Greystone 概述了轉向免稅抵押貸款收益債券並減少合資企業股權配置

收益電話會議洞察：Greystone Housing Impact Investors LP (GHI) 2025 年第 3 季度

管理觀點

* 首席執行官肯尼思·羅戈津斯基 (Kenneth Rogozinski) 表示，“我們的整體投資組合在第三季度表現穩定”，對多戶型抵押收益債券和截至 2025 年 9 月 30 日的所有借款人均沒有延期請求。穩定型抵押收益債券投資組合的實際入住率為 87.8%，較上一季度略有下降，這主要是由於新的多戶型供應導致德克薩斯州空置率增加。
* Rogozinski 宣布，“我們將實施一項戰略，減少未來市場利率多戶住宅合資企業股權投資的資本配置”，理由是利率和資本化率上升等市場條件導致房地產銷售回報率下降。這些銷售的資本將主要重新部署到免稅抵押貸款收入債券投資。
*首席執行官強調，這一轉變旨在為單位持有人提供更穩定的收益、更高比例的免稅收入，以及對核心、經過驗證的資產類別的資本投資。 “與合資企業股權投資由於收入主要通過房地產銷售實現而導致的不均勻回報相比，我們預計收益將越來越穩定。”
* Rogozinski 還提到了在 Greystone 的貸款關係以及與 BlackRock 新成立的建築貸款合資企業的支持下，老年人住房、熟練護理和負擔得起的多戶家庭方面持續存在的機會。
* 首席財務官傑西·庫裡 (Jesse Coury) 報告稱，“我們報告的淨利潤為 200 萬美元，即每單位基本和稀釋後 0.03 美元，可用於分配的現金（或 CAD，一種非 GAAP 衡量標準）為 460 萬美元，即每單位 0.20 美元。截至 9 月 30 日，我們的每單位賬面價值（稀釋後）為 12.36 美元，比 6 月 30 日增加了 0.53 美元。”
* Coury 補充道，“截至 11 月 5 日昨天收盤，我們在紐約證券交易所的收盤單位價格為 8.24 美元，比截至 9 月 30 日的每單位賬面價值折價 33%。”他還指出，“2025 年 10 月，我們向新投資者發行了 B 系列優先單位，總收益為 500 萬美元。”

展望

* 管理層表示，未來合資企業股權投資的資本配置，特別是老年人住房領域的資本配置“將低於我們歷史上對市場利率多戶住宅投資的資本配置”。合資企業分配沒有設定目標百分比，需要根據合資企業退出和當前機會返還的資本逐案做出決定。
* Rogozinski 表示：“管理委員會還在評估這一戰略變化對我們的短期和長期收益預期以及未來單位持有人分配的潛在影響（如果有的話），重點關注我們投資者和 GHI 的長期利益。”

財務業績

* 2025 年第三季度的淨利潤為 200 萬美元，或每單位基本和稀釋後 0.03 美元。可用於分配的現金為 460 萬美元，或每單位 0.20 美元。截至 9 月 30 日，每單位賬面價值為 12.36 美元，高於 6 月 30 日的 11.83 美元。
*不受限制的現金和現金等價物總計3620萬美元，擔保信貸額度中仍有8860萬美元可用。 B系列優先單位於10月份發行了500萬美元。
* 截至 9 月 30 日，債務投資組合為 12.6 億美元，佔總資產的 85%。本季度抵押貸款收入債券和相關承諾的資金為 2,700 萬美元，被贖回和支付的 2,900 萬美元所抵消。
* 第三季度的信貸損失撥備為 596,000 美元，主要與向 MRB 借款人提供的支持貸款有關。合資企業股權投資報告本季度運營損失為 130 萬美元。

問答

* JonesTrading 的 Matthew Erdner 詢問了戰略轉變後的分配目標。 Rogozinski 解釋說，“我們預計我們在高級住房領域進行的任何合資股權投資的資本分配將低於當前水平......但目前我們沒有設定百分比。”
* Erdner 跟進了合資房地產銷售速度和入住率穩定情況。 Rogozinski 表示，銷售時機取決於達到 90% 的入住率和市場趨勢，並指出德克薩斯州的租賃放緩。
* Citizens JMP Securities 的 Christopher Muller 詢問了重新部署資本後的預期收益增長情況。 羅戈津斯基回答說：“我們看到的兩大好處是……消除了混亂……以及合夥企業將獲得的免稅收入水平的提高。”
* Muller 詢問老年住房的合資投資是否會增加。 Rogozinski 表示，“我們在該資產類別中看到了一系列截然不同的宏觀動態……這就是為什麼我們將繼續在那裡尋找機會。”
* Rick Stone 對老年人住房的資本化率和風險提出質疑。 Rogozinski 澄清投資是針對即將建成的房產，並承認目前各資產類別的資本化率普遍高於三年前。
* 瑞銀 (UBS) 的 John Cullinan 尋求澄清信用損失準備金。 Coury 解釋說，第三季度的準備金是針對第二季度處理的南卡羅來納州相同財產的額外準備金，並指出該準備金不是已實現的損失。

情緒分析

* 分析師的基調基本上是中性的，重點關注戰略配置、資產出售時間表和風險管理，並對信貸損失和市場假設進行了一些探討。
* 管理層保持自信和透明的基調，強調戰略穩定性、可預測的收益以及對風險敞口的明確解釋。羅戈津斯基對挑戰性問題的回答顯示出開放性和對市場不確定性的直接承認。
* 與上季度相比，管理層的語氣從對信貸損失和市場波動的謹慎態度轉變為以更積極主動的方式製定新的投資策略和對更高收益穩定性的預期。

季度與季度比較

* 指導語言發生變化，以反映戰略重心從市場利率多戶型合資企業股權轉向免稅抵押貸款收入債券和選擇性老年人住房投資。
* 上一季度的重點是信用損失撥備和市場表現不佳；本季度強調穩定的投資組合表現、改善的賬面價值以及新資本配置策略降低的風險狀況。
*分析師的問題從對市場動盪和對沖的擔憂演變為探討新資本策略的具體細節及其對盈利穩定性的影響。
* 管理層的信心增強，明確闡述了新的投資重點帶來的好處，並改善了有關風險和資本部署的溝通。

風險和擔憂

* 管理層指出，由於利率和資本化率上升，市場利率多戶住宅面臨持續挑戰，導致房地產銷售的實際回報率降低。
* 信貸損失準備金仍然令人擔憂，特別是對於南卡羅來納州的房產；庫裡概述了改善房地產運營的持續努力以及潛在的再融資或銷售選擇。
* 只有 9% 的債務投資是由第 8 條補貼的項目擔保的，並由管理層監控因聯邦政府關閉而可能出現的問題。

最後的結論

本季度標誌著 GHI 的重大戰略轉變，管理層在充滿挑戰的市場條件下減少了對市場利率多戶型合資企業股權投資的敞口，並將資本重新分配給免稅抵押貸款收入債券，預計這將為單位持有人提供更穩定、可預測的收益並增加免稅收入。流動性依然強勁，信貸風險受到密切監控，公司繼續評估老年人住房領域的機會，同時對新投資保持嚴格的態度。 管理層和董事會正在評估這些變化對未來收益和分配的潛在影響，優先考慮投資者的長期利益。

閱讀完整的收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/symbol/ghi/earnings/transcripts]

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* Greystone Housing Impact Investors LP (GHI) 2025 年第 3 季度收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/article/4839968-greystone-housing-impact-investors-lp-ghi-q3-2025-earnings-call-transcript]
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* Seeking Alpha 對 Greystone 住房影響的量化評級 [https://seekingalpha.com/symbol/GHI/ ratings/quant- ratings]
* Greystone Housing Impact 的歷史收益數據 [https://seekingalpha.com/symbol/GHI/earnings]