特朗普提議 50 年期抵押貸款，但一些人表示房主儲蓄很少

在另一項讓購房變得更加實惠的嘗試中，唐納德·特朗普總統在社交媒體帖子中提出了 50 年期抵押貸款的想法。 作為回應，負責監管房利美和房地美的聯邦住房金融局局長比爾·普爾特發帖稱，他們正在“努力解決這個問題”，這將是“一個徹底的遊戲規則改變者”。

長期抵押貸款的目的是降低房主的每月還款額。貸款期限越長，每月全額還清所需的本金就越少。但這樣的計劃還有其他權衡。

根據全國房地產經紀人協會的數據，使用 9 月份最新的房屋中位售價為 415,200 美元，以及根據抵押新聞日報的數據，當前利率約為 6.3%，對於首付 20% 的 30 年期固定貸款，每月僅支付本金和利息將為 2,056 美元。如果將期限延長到 50 年，在相同的利率下，還款額將為 1,823 美元，每月節省 233 美元。

然而，房主不會那麼快建立資產，因為他們的本金支付會更少。支付給貸方的利息金額將高出 40%。

它如何運作

真正的問題是房利美和房地美能否做到這一點。分析師表示這是可能的，但 50 年期抵押貸款目前不符合《多德弗蘭克法案》中合格抵押貸款的定義，該法案為投資者在貸款出現不良情況時提供房利美和房地美的支持。但監管機構有權改變這一點，以確保抵押貸款的承受能力。然而，賈雷特·塞伯格表示，考慮到需要國會批准，這可能需要長達一年的時間， TD Cowen 的金融服務和住房政策分析師。

“房利美和房地美可以在政策變化之前建立 50 年期抵押貸款的二級市場。他們甚至可以為其保留的投資組合購買抵押貸款。但這不會改變貸款人的法律責任。這就是為什麼我們認為，如果沒有 QM（合格抵押貸款）政策變化，貸款人不會發放 50 年期抵押貸款，”Seiberg 在給客戶的一份報告中寫道。

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它將如何影響利率

然後是抵押貸款利率的問題。根據抵押貸款銀行家協會的數據，目前15年期固定抵押貸款的平均利率比30年期固定抵押貸款的利率低66個基點。這意味著50年期固定抵押貸款的利率會更高。這完全取決於投資者對該產品的需求。

Mortgage News Daily首席運營官馬修·格雷厄姆(Matthew Graham)表示：“目前此類貸款還沒有二級市場，也不會很快形成一個強大的二級市場。這意味著，除了貸款前幾年償還的本金極低之外，利率也將比30年期貸款高出很多——這對那些希望建立股本的人來說是雙重打擊。”

格雷厄姆表示，出於所有實際目的，該貸款將更類似於只付息貸款，因為很少有人會保留一套房屋50年。房主仍然可以通過房價升值獲得資產，但今年全國范圍內的房價已迅速走軟，升值幅度遠不及前幾年。

它如何影響負擔能力

就連房地產經紀人也認為，房主節省的費用微乎其微。

Realtor.com 高級經濟學家喬爾·伯納 (Joel Berner) 在一份新聞稿中寫道：“這不是解決住房負擔能力的最佳方法。政府應該更好地扭轉關稅引發的通貨膨脹，這種通貨膨脹使現有抵押貸款利率保持在高位。”

其他人指出，這種新的抵押貸款產品可能取決於房利美和房地美是否仍處於政府監管之下。特朗普政府表示，這兩家公司將被私有化，然後在不久的將來進行首次公開​​募股。

Evercore ISI 的分析師在給客戶的一份報告中寫道：“採用 50 年期抵押貸款產品可能會使房利美和房地美的私有化之路變得複雜。儘管如此，我們了解到，政府預計政府支持企業在向公眾出售大約 5% 的股份後仍將受到監管。” 這將使政府能夠在可預見的未來保持對政府支持企業的控制。 ”

住房負擔能力一直是特朗普政府面臨的主要壓力點。疫情驅動的經濟政策導致歷史性的低利率，導致歷史性的住房擠兌，導致房價在短短五年內上漲了 50% 以上。結果，房屋銷售大幅疲軟，抵押貸款需求也是如此。

全國房地產經紀人協會的一份報告顯示，1991 年首次購房者的平均年齡為 28 歲，到 2024 年，這一數字已達到 38 歲，該協會的副首席經濟學家稱這個數字“令人震驚”。

特朗普政府一直在向建築商施壓，要求建造更多房屋以降低價格，聲稱他們的空地供應過剩。建築商對這一說法提出異議，並繼續指出土地、勞動力和材料成本高昂。

在該公司最新的財報電話會議上，PulteGroup 首席執行官瑞安·馬歇爾 (Ryan Marshall) 表示，他同意總統的觀點，因為這涉及約 400 萬套待售房屋的供應不足，但他補充道，“雖然這種供應短缺肯定會對總體負擔能力產生影響，但新房建築行業的複雜性表明，解決如此規模的問題需要採取協調和全面的方法，將聯邦、州和地方領導人與新房建築行業合作，共同努力。 ”