グレイストーン、合弁会社の株式配分を削減し、非課税の住宅ローン収益債券への移行を概説

決算報告の洞察: Greystone Housing Impact Investors LP (GHI) 2025年第3四半期

経営者の視点

*ケネス・ロゴジンスキー最高経営責任者（CEO）は、集合住宅向けモーゲージ収益債券と2025年9月30日時点でのすべての借り手に対する猶予要請はなく、「当社の全体的な投資ポートフォリオは第3四半期は堅調に推移した」と述べた。安定化した住宅ローン収益債券ポートフォリオの物理的占有率は87.8％で、前四半期からわずかに減少したが、これは主に新規集合住宅供給によるテキサス州での空室増加によるものである。
＊ロゴジンスキー氏は、金利や資本化率の上昇などの市況が不動産売却からの収益低下につながっていることを理由に、「市場価格の集合住宅不動産への合弁会社株式投資への資本配分を今後削減する戦略を実施する」と発表、これらの売却で得た資金は主に非課税のモーゲージ収益債券投資に再配分される。
＊CEOは、この移行がより安定した収益、投資主への非課税所得のより高い割合、および実績のある中核資産クラスへの資本投資を提供することを目的としていると強調した。「収入が主に不動産売却によって実現されるため、合弁事業の株式投資の不均一な収益と比較して、収益はますます安定すると予想している。」
* ロゴジンスキー氏はまた、グレイストーンの融資関係とブラックロックとの新設建設融資ジョイントベンチャーによって支援された、高齢者向け住宅、熟練した介護、手頃な価格の集合住宅における継続的な機会についても言及した。
＊ジェシー・クーリー最高財務責任者（CFO）は、「純利益は200万ドル、つまり基本および希薄化後1ユニット当たり0.03ドルと報告し、非GAAP指標である分配可能現金（CAD）は460万ドルまたは1ユニット当たり0.20ドルと報告した。9月30日現在の1ユニット当たりの簿価は希薄化ベースで12.36ドルで、6月30日から0.53ドル増加した」と報告した。
*クーリー氏はさらに、「昨日11月5日の市場終了時点で、ニューヨーク証券取引所における当社の終値単価は8.24ドルで、これは9月30日時点の当社の1口当たり簿価より33％割引である」と付け加えた。同氏はまた、「2025年10月に、総収益500万ドルでシリーズB優先ユニットを新規投資家に発行した」とも述べた。

展望

＊経営陣は、将来の合弁事業の株式投資、特に高齢者向け住宅分野への資本配分は「市場価格の集合住宅投資へのこれまでの資本配分よりも量が少なくなる」と示唆した。合弁会社への配分に目標割合は設定されておらず、合弁会社撤退から返還される資本と現在の機会に応じてケースバイケースで決定されます。
* ロゴジンスキー氏は、「取締役会はまた、投資家とGHIへの長期的な利益に焦点を当て、この戦略の変更が当社の短期および長期の収益予想および将来の投資主分配に与える潜在的な影響を評価している」と述べた。

財務結果

* 2025年第3四半期の純利益は200万ドル、または基本および希薄化後1ユニット当たり0.03ドルでした。分配可能現金は460万ドルまたは1ユニット当たり0.20ドルでした。9月30日時点で1ユニット当たりの簿価は12.36ドルで、6月30日時点の11.83ドルから増加しました。
* 無制限の現金および現金同等物は総額 3,620 万ドルで、8,860 万ドルが担保付き信用枠で利用可能でした。10 月にはシリーズ B 優先ユニットが 500 万ドルで発行されました。
* 9月30日時点での負債投資ポートフォリオは12億6,000万ドルで、総資産の85％を占めています。当四半期には住宅ローン収入債券と関連コミットメントに2,700万ドルが資金提供され、償還と返済で2,900万ドルが相殺されました。
* 第 3 四半期の信用損失引当金は 596,000 ドルで、主に MRB 借り手への支援融資に関連しています。合弁事業の株式投資は同四半期に 130 万ドルの営業損失を報告しました。

Q&A

* ジョーンズトレーディングのマシュー・エルドナー氏は、戦略転換後の配分目標について質問し、ロゴジンスキー氏は「高齢者向け住宅分野で行う合弁事業への株式投資への今後の資本配分は、現在の水準よりも低くなると予想している…しかし、現時点で設定した割合はない」と説明した。
*エルドナー氏は、合弁不動産の販売ペースと稼働率の安定化についてフォローアップした。ロゴジンスキー氏は、販売時期は稼働率90％の達成と市場動向次第であると述べ、テキサス州での賃貸の低迷に言及した。
＊シチズンズＪＭＰ証券のクリストファー・ミュラー氏は、資本の再配置による予想される収益向上について質問した。 ロゴジンスキー氏は、「私たちが見ている2つの大きなメリットは…しこりの解消…そして、パートナーシップが得られる非課税収入のレベルの向上です。」と答えた。
*ミュラー氏は、高齢者向け住宅への合弁投資が増加するかどうか尋ね、ロゴジンスキー氏は、「その資産クラスでは、これまでとはかなり異なるマクロダイナミクスが見られる…そのため、我々は引き続き日和見的にそこに目を向けるつもりだ」と述べた。
*リック・ストーン氏は、高齢者向け住宅のキャップレートとリスクに疑問を呈した。ロゴジンスキー氏は、投資は建設予定の不動産に対して行われていると明らかにし、現在はどの資産クラスにおいても3年前よりキャップレートが一般的に高いことを認めた。
＊UBSのジョン・カリナン氏は、信用損失引当金の明確化を求めた。クーリー氏は、第3四半期の引当金は第2四半期で対応したのと同じサウスカロライナ州の不動産に対する追加引当金であると説明し、この引当金は実現損失ではないと指摘した。

感情分析

＊アナリストらの論調はほぼ中立的で、戦略的配分、資産売却スケジュール、リスク管理に焦点を当てており、信用損失や市場の想定については一部が精査していた。
*経営陣は、戦略的安定性、予測可能な収益、リスクエクスポージャーの明確な説明を強調し、自信と透明性を維持した。難しい質問に対するロゴジンスキーの回答は、市場の不確実性を率直に認めていることを示した。
*前四半期と比較して、経営陣のトーンは、信用損失や市場のボラティリティに対する警戒から、新たな投資戦略の概要や収益安定性の向上への期待におけるより積極的なアプローチへと変化しました。

四半期ごとの比較

* 市場金利集合住宅における合弁会社資本から、非課税の住宅ローン収益債券や厳選された高齢者向け住宅投資への戦略的方向転換を反映するため、ガイダンスの文言が変更されました。
* 前四半期は信用損失引当金と市場のパフォーマンス不振に焦点を当てていました。この四半期は、ポートフォリオの安定したパフォーマンス、簿価の向上、新しい資本配分戦略によるリスクプロファイルの軽減を強調しました。
*アナリストの質問は、市場の混乱とヘッジに関する懸念から、新しい資本戦略の詳細と収益の安定性への影響の探求へと発展しました。
* 新たな投資焦点によるメリットが明確に表現され、リスクと資本の展開に関するコミュニケーションが改善されたことで、経営陣の信頼が高まりました。

リスクと懸念事項

*経営陣は、金利と資本化率の上昇により、市場金利の集合住宅が引き続き課題を抱えており、不動産売却の実現収益率の低下につながっていると指摘した。
* 信用損失に対する引当金は、特にサウスカロライナ州の不動産に関して依然として懸念事項となっている。クーリー氏は、不動産運営を改善するための継続的な取り組みと、借り換えや売却の可能性について概説した。
＊連邦政府機関閉鎖による問題の可能性を経営者が監視しながら、第8条補助金を伴うプロジェクトで確保されているのは債券投資の9％のみ。

最終的なポイント

この四半期はGHIにとって重要な戦略的転換となり、経営陣は厳しい市況の中で市場金利の集合住宅合弁会社株式投資へのエクスポージャーを削減し、より安定して予測可能な収益を提供し、投資主の非課税収入の増加が期待される非課税のモーゲージ収益債券に資金を再配分する方向に動いた。流動性は引き続き堅調で、信用リスクは注意深く監視されており、同社は新規投資に対する規律あるアプローチを維持しながら高齢者向け住宅の機会を評価し続けている。 経営陣と取締役会は、投資家にとっての長期的な利益を優先し、これらの変更が将来の収益と分配に与える潜在的な影響を評価しています。

決算報告の全文を読む [https://seekingalpha.com/symbol/ghi/earnings/transcripts]

グレイストーン住宅の影響についてさらに詳しく

* グレイストーン ハウジング インパクト インベスターズ LP (GHI) 2025 年第 3 四半期決算コールのトランスクリプト [https://seekingalpha.com/article/4839968-greystone-housing-impact-investors-lp-ghi-q3-2025-earnings-call-transcript]
* グレイストーン住宅を売却 - 支払われた配当金を超える損失が続くと予想 [https://seekingalpha.com/article/4829571-sell-greystone-housing-i-expect-losses-to-continuity-to-exceed-dividends-paid]
* 手放せない利回り 11%: グレイストーン住宅 [https://seekingalpha.com/article/4827933-greystone-housing-11-percent-yield-not-to-let-go]
* グレイストーン住宅への影響に関する Alpha の定量評価を求める [https://seekingalpha.com/symbol/GHI/rateds/quant-rateds]
* Greystone Housing Impact の過去の収益データ [https://seekingalpha.com/symbol/GHI/earnings]