卡姆登地產信託公司 (Camden Property Trust) 概述了 2025 年 FFO 指引的增加，並暗示在供應放緩的情況下有 4 億美元的回購潛力

收益電話會議洞察：Camden Property Trust (CPT) 2025 年第 3 季度

管理觀點

* 首席執行官理查德·坎波 (Richard Campo) 強調了卡姆登休斯頓總部搬遷的完成，並強調說：“我們對繼續前進以及它將為 2026 年及以後帶來的新開始感到興奮。” Campo 指出，第三季度的公寓需求強勁，使 2025 年成為過去 25 年來公寓吸納量最好的年份之一。他表示，“投資公寓的理由很充分。需求很高，供應量已降至新冠疫情前 10 年平均水平以下，使市場恢復平衡。”
* Campo 提到優質房產的私人市場銷售上限為 4.75% 至 5%，並提請人們注意“公寓私人市場價值與公共市場價值之間的明顯脫節”。該公司以大幅折扣回購了 5000 萬美元的股票，並保留了 4 億美元的回購授權，可能通過處置籌集資金。
* D Keith Oden 報告稱，本季度同店收入增長 0.8%，年初至今增長 0.9%，平均入住率為 95.5%。 Oden 表示，“12 月和 1 月的續訂報價平均增長 3.3%。”
*總裁、首席財務官兼助理部長亞歷山大·傑西特 (Alexander Jessett) 詳細介紹了以 1.14 億美元出售三個老社區以及將收益用於股票回購的情況。傑西特解釋說：“按照我們指導範圍的中點，我們目前預計全年收購金額為 4.25 億美元，處置金額為 4.5 億美元，低於我們之前的收購和處置指導金額 7.5 億美元。” Jessett 強調，本季度核心運營資金 (FFO) 為 1.868 億美元，即每股 1.70 美元，比指導中值高出 0.01 美元。
* Jessett 補充道，“我們將全年同店支出中點從 2.5% 降低至 1.75%。並將全年同店淨營業收入增長中點維持在 25 個基點。”

展望

* Jessett 表示，“按照我們指導範圍的中點，我們目前預計全年的收購金額為 4.25 億美元，處置金額為 4.5 億美元，低於我們之前的收購和處置指導金額 7.5 億美元。”
* Camden 預計第四季度核心 FFO 每股將在 1.71 美元至 1.75 美元之間，每股中點連續增長 0.03 美元。 2025 年全年核心 FFO 指導中點上調 0.04 美元，至 6.85 美元。
* Jessett：“這是我們連續第三次上調 2025 年核心 FFO 指導，與我們最初的 2025 年指導相比，每股總計增加了 0.10 美元。”
* 第四季度入住率預計在 95.2% 至 95.4% 之間。

財務業績

* Jessett 報告本季度核心 FFO 為 1.868 億美元，即每股 1.70 美元。房地產收入被描述為“符合預期”，房地產支出繼續跑贏大盤，特別是由於房地產稅低於預期。
* 卡姆登的淨債務與 EBITDA 之比為 4.2 倍，在 2026 年第四季度之前沒有重大債務到期，在 2027 年之前沒有稀釋到期。
* 2025 年非核心 FFO 調整預計約為每股 0.11 美元，主要與法律和交易成本相關。

問答

* Eric Wolfe，花旗集團：被問及對 2026 年的初步想法時。 Jessett 回答道：“我要告訴你的是，我們的盈利可能會基本持平，這將與我們 2025 年的盈利保持一致。”他補充道，“就不確定性而言，情況確實比我們 25 年看到的要好得多……其中大部分問題應該在 2026 年時解決。”
* 富國銀行 (Wells Fargo) 的詹姆斯·費爾德曼 (James Feldman)：詢問了私人投資興趣和市場脫節情況。坎波表示，“對多戶型住宅的需求仍然強勁……挑戰在於，市場上的需求並不多。” Stanley Jones 補充道，“2025 年的趨勢與 2024 年大致相同，因此仍遠低於新冠疫情前的水平。”
* Adam Kramer，摩根士丹利：被問及第四季度的租賃利差時。坎波回答說，“我們認為我們的混合租賃利差將下降約 1%。如果你從典型的季節性基礎上考慮這一點，這就是你在第四季度看到的情況。”
* Austin Wurschmidt，KeyBanc：詢問收入指導和入住率。瓊斯證實，“我們看到減少的主要驅動因素...... 是利率驅動的，這是因為我們要確保我們能夠將入住率提高到我們認為適合進入第四季度的水平。 ”
* Steve Sakwa，Evercore ISI：被問及回購規模時。Campo 回答說，“我們可以以 0.75 美元或 1 美元的價格出售主街的房產，我們可以以 0.75 美元的價格回購我們的股票……我們不會為此增加槓桿。 ”

情緒分析

* 分析師對入住率、供應吸收、回購規模和需求前景表示擔憂，基調總體謹慎至中性。問題要求明確前瞻性指引、供應影響和資本配置。
* 管理層在準備好的講話中語氣充滿信心——“我們期待在後疫情時期的過度供應環境結束後實現更強勁的增長”——但在問答中語氣稍顯謹慎，尤其是在 2026 年預測方面，Jessett 表示，“我們不會提供任何指導，但如果你是一個樂觀的人，肯定有一些事情值得樂觀。 ”
* 與第二季度相比，管理層的情緒仍然具有建設性，但承認宏觀環境和供應轉型存在更多不確定性。

季度與季度比較

* 收購和處置指導從第二季度的各 7.5 億美元減少到第三季度全年的 4.25 億美元收購和 4.5 億美元處置。
* 核心 FFO 每股指導中點從第二季度的 6.81 美元增至第三季度的 6.85 美元。
* 第三季度報告核心 FFO 為每股 1.70 美元，與第二季度一致，但第四季度的前景中點較高。
* 第三季度平均入住率為 95.5%，略低於第二季度的 95.6%。
* 與第二季度強調的戰略發展和收購增長相比，第三季度管理層的基調更注重近期穩定和資本配置（回購）。
* 與第二季度的租金增長復甦和需求驅動因素相比，第三季度分析師的問題更多地轉向資本配置（回購/處置）、供應吸收和入住策略。

風險和擔憂

* 管理層將持續的新增供應、就業增長放緩和經濟不確定性視為持續的挑戰，導致人們關注入住率而非租金增長。
* 來自新供應的直接競爭仍然普遍存在，奧斯汀和納什維爾被列為受影響最嚴重的市場。坎波指出，“我們投資組合的每個部分都與已交付的供應直接競爭。 ”
* 據報導，奧斯汀、納什維爾、丹佛和菲尼克斯等供應量大的市場的優惠幅度提高了約 10%，並努力優先考慮入住。
* 分析師質疑財產稅退稅的可持續性和 2026 年的潛在阻力，但 Jessett 表示，“我們沒有理由預計在 26 年、27 年和 28 年以及未來，我們不會繼續取得同樣水平的成功。 ”

最後的結論

卡姆登地產信託公司第三季度業績符合預期，突出表現在需求彈性、居民保留率強勁以及對資本回收和股票回購的持續關注。雖然管理層降低了全年收購和處置目標，但他們連續第三個季度上調了核心 FFO 指導，並表示如果市場狀況持續下去，將進一步回購。 該公司正在通過優先考慮入住率、管理費用和利用強大的資產負債表來應對供應逆風，隨著 2026 年及以後供應壓力的緩解，公司將改善增長前景。

閱讀完整的收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/symbol/cpt/earnings/transcripts]

有關卡姆登財產信託的更多信息

* 卡姆登地產信託 (CPT) 2025 年第三季度收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/article/4840467-camden-property-trust-cpt-q3-2025-earnings-call-transcript]
* 卡姆登地產：公寓房地產的長期購買機會 [https://seekingalpha.com/article/4825639-camden-property-long-term-buying-opportunity-in-apartment-real-estate]
* 卡姆登地產信託 (CPT) 出席美國銀行證券 2025 年全球房地產會議（文字記錄）[https://seekingalpha.com/article/4821628-camden-property-trust-cpt-presents-at-bofa-securities-2025-global-real-estate-conference]
* Camden Property Trust FFO 為 1.67 美元，房地產收入為 3.9568 億美元 [https://seekingalpha.com/news/4517828-camden-property-trust-ffo-of-167-in-line-property-revenues-of-39568m]
* 隨著 Sunbelt 需求的恢復，Camden Property 上調購買 Stifel [https://seekingalpha.com/news/4489246-camden-property-raised-to-buy-at-stifel-as-demand-recovers]