的信息。管理層認為，前瞻性信息中反映的預期基於合理的假設；然而，管理層不能保證實際結果與前瞻性信息一致。可能導致實際結果、業績或成就與前瞻性信息明示或暗示的結果存在重大差異的因素包括但不限於 Northview 管理層截至 2025 年 9 月 30 日和 2024 年 9 月 30 日和 9 個月的討論和分析中確定的風險，以及 Northview 不時向加拿大證券監管機構提交的其他材料中討論的風險，一般經濟狀況；通過建設可能獲得新的有競爭力的房地產供應； Northview 將發行量維持在當前水平的能力； Northview 有能力維持入住率並按當前市場價格及時租賃或重新租賃多住宅套房、行政套房和商業空間；租戶違約；利率變化，自 2020 年 Northview 成立以來，利率持續波動並呈上升趨勢；通貨膨脹率的變化，包括由此導致的費用增加； Northview房地產投資信託資格；運營成本的變化；政府法規和稅收；商品價格波動； Northview 目前未知的其他風險和不確定性，或者 Northview 目前認為不重要的風險和不確定性，也可能對 Northview 產生不利影響。 Northview 提醒讀者，這份因素清單並不詳盡，如果某些風險或不確定性成為現實，或者潛在的估計或假設，包括 Northview 截至 2024 年 12 月 31 日的年度經審計財務報表附註 2 中概述的估計或假設，被證明是不正確的，實際事件，性能和結果可能與預期存在重大差異。除非適用的加拿大法律明確要求，否則 Northview 不承擔公開更新或修改任何前瞻性信息以反映 2025 年 11 月 5 日之後可能出現的新事件或情況的義務。

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托德·庫克 (Todd Cook) 莎拉·沃克 (Sarah Walker) 總裁兼首席執行官 首席財務官 Northview Residential REIT Northview Residential REITTel:(403) 531-0720電話：(403) 531-0720電子郵件：[email protected]電子郵件：[email protected]