新規供給の減少と開発パイプラインの進展に伴い、中米アパートコミュニティは8.74ドルのコアFFOガイダンスを概説

収益報告に関する洞察: 中部アメリカのアパート コミュニティ (MAA) 2025 年第 3 四半期

経営者の視点

＊最高経営責任者（CEO）のブラッド・ヒル氏は、「当社の第3四半期のコアFFO業績は当社の期待を満たし、当社のプラットフォームと戦略の回復力を強化した」と強調した。ヒル氏は、堅調な稼働状況、堅実な回収、リース料の前年比改善を強調し、「市場全体の需要は引き続き健全で、過去5四半期で稼働率が450ベーシスポイント増加し、この地域の記録的なリースアップ水準が吸収されつつあることを心強く感じている」と述べた。同氏は、これらの市場の供給レベルが「他の多くの地域よりも速いペースで低下傾向」にあり、新規着工率は同四半期の在庫のわずか0.2％、過去4四半期では1.8％で、「歴史的な標準のおよそ半分」であると指摘した。
* ヒル氏は、カンザスシティの最近の買収を約9,600万ドルで、1年目のNOI利回りが5.8%と予想され、安定利回りが6.5%近くまで上昇すると予想される88戸の拡張のための追加の土地購入を強調した。また、第4四半期に開始予定のアリゾナ州スコッツデールの新規開発プロジェクトも発表し、安定NOI利回りは6.1%と予想されている。MAAは現在、承認を得て15の開発地を所有または管理している。 4,200 戸を超えるユニットが建設され、今後 6 四半期に 6 ～ 8 件のプロジェクトの建設が開始される予定です。
＊執行副社長兼最高戦略分析責任者のティム・アルゴ氏は、第３四半期の平均物理占有率が９５．６％に改善し、純延滞率は請求された賃料のわずか０．３％だったと詳細に述べ、「当四半期の総合価格設定はプラス０．３％で、昨年の第３四半期から５０ベーシスポイント改善した」と指摘した。オースティンとナッシュビルが引き続き供給課題に直面する一方で、アルゴは中堅市場や一部の大規模市場でも好調な業績を報告した。
* CFO A.Holder 氏は、「当社は希薄化後 1 株あたり 2.16 ドルの四半期の中核 FFO を報告しました。これは当社の第 3 四半期ガイダンスの中間点と一致していました。」と述べました。ホルダー氏はまた、「四半期末時点で、当社には現金と借入能力を合わせて8億1,500万ドルがあった…当社の純負債対EBITDA比率は4.2倍だった」とも述べた。

展望

*ホルダー氏は、「当社は今年の中核的なFFOと既存店ガイダンスを調整し、以前に提供した詳細なガイダンスの他の領域も修正した」と述べた。通期のコアFFOガイダンスの中間点は1株当たり8.74ドルとなり、範囲は8.68ドルから8.80ドルとなった。実効賃料増加ガイダンスの中間点はマイナス0.4%に引き下げられ、平均会計稼働率ガイダンスは95.6%に維持された。既存店総収益ガイダンスはマイナス0.05%に修正され、同一店舗不動産運営費の伸び予測は中間点で2.2%に引き下げられた。 NOI 期待値はマイナス 1.35% に調整されます。
*経営陣は来年の供給納入量が2024年のピークから約50％減少すると予想しており、今後6四半期で6～8件のプロジェクトの建設が開始されると予想している。経営陣は2026年の雇用市場の状況について引き続き警戒を示しているが、「2026年に入ってからも進展は引き続き現れるだろう」と予想している。

財務結果

* MAAは、希薄化後1株あたり2.16ドルの四半期のコアFFOを報告しました。この四半期には、有利な諸経費0.01ドル、有利な既存店経費0.05ドルが含まれていましたが、不利な既存店収益0.05ドル、非既存店経費0.01ドルによって相殺されました。同四半期中に、現在の7億9,700万ドルのパイプラインの開発費として7,800万ドルが資金提供され、2億5,400万ドルが資金調達される予定です負債残高は約 91% が固定で、平均満期は 6.3 年、実効金利は 3.8% でした。
*四半期末後、同社はリボルビング信用枠を12億5000万ドルから15億ドルに拡大し、満期を2030年1月まで延長した。コマーシャルペーパープログラムの上限は7億5000万ドルに増額された。

Q&A

*シティのエリック・ウルフ氏：最近の価格動向と市場の異常な動きについて質問され、ティム・アルゴ氏は「全体的にかなり典型的な季節性が見られる」と答え、ダラスとアトランタの心強い傾向を挙げたが、DCは穏健派だった。
*ウルフ氏は2026年の収益についても質問した。ヒル氏は「需要のファンダメンタルズは26年と今年の状況とかなり似ている」と答え、アルゴは2026年の収益が「ほぼ横ばいからわずかにマイナスになる」と予想した。
＊ウェルズ・ファーゴのジェームズ・フェルドマン氏：２０２６年の支出見通しについて尋ねた。 ホルダー氏は、不動産税は「2.5％から3.5％の間の比較的正常な率」で増加するはずで、保険がある程度の追い風になるだろうと述べた。フェルドマン氏も譲歩について質問したが、アルゴ氏は「第3四半期の譲歩額は第2四半期よりも若干高かった」と答えた。
*モルガン・スタンレーのアダム・クレイマー氏：10月のリースアップペースとリースの伸びについて質問されたアルゴ氏は、賃料は維持されているものの、リースの速度は「予想よりも少し遅い」と述べ、第4四半期には「通常の季節性」が見込まれると述べた。
* エバーコア ISI のスティーブ・サクワ氏: 資本配分と開発利回りに疑問を呈する ヒル氏は、「複利収益の成長を生み出す」ことに重点を置いていると詳しく説明し、利回りが 6% ～ 6.5% の範囲で開発を通じて資本を投入することは依然として増加していると述べた。
* ジャナ・ガラン、BofA: キャップレート引受と投資家の行動について質問。ヒル氏はキャップレートが5%未満の主な要因として資本コストを挙げ、「数年間のもう少し積極的な賃料の伸び」を引き受ける買い手について議論した。

感情分析

*アナリストらは、新規リース価格、譲歩、資本配分に関する懸念に焦点を当て、やや否定的から中立的なセンチメントを表明した。短期的な利益成長に対する警戒を反映して、市場固有のパフォーマンス、供給圧力、回復ペースについて質問が迫られた。
＊経営陣は、準備した発言では自信を持って慎重な口調を維持したが、質疑応答ではより慎重で説明的な態度を取り、頻繁に「通常の季節性」に言及し、業務規律を強調した。雇用の伸びや２０２６年の不確実なマクロ環境について議論する際には、ためらうような言葉遣いが見られた。
*前四半期と比較して、経営陣のトーンは、「若干の調整」と「通常の季節性」についていくつか言及され、逐次改善に関する楽観的な見方からより穏やかな見通しに変化した。

四半期ごとの比較

* 実効賃料増加率のガイダンスは第2四半期のマイナス0.25%からマイナス0.4%にさらに引き下げられ、通期コアFFOガイダンスの中間点は1株当たり8.77ドルから8.74ドルに引き下げられた。既存店収益見通しは0.1%からマイナス0.05%に、既存店NOIガイダンスはマイナス1.15%からマイナス1.35%に引き下げられた。
* 戦略の焦点は開発の方に移っており、新規プロジェクトやパイプラインの拡大について具体的に言及されている。アナリストの質問は短期的な収益圧力と事業リスクにより集中しており、経営陣は回復ペースについて第2四半期ほど楽観的ではなかった。
＊アナリストらは供給圧力、譲歩、資本配分の明確性を追求することに粘り強く取り組んだが、経営陣は経営規律と長期的な需要見通しを繰り返し強調した。

リスクと懸念事項

＊経営陣は、持続的な供給圧力、雇用の伸びの鈍化、新規リースの価格決定力の抑制を主な課題として指摘した。今回のガイダンス更新は、「夏の間、広範な経済と雇用市場が減速する中、新規リース賃料の回復軌道が鈍化している」ことを反映している。
*アナリストらは、リースアップのペース、利権の影響、資本配分、2026年の雇用市場の見通しの不確実性について懸念を表明した。経営陣の緩和戦略は、経営規律、的を絞った再開発、需要の高い市場への重点を中心に据えている。

最終的なポイント

経営陣は、中核事業の継続的な回復力、堅調な開発活動、積極的な資本管理を強調したが、雇用の伸びの鈍化、供給圧力、不確実なマクロ環境による短期的な収益の伸びと賃料実績が逆風に直面していることを認めた。調整後のガイダンスはこれらの逆風を反映しているが、経営陣は供給の減少と開発パイプラインの進展に伴い回復が強化され、将来の持続的な成長を支えると予想している。

決算報告の全文を読む [https://seekingalpha.com/symbol/maa/earnings/transcripts]

中部アメリカのアパートコミュニティの詳細

* Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA) 2025 年第 3 四半期決算報告のトランスクリプト [https://seekingalpha.com/article/4835588-mid-america-apartment-communities-inc-maa-q3-2025-earnings-call-transcript]
* 中米のアパートコミュニティ: 長期的なリバウンドの可能性を伴う利回り 4% 以上の人気 [https://seekingalpha.com/article/4833137-mid-america-apartment-communities-out-of-favor-4-percent-yield-with-long-term-rebound-potential]
* 中部アメリカのアパートメント: クオリティ REIT が購入ゾーンに参入 [https://seekingalpha.com/article/4829870-mid-america-apartment-quality-reit-enters-buy-zone]
* 中部アメリカのアパート コミュニティの FFO 2.16 ドルは 0.01 ドル不足、収益 5 億 5,437 万ドルは 111 万ドル不足[https://seekingalpha.com/news/4510732-mid-america-apartment-communities-ffo-of-2_16-misses-by-0_01-revenue-of-554_37m-misses-by]
* 中部アメリカのアパートコミュニティに関する Alpha の定量評価を求める [https://seekingalpha.com/symbol/MAA/rateds/quant-rateds]