隨著新供應量下降，Equity Residential 預計同店收入增長 2.5% 至 3%

收益電話會議洞察：股權住宅 (EQR) 2025 年第三季度管理觀點 * 總裁兼首席執行官 Mark Parrell 強調了在宏觀經濟形勢複雜的情況下業務的彈性，強調“我們大多數市場的良好需求和出色的居民保留率，其中舊金山和紐約的業績最為強勁，持續的高需求意味著適度的供應。”他指出，“我們報告了公司歷史上最高的第三季度居民保留率，使我們能夠保持在 96% 左右的高入住率。”帕雷爾發現了比平常更早的季節性租賃模式，並指出：“季節性模式的加速、華盛頓特區的疲軟以及其他收入計劃推出的一些小延遲……導致我們將年度同店收入指導中值下調 15 個基點至 2.75%。” * Parrell 報告稱，該公司在本季度和季末後回購了約 1 億美元的股票，並完成了德克薩斯州阿靈頓的一項收購，同時將全年收購和處置指導從 10 億美元下調至 7.5 億美元。 * 他強調舊金山是“人工智能技術革命的中心”，並預計它將成為今年表現最好的市場。 * Michael Manelis，執行副總裁首席運營官表示：“我們第三季度的業績反映了舊金山和紐約強勁的需求以及出色的業績。”他詳細介紹了創紀錄的低營業額和 4.5% 的續租率增長，其中近 59% 的租約續租。 Manelis 表示，“負 1% 的新租賃費率低於我們的預期，導致本季度混合費率增長 2.2%，處於我們範圍的低端。” * Manelis 描述了人工智能驅動的應用程序處理工具的推出，使申請時間減少了 50%，並確定了即將推出的專注於居民體驗和體驗的創新舉措。 * 執行副總裁兼首席財務官 Bret McLeod 表示：“這兩個因素的結合導致 2025 年同店收入範圍修訂為 2.5% 至 3%，中點為 2.75%，與我們今年年初指導的範圍中點相符。”麥克勞德表示，同店支出穩定在 3.5% 至 4%，NFFO 每股指導為 3.98 美元至 4.02 美元。 展望* 管理層預測 2025 年同店收入增長 2.5% 至 3%，中點為 2.75%。麥克勞德表示，“這些同店收入和支出調整的最終結果是修訂後的年度同店 NOI 範圍為 2.1% 至 2.6%，中點為 2.35%。” * Parrell 表示對 2026 年持續穩健業績的預期，並援引內部跟踪顯示“我們市場上有競爭力的新供應交付量，與 2025 年水平相比，2026 年下降了 35%，即約 40,000 件。” * 全年擴張和處置指導已每筆租金已減少至 7.5 億美元，大部分交易已完成。 財務結果 * 本季度公司綜合費率增長 2.2%，續租率上升 4.5%，近 59% 的租約續租。 * 本季度實體入住率仍保持在 96.3% 的高位。 Manelis 表示：“我們在亞特蘭大和達拉斯的同店投資組合應該會有所改善由於我們明年將最近收購的更多郊區資產添加到同店投資組合中，明年的業績將優於大盤。”* 儘管部分預期的批量 WiFi 收入將在 2026 年實現，但其他收入環比增長 9%。 * 同店支出仍指導在 3.5% 至 4%，其中增加約 40 個基點歸因於批量 WiFi推出。 問答 * 花旗集團的尼古拉斯·約瑟夫 (Nicholas Joseph)：鑑於比平常更早的季節性下降，被問及如何預測明年的增長。馬內利斯回答說，“我們確實預計明年伊始會充滿一些嵌入的增長，看起來與我們今年開始時非常相似”，但拒絕提供具體指導。 * 約​​瑟夫還詢問了股票回購策略。帕雷爾回答說，“我們現在的傾向是繼續對這些回報率較低的資產進行資產出售……並繼續考慮購買更多股票。” * Steve Sakwa，Evercore ISI：尋求明年“盈利”的色彩。 Manelis 解釋說，“我們現在預計 2026 年的開局狀況將與今年相對相似”，儘管“比我們 90 天前的預期要低一些。”* Alexander Goldfarb、Piper Sandler：被問及人工智能對核心市場創造就業機會的影響時。 Manelis 指出，“舊金山清楚地看到了移民問題，有 4% 的遷入者來自加利福尼亞州以外的地區，即 MSA 之外的地區，這基本上說明了這一點。我們有很多令人興奮的事情正在發生。” * Jana Galan，美國銀行證券：詢問了舊金山租金加速和大量 WiFi 費用的影響。 Manelis 預計在強勁的需求和低供應的情況下，定價能力將持續； McLeod 澄清，WiFi 費用主要用於今年。 情緒分析 * 分析師對在季節性模式變化中預測未來增長表示輕微擔憂，尋求內含增長和資本配置的明確性。問題顯示出謹慎但建設性的基調。 * 管理層對投資組合彈性保持自信的立場，強調強勁的保留率和入住率，儘管對指導的反應經過衡量並避免針對 2026 年的具體情況。諸如此類的短語“我們對明年的設置和前景感覺非常好”，這表明了信心，同時也注意到了一些猶豫，“就像我說的那樣，我將不再向您提供指導。” * 與上一季度相比，分析師和管理層都表現出稍微更加謹慎的態度，並關注宏觀經濟的不確定性，儘管管理層繼續強調公司的優勢和長期前景。 季度與季度之間的比較*全年同店收入指引下調了 15 個基點，至中點 2.75%。第二季度，指引上調了 15 個基點，表明之前較為樂觀的前景發生了逆轉。 * 管理層的語氣從第二季度強調“超出預期”轉向關注“彈性”並適應早期季節性放緩。 * 分析師重點更多地轉向內嵌增長的持久性以及早期季節性放緩的影響租賃模式。 * 兩個季度都討論了創新和人工智能驅動的效率，第三季度強調了實際部署和時間節省。 * 投資組合構成或資本分配優先事項沒有重大戰略變化，但第三季度收購/處置指導有所減少。 風險和擔憂 * 管理層將宏觀經濟不確定性、就業增長放緩和政府關閉影響視為當前風險，特別是在華盛頓特區 * 新供應量較高強調陽光地帶和特定沿海市場面臨的挑戰，預計丹佛、達拉斯沃斯堡、奧斯汀和亞特蘭大等市場的複蘇將延長。 * 推遲推出其他收入計劃（例如批量 WiFi）被認為影響了收入時機。 * 分析師對人工智能驅動的就業變化、亞馬遜裁員以及政府政策或監管對核心市場的影響表示擔憂。 * 管理層的緩解策略包括關注保留、利用自動化和維護投資組合多元化。 最終要點Equity Residential 的 2025 年第三季度電話會議反映了穩定而謹慎的前景，管理層強調強勁的居民保留率、高入住率和核心市場的彈性。由於季節性下降早於預期以及特定市場的供應壓力，該公司下調了收入指引，但由於新增供應預計將大幅下降，該公司對 2026 年的業務設置保持信心。 隨著管理層應對宏觀經濟逆風並為未來增長定位投資組合，運營創新、持續資本回收和有針對性的股票回購仍然是關鍵優先事項。 閱讀完整的收益電話會議記錄 [https://seekingalpha.com/symbol/eqr/earnings/transcripts]有關股權住宅的更多信息 * 股權住宅 (EQR) 2025 年第三季度收益通話記錄 [https://seekingalpha.com/article/4834855-equity-residential-eqr-q3-2025-earnings-call-transcript] * 股權住宅：A 級公寓的購買機會 [https://seekingalpha.com/article/4831173-equity-residential-buying-opportunity-in-class-a-apartments] * 股權住宅：以折扣價購買高品質住宅 [https://seekingalpha.com/article/4830500-equity-residential-buy-high-quality-discount] * 隨著大多數市場基本面的保持，股權住宅第三季度盈利增長[https://seekingalpha.com/news/4509832-equity-residential-q3-earnings-grow-as-fundamentals-hold-up-across-most-markets] * 股票住宅 FFO 為 1.02 美元，比 0.01 美元高，收入為 7.8241 億美元，比 271 萬美元高[https://seekingalpha.com/news/4509775-equity-residential-ffo-of-1_02-beats-by-0_01-revenue-of-782_41m-beats-by-2_71m]