阿卡迪亞表示 2026 年同店 NOI 增長 8% 至 12%，同時收購渠道增加一倍

財報電話會議洞察：阿卡迪亞房地產信託 (AKR) 2025 年第三季度管理觀點 * 總裁兼首席執行官肯尼思·伯恩斯坦 (Kenneth Bernstein) 在開場時強調“我們物業的租戶表現和租戶需求，特別是街頭零售部分，正在持續，如果說有什麼不同的話，那就是這種積極勢頭正在加速。”他表示，該公司“可能正處於我們投資組合經營業績的拐點”，並預計總 NOI 增長和同店增長都會加速，目標是“遠高於我們 5% 增長的長期目標”。 * Bernstein 表示，該公司在 SoHo 實現了 45% 的租賃價差，在 Bleecker Street 實現了 70% 的按市價計算的租金，SNO 管道開業後收入近 700 萬美元，SNO 管道中又增加了 400 萬美元。 * 首席執行官指出了舊金山的重大重建項目，T&T 超市將於 2026 年底開業，還有新的 LA Fitness 租賃，以及總共 100,000 平方英尺的額外土地空間，“預計將為我們的 REIT NOI 增加約 5%。” * Bernstein 報告稱，“根據我們管道的當前狀況，我們現在有信心 2025 年的投資活動將與 2024 年的實力相匹配”，儘管資本成本增加，公司預計將繼續增加投資。 * 租賃與開發高級副總裁 Alexander Levine 報告說，“租賃又一個成功且富有成效的季度”，執行了 370 萬美元ABR 的總銷售額達到 1,140 萬美元。他指出，“我們街道上的新租約和續租租約的總體 GAAP 價差為 32%。” * Levine 還分享了來自租戶的強勁銷售增長：“在 SoHO，銷售額增長了 15%；在布利克街以北，增長了 30%；在芝加哥黃金海岸……銷售額增長了 40% 以上。” * Reginald Livingston，執行副總裁和首席投資官宣布，今年迄今的收購額超過 4.8 億美元，目標是到年底翻一番。 “這些交易有望帶來符合我們目標的收益和資產淨值增長。”* 執行副總裁兼首席財務官 John Gottfried 表示，“我們的差異化街頭零售業務本季度達到了拐點，同店增長了 13%”，並強調了資產負債表的靈活性，債務與 EBITDA 之比為 5 倍，可用流動資金為 8 億美元。他補充說，“與上季度報告的 0.28 美元相比，我們連續將季度 FFO 增加了 0.01 美元，達到 0.29 美元。”展望 * Gottfried 表示，“我們預計包括重建在內的同店總增長將在 8% 至 12% 之間，不包括重建的同店增長將在 5% 至 9% 之間，我們的街道和城市投資組合預計將貢獻超過 10% 的增長。” * 他解釋說，該公司“正在順利實現我們的目標”，預計 2025 年業績將增加 1,200 萬至 1,400 萬美元的 NOI，或按當前股數計算，每股 FFO 約為 0.09 美元。 * 2026 年的指導意見將轉向簡化的“調整後的 FFO”指標，該指標將排除投資管理收益和非可比收益財務結果 * 第三季度同店 NOI 報告為 8.2%，街頭零售投資組合本季度實現 13% 的增長。 * 季度 FFO 從上一季度的 0.28 美元增至 0.29 美元。 * 該公司簽署了 370 萬美元的新租約，導致截至 9 月份尚未開放的簽約金額為 1,190 萬美元30. * 入住率增加了 140 個基點，其中街道和城市入住率增加了 280 個基點，達到 89.5%。 * 該公司以每股不到 20 美元的價格籌集了 2.12 億美元的股本，用於資助收購和達拉斯的亨德森再開發項目。 問答 * Floris Van Dijkum、Ladenburg Thalmann：被問及利文斯頓回應道，“我們非常有信心在街頭零售中找到合適的機會，這些機會可能會將 5% 的現金收益率提升到 6 % 左右，這是我們的 GAAP 收益率目標。” * Linda Tsai，Jefferies：詢問了推動 2026 年同店增長 5-9% 預測的因素。 Gottfried 解釋說，該範圍是“我們租用和開放其中一些空間的速度有多快，使我們能夠達到9%。” * Craig Mailman，花旗銀行：被問及 5 億美元的收購渠道。 Livingston 確認這是“我們在第四季度可以實現的總數字。” * Andrew Reale，美國銀行證券：被問及機構合作夥伴對投資管理平台的需求。 利文斯頓回答說，“我們看到了廣泛的需求。有很多機構投資者的需求。” * 邁克爾·穆勒，摩根大通：詢問最近街道開放的租金範圍的詳細信息。萊文表示，“阿米蒂奇的地面，我們稱之為每平方英尺 120 至 130 美元之間......在沃爾頓街，目前底層空間的租賃價格為每平方英尺 350 至 400 美元。” * Paulina Rojas-Schmidt，Green Street：被問及投資組合表現與股價之間的脫節時。 Bernstein 回答說：“我們正在盡最大努力提供額外的清晰度......市場遲早會跟進。”情緒分析 * 分析師保持建設性至略微積極的基調，迫切要求明確增長預測、融資和增值，但表示對該公司強勁的租賃和收購感興趣 * 管理層在準備好的講話中保持了自信和樂觀的語氣，經常使用“我們有信心”和“我們感覺非常好”等語言，同時也承認對股票表現感到沮喪，但強調運營執行。 * 與上一季度相比，分析師和管理層保持了類似的語氣，管理層對實現更高增長目標的信心增強，分析師繼續探索執行和管道實現的細節。 季度環比比較 * 同店 NOI 增長指引從 2026 年一貫的 5-6% 提高到 8-12% 的預計範圍，表明內部增長預期更加強勁。 * 收購渠道從第二季度迄今收購的資產 4.2 億美元增長到第三季度的 4.8 億美元以上，目標是到年底翻一番。 * 管理層繼續簡化報告，宣布了新的報告與前幾個季度更複雜的指導結構相比，2026 年的“FFO 調整後”指標。 * 與上一季度相比，租賃業績和利差有所加快，入住率指標改善得更快。 * 分析師的重點仍然是增長耐久性、管道執行和融資，而管理層對維持和加速增長的信心變得更加明顯。 風險和擔憂 * 管理層提到了更廣泛的經濟不確定性和噪音。經濟，但強調租戶需求和業績的彈性。 * 預計 City Point 貸款轉換會帶來短期稀釋，但管理層認為這是為未來 NOI 和盈利增長做好準備。 * 圍繞股價未反映基本面的討論得到解決，管理層強調關注執行而不是市場走勢。 最終要點阿卡迪亞房地產信託管理層表示，第三季度標誌著一個拐點，租賃加速活動、強勁的收購渠道以及預計 2026 年同店 NOI 增長的大幅提升。該公司看到對其街頭零售資產的持續強勁需求，保持資產負債表靈活性，並轉向更簡單、更透明的 FFO 報告指標，同時瞄準預計將在未來幾年推動盈利的內部和外部增長。 閱讀完整的收益電話會議記錄[https://seekingalpha.com/symbol/akr/earnings/transcripts]有關阿卡迪亞房地產信託的更多信息 * 阿卡迪亞房地產信託 (AKR) 2025 年第 3 季度收益電話會議記錄[https://seekingalpha.com/article/4834891-acadia-realty-trust-akr-q3-2025-earnings-call-transcript] * Acadia Realty：城市零售巨頭折扣交易 [https://seekingalpha.com/article/4818467-acadia-realty-urban-retail-powerhouse-trading-at-a-discount] * Acadia Realty Trust FFO 為 0.33 美元，比 0.01 美元高出 0.01 美元，收入為 1.0101 億美元，比 1215 萬美元高出 1215 萬美元 [https://seekingalpha.com/news/4509787-acadia-realty-trust-ffo-of-0_33-beats-by-0_01-revenue-of-101_01m-beats-by-12_15m] *花旗下調 Kite Realty 評級，升級 Acadia Realty [https://seekingalpha.com/news/4494380-citi-downgrades-kite-realty-upgrades-acadia-realty] * Seeking Alpha 對 Acadia Realty Trust 的量化評級 [https://seekingalpha.com/symbol/AKR/ ratings/quant- ratings]