阿卡迪亚表示 2026 年同店 NOI 增长 8% 至 12%，同时收购渠道增加一倍

财报电话会议洞察：阿卡迪亚房地产信托 (AKR) 2025 年第三季度管理观点 * 总裁兼首席执行官肯尼思·伯恩斯坦 (Kenneth Bernstein) 在开场时强调“我们物业的租户表现和租户需求，特别是街头零售部分，正在持续，如果说有什么不同的话，那就是这种积极势头正在加速。”他表示，该公司“可能正处于我们投资组合经营业绩的拐点”，并预计总 NOI 增长和同店增长都会加速，目标是“远高于我们 5% 增长的长期目标”。 * Bernstein 表示，该公司在 SoHo 实现了 45% 的租赁价差，在 Bleecker Street 实现了 70% 的按市价计算的租金，SNO 管道开业后收入近 700 万美元，SNO 管道中又增加了 400 万美元。 * 首席执行官指出了旧金山的重大重建项目，T&T 超市将于 2026 年底开业，还有新的 LA Fitness 租赁，以及总共 100,000 平方英尺的额外土地空间，“预计将为我们的 REIT NOI 增加约 5%。” * Bernstein 报告称，“根据我们管道的当前状况，我们现在有信心 2025 年的投资活动将与 2024 年的实力相匹配”，尽管资本成本增加，公司预计将继续增加投资。 * 租赁与开发高级副总裁 Alexander Levine 报告说，“租赁又一个成功且富有成效的季度”，执行了 370 万美元ABR 的总销售额达到 1,140 万美元。他指出，“我们街道上的新租约和续租租约的总体 GAAP 价差为 32%。” * Levine 还分享了来自租户的强劲销售增长：“在 SoHO，销售额增长了 15%；在布利克街以北，增长了 30%；在芝加哥黄金海岸……销售额增长了 40% 以上。” * Reginald Livingston，执行副总裁和首席投资官宣布，今年迄今的收购额超过 4.8 亿美元，目标是到年底翻一番。“这些交易有望带来符合我们目标的收益和资产净值增长。”* 执行副总裁兼首席财务官 John Gottfried 表示，“我们的差异化街头零售业务本季度达到了拐点，同店增长了 13%”，并强调了资产负债表的灵活性，债务与 EBITDA 之比为 5 倍，可用流动资金为 8 亿美元。他补充说，“与上季度报告的 0.28 美元相比，我们连续将季度 FFO 增加了 0.01 美元，达到 0.29 美元。”展望 * Gottfried 表示，“我们预计包括重建在内的同店总增长将在 8% 至 12% 之间，不包括重建的同店增长将在 5% 至 9% 之间，我们的街道和城市投资组合预计将贡献超过 10% 的增长。” * 他解释说，该公司“正在顺利实现我们的目标”，预计 2025 年业绩将增加 1,200 万至 1,400 万美元的 NOI，或按当前股数计算，每股 FFO 约为 0.09 美元。 * 2026 年的指导意见将转向简化的“调整后的 FFO”指标，该指标将排除投资管理收益和非可比收益财务结果 * 第三季度同店 NOI 报告为 8.2%，街头零售投资组合本季度实现 13% 的增长。 * 季度 FFO 从上一季度的 0.28 美元增至 0.29 美元。 * 该公司签署了 370 万美元的新租约，导致截至 9 月份尚未开放的签约金额为 1,190 万美元30. * 入住率增加了 140 个基点，其中街道和城市入住率增加了 280 个基点，达到 89.5%。 * 该公司以每股不到 20 美元的价格筹集了 2.12 亿美元的股本，用于资助收购和达拉斯的亨德森再开发项目。问答 * Floris Van Dijkum、Ladenburg Thalmann：被问及利文斯顿回应道，“我们非常有信心在街头零售中找到合适的机会，这些机会可能会将 5% 的现金收益率提升到 6 % 左右，这是我们的 GAAP 收益率目标。” * Linda Tsai，Jefferies：询问了推动 2026 年同店增长 5-9% 预测的因素。Gottfried 解释说，该范围是“我们租用和开放其中一些空间的速度有多快，使我们能够达到9%。” * Craig Mailman，花旗银行：被问及 5 亿美元的收购渠道。Livingston 确认这是“我们在第四季度可以实现的总数字。” * Andrew Reale，美国银行证券：被问及机构合作伙伴对投资管理平台的需求。 利文斯顿回答说，“我们看到了广泛的需求。有很多机构投资者的需求。” * 迈克尔·穆勒，摩根大通：询问最近街道开放的租金范围的详细信息。莱文表示，“阿米蒂奇的地面，我们称之为每平方英尺 120 至 130 美元之间......在沃尔顿街，目前底层空间的租赁价格为每平方英尺 350 至 400 美元。” * Paulina Rojas-Schmidt，Green Street：被问及投资组合表现与股价之间的脱节时。Bernstein 回答说：“我们正在尽最大努力提供额外的清晰度......市场迟早会跟进。”情绪分析 * 分析师保持建设性至略微积极的基调，迫切要求明确增长预测、融资和增值，但表示对该公司强劲的租赁和收购感兴趣 * 管理层在准备好的讲话中保持了自信和乐观的语气，经常使用“我们有信心”和“我们感觉非常好”等语言，同时也承认对股票表现感到沮丧，但强调运营执行。 * 与上一季度相比，分析师和管理层保持了类似的语气，管理层对实现更高增长目标的信心增强，分析师继续探索执行和管道实现的细节。季度环比比较 * 同店 NOI 增长指引从 2026 年一贯的 5-6% 提高到 8-12% 的预计范围，表明内部增长预期更加强劲。 * 收购渠道从第二季度迄今收购的资产 4.2 亿美元增长到第三季度的 4.8 亿美元以上，目标是到年底翻一番。 * 管理层继续简化报告，宣布了新的报告与前几个季度更复杂的指导结构相比，2026 年的“FFO 调整后”指标。 * 与上一季度相比，租赁业绩和利差有所加快，入住率指标改善得更快。 * 分析师的重点仍然是增长耐久性、管道执行和融资，而管理层对维持和加速增长的信心变得更加明显。风险和担忧 * 管理层提到了更广泛的经济不确定性和噪音。经济，但强调租户需求和业绩的弹性。 * 预计 City Point 贷款转换会带来短期稀释，但管理层认为这是为未来 NOI 和盈利增长做好准备。 * 围绕股价未反映基本面的讨论得到解决，管理层强调关注执行而不是市场走势。最终要点阿卡迪亚房地产信托管理层表示，第三季度标志着一个拐点，租赁加速活动、强劲的收购渠道以及预计 2026 年同店 NOI 增长的大幅提升。该公司看到对其街头零售资产的持续强劲需求，保持资产负债表灵活性，并转向更简单、更透明的 FFO 报告指标，同时瞄准预计将在未来几年推动盈利的内部和外部增长。阅读完整的收益电话会议记录[https://seekingalpha.com/symbol/akr/earnings/transcripts]有关阿卡迪亚房地产信托的更多信息 * 阿卡迪亚房地产信托 (AKR) 2025 年第 3 季度收益电话会议记录[https://seekingalpha.com/article/4834891-acadia-realty-trust-akr-q3-2025-earnings-call-transcript] * Acadia Realty：城市零售巨头折扣交易 [https://seekingalpha.com/article/4818467-acadia-realty-urban-retail-powerhouse-trading-at-a-discount] * Acadia Realty Trust FFO 为 0.33 美元，比 0.01 美元高出 0.01 美元，收入为 1.0101 亿美元，比 1215 万美元高出 1215 万美元 [https://seekingalpha.com/news/4509787-acadia-realty-trust-ffo-of-0_33-beats-by-0_01-revenue-of-101_01m-beats-by-12_15m] *花旗下调 Kite Realty 评级，升级 Acadia Realty [https://seekingalpha.com/news/4494380-citi-downgrades-kite-realty-upgrades-acadia-realty] * Seeking Alpha 对 Acadia Realty Trust 的量化评级 [https://seekingalpha.com/symbol/AKR/ ratings/quant- ratings]