Liven AS - 2025 年第三季度和前 9 個月的未經審計綜合中期報告

關於結果介紹的網絡研討會（僅愛沙尼亞語）將於 10 月 30 日 13:00（歐洲東部時間）舉行，更多信息。 2025 年第三季度，市場依然活躍。在本季度，之前做出的幾項預訂根據義務法（銷售合同）轉換為合同，特別是計劃於 2026 年竣工的開發項目。本季度總共簽署了 60 份銷售合同（2025 年第二季度：31；2024 年第三季度：32）。 2025 年前 9 個月，共簽署了 116 份銷售合同，比去年同期（2024 年：95）增長了 22%。本季度新簽合同的最大貢獻來自 Olemuse 項目和 Iseära 開發項目的新聯排別墅的銷售項目。 本季度銷售收入受到 Iseära 項目第二期最終排屋房屋施工和移交的影響最大。之前完工的房屋銷售也主要發生在 Iseära 項目中。此外，Uus-Meremaa 開發項目的最後一套房屋已售出，標誌著該項目的全面實現。 每週銷售比率，反映了通過任一銷售而供應短缺的房屋數量合同或已付款預訂，第三季度低於 2025 年前幾個季度，但仍處於長期平均範圍內。與前幾個季度相比的較低水平反映了季節性波動和上一季度對新推出項目的典型高興趣。 同期簽訂的未根據物權合同轉讓的銷售合同被確認為預售。本季度初，先前確認的預售的估計值為 4110 萬歐元（2025年初為3560萬歐元），其中3820萬歐元與計劃於2025年竣工的項目有關。本季度，我們簽署了總計2000萬歐元的銷售收入新合同，其中1800萬歐元被確認為預售。這包括計劃於2026年竣工的建築合同。進入2025年第四季度，我們在2025年完成的項目中籤訂了86份銷售合同。 2025年，銷售收入達3900萬歐元。 2025年第三季度，Iseära項目二期的最終排屋竣工，本季度向客戶交付了11套房屋。第四季度計劃至少再交付13套房屋。此外，我們還交付了Iseära開發項目中的3套先前完工的房屋和Uus-Meremaa的最後一套房屋在此期間，我們總共交付了 15 套設備（2025 年第二季度：35 套；2024 年第三季度：27 套）。 第三季度銷售收入為 508 萬歐元（2025 年第二季度：738.8 萬歐元；2024 年第三季度：705.7 萬歐元），本季度淨利潤為 13.2 萬歐元（2025 年第二季度：97.4 萬歐元；2024 年第三季度：34.2 萬歐元）。前 9 個月，我們總共交付了 56 套新房（2024 年：68 套），銷售收入為 1439.9 萬歐元（2024 年：1905.2 萬歐元），淨利潤為 40 萬歐元（2024 年：-1 歐元） 47萬)。 本季度現金及現金等價物餘額減少394.8萬歐元，至562.6萬歐元。本季度總資產增加503.4萬歐元，期末為10018.3萬歐元。現金餘額變化主要受到50/50合資企業投資、Regati和Wohngarten項目建設、資產增加主要是由於 Regati 項目的建設。 本季度（Regati 項目）新增建築貸款 5,474,000 歐元，但包括 Iseära 項目建築貸款的償還，建築貸款淨增加 3 305,000 歐元。其他貸款承諾減少 383,000 歐元。借款總額增加 302.1 萬歐元，達到 6256.1 萬歐元。 下季度，由於建築竣工和房屋移交，貸款餘額總額將大幅減少。 合併財務狀況表（單位：千歐元）30.09.202531.12.202430.09.2024流動資產現金及現金等價物 5 6265 9054 807貿易及其他應收款 1 3321 27081預付款 1 643385715庫存 86 70667 90265 138流動資產總額95 30675 46270 741非流動資產預付款 444444貿易及其他應收款 1 48400投資性房地產 1 9601 3501 064財產、廠房和設備 318423432無形資產 456401386使用權資產 614618437非流動資產總計4 8772 8362 363資產總計100 18378 29873 104流動負債借款 2 7846 4059 738 貿易及其他應付款項 17 02111 2348 838 準備金 3599528 流動負債總額 19 84017 73919 104 非流動負債借款 59 77740 85134 642 貿易及其他應付款項 1 8681 3981 032 準備金1277254非流動負債合計61 77242 32235 728負債合計81 61260 06154 832 股本 1 2001 2001 190股本溢價 9 5819 5629 540股票期權儲備 323317321自有（庫存）股-6-90法定資本公積 120118118未分配利潤（前期） 6 9536 4916 468年度損益 399558635歸屬於母公司所有者的權益總額18 57118 23718 272權益總額18 57118 23718 272總計負債和權益100 18378 29873 104綜合收益表（單位：千歐元）2025年第三季度
（7月-9月）2024年第三季度
（7月-9月）2025年 9個月
（1月-9月）2024年 9個月
（1-9月）收入 5 0807 05714 39919 101銷售成本 -4 281-5 987-11 603-15 951毛利/虧損7991 0702 7963 150 分銷成本 -376-327-1 410-978管理費用-326-352-1 166-993其他營業收入 322125433其他營業費用 -9-10-29-17營業損益1204034451 195 財務收入 40317657財務成本 -28-92-94-448財務收入及財務總額成本12-61-18-391稅前利潤/虧損132342427804所得稅費用00-28-169本期淨利潤/虧損132342399635歸屬於母公司所有者132342399635本期綜合收益132342399635歸屬於母公司所有者132342399635 基本每股收益/虧損 0,0110,0290,0330,054稀釋每股收益/虧損 0,0110,0280,0330,052在客戶旅程的不同階段收集的過去 12 個月的客戶滿意度評分在第三季度末（滿分 10 分）仍保持在 9.5 分（滿分 10 分） 2025 年：9.5；2024 年第三季度：8.4)。 開發項目中的關鍵事件
本季度，我們開始了四個新開發項目的建設活動。 8月，Luuslangi項目第二期的第一批住宅樓（Jalami tn 6/1和6/2）開始建設，這將產生39套新住宅（總承包商Mitt & Perlebach OÜ，金融家LHV Pank AS）。 9月，Nõmme的Olemuse項目開始建設，有72套新住宅（總承包商） NOBE OÜ，金融家 Coop Pank AS），塔林北部的 Peakorter 開發項目已開始施工，有 67 套住宅（總承包商 Oma Ehitaja AS，金融家 Coop Pank AS），以及 Harkujärve 的 Iseära 項目下一階段的第一批聯排別墅，有 30 套住宅（總承包商 Tesron Ehitus OÜ，金融家 Bigbank AS）。所有項目均計劃於 2017 年完工。 2026 年或次年初。 2025 年第三季度，我們簽署了柏林 Wohngarten 開發項目的第一批銷售協議。 9 月，我們在土地和空間開發委員會舉行的拍賣會上收購了塔林拉斯南邁庫里斯蒂庫分區 Linnamäe tee 21a 的一處開發房產。計劃建設一座綜合性住宅和商業建築群，佔地近 8 公頃。 700 平方米的房產，為該地區的生活、工作和休閒創造了現代化的機會。交易價值為 110 萬歐元，該項目的預計總投資額約為 2200 萬歐元。 9 月，塔林市議會制定了市中心 Juhkentali tn 48 房產的詳細空間規劃，並做出了第 12 號決定。 92.本季度，Iseära二期的最終排屋已完工，我們已將本期完工房屋的38%移交給客戶。 報告期後的活動
報告日後，我們通過拍賣方式獲得了塔林哈伯斯蒂區 Järveotsatee 16c 的一處開發房產。這處近 13,300 平方米的房產規劃為住宅建築群以及為當地生活環境增值的商業空間。成交金額為 110 萬歐元，項目預計總投資額約為 2,000 萬歐元。 10 月開始施工Virmalise 項目。一棟四層住宅樓，擁有 28 套新住宅和一個庭院區，將於 2026 年底在 Virmalise tn 3 竣工。該項目的總承包商是 Bildgren Ehitus OÜ，建築解決方案由 Liven 和 Arhitektuuribüroo Kuup Ruut OÜ 創建。該建設由 Bigbank AS 資助。 10 月，我們還開始了新 Iseära 的建設工作公寓樓（Lutsu tn 2、4 和 6）。該項目將在 2026 年秋季竣工 36 套新住宅。公寓樓的總承包商是 Oma Ehitaja AS，建設資金由 Bigbank AS 提供。 10 月，Regati 開發項目的第一批住宅竣工，並開始移交給新業主。 該時期經濟環境的重大發展2025年第三季度，6個月期歐洲銀行同業拆借利率(Euribor)下降趨勢暫停，季末利率穩定在2.10%(2025年6月30日：2.05%；2024年12月31日：2.57%)。 歐元區通脹已降至接近歐洲央行(ECB)長期目標2%），並在2025年上半年多次降息（分四階段降息100個基點）後，歐洲央行於9月決定維持利率不變，理由是需要評估此前決策對經濟的影響。歐洲央行預測2025-2027年通脹率分別為2.1%、1.7%和1.9%，這表明貨幣政策立場近期可能保持穩定。 在愛沙尼亞，2025年第三季度全年消費者價格增速快於歐元區，物價同比上漲5.2%（2025年第二季度：4.8%；2024年第三季度：3.0%）。根據Eesti Pank最新預測，2025年平均通脹率將在5.3%左右，反映了生產成本、稅收的影響增長和工資持續增長。消費者價格指數在過去九個月上漲了 3.5%。 根據愛沙尼亞統計局的最新數據和我們的估計，第三季度平均總工資同比增長近 9%，超過了消費者價格通脹。經濟專家證實，儘管工資增長，但消費者信心在很長一段時間內保持低位，即使這種情況與歷史低點不具有客觀可比性（愛沙尼亞經濟研究所的數據）研究表明。 根據土地和空間發展委員會的購銷統計，2025年第三季度塔林公寓（住宅）交易數量較上一季度增長1.9%（2025年第三季度：2 332筆；2025年第二季度：2 289筆交易）。與上年同期相比，增幅為7.6%，表明購房者活動增加。 2025 年前 9 個月成交量達 6,757 套，較上年同期增長 15.8%（2024 年前 9 個月：5,837 套）。交易活動主要在二級市場增加，但新開發項目也有所回升，表明市場正在逐步復甦。 與 2020 年第二季度相比2025年第三季度，新盤供應價格總體保持穩定。根據Citify數據庫收集的數據，成交量環比增長15.6%（第二季度：365套；第一季度：360套），較2024年第三季度同比增長52.3%（2024年第三季度：277套）。 2025年，報價數量增長4.3%，每平方米均價增長3.1%，表明供應量和價格水平適度增長。 自 2025 年 7 月 1 日起生效的增值稅稅率從 22% 提高至 24% 將增加最終用戶的價格負擔，但其對新開發市場的影響預計將在隨後的時期內顯現出來。 未來展望 今年，Liven 在其投資組合中增加了幾個新項目，這些項目要么在上季度或緊隨其後開始建設。我們將繼續在去年正在銷售的所有項目中籤署銷售合同截至報告日期，我們已經簽署的銷售合同比 2024 年全年還要多，我們預計到年底，Liven 的銷售合同將創下新紀錄。 儘管 Euribor 下降的停止和脆弱的消費者信心並沒有創造過度支持的銷售環境，但顯然對 Liven 房屋的需求是存在的。在不久的將來，我們預計環境將穩定復甦，這得益於持續（儘管較慢）的工資增長和銀行的融資意願更廣泛地說，市場的進一步發展仍然在很大程度上取決於外部因素，特別是利率、地緣政治局勢和稅收環境。 我們仍然希望 Kadaka Tee 88 和 Erika 12 房產的漫長進程能夠在 2025 年完成，但如果新聯盟和市政府的組建需要比平常更長的時間，計劃的製定可能會推遲到新的一年。 第三季度和 2025 年前 9 個月的財務業績基本符合預期，反映了施工竣工的時間。 2025 年的大部分收入和利潤將在最後一個季度產生，加上前 9 個月的銷售收入 1,440 萬歐元和淨利潤 40 萬歐元。第三季度末預售投資組合為 5,610 萬歐元（2025 年 6 月 30 日：3,820 萬歐元；2024 年 12 月 31 日：3,560 萬歐元），2025 年完成的項目價值 3,900 萬歐元。其中絕大多數來自 Regati 項目，我們於 10 月底開始移交第一批房屋。 實現先前預期的 2025 年銷售收入 5,500 萬歐元仍然是可能的然而，銷售收入主要取決於房屋移交的時間，這受到 Regati 項目略晚於預期完成的影響，這意味著部分移交和銷售收入可能會推遲到新年伊始。因此，我們目前認為，根據移交速度，2025 年銷售收入更有可能在 45-5000 萬歐元之間。假設實現 20% 的股本回報率2025年仍然如此。 隨著建築竣工和房屋交付，借款餘額將在2025年底下降至接近年初的水平，資本結構也將因賺取的利潤而改善。由於Liven業務模式的特點，建築貸款量具有周期性，並在很大程度上取決於開發組合的構成。因此，我們預測貸款餘額將在2026年中期再次增加，主要是由於建築的融資需求項目於2025年下半年開工。 房地產開發的特點是財務業績長期滯後，營銷費用與銷售收入之間存在時間性轉移。第三季度，我們積極繼續銷售開發項目，其銷售收入和利潤將在後期確認，主要在2026年財務業績中確認。 2026年將有四個項目竣工，其中最多可移交205套新住宅，潛在銷售收入約為5500萬歐元。除此之外，還將包括2025年竣工但尚未出售或移交的房屋的銷售收入。因此，為2026年的良好業績奠定了基礎，我們將繼續努力爭取2027年的業績。 目前在建的項目中，德國柏林的Peakorter一期和Wohngarten將於2026年完工2027 年。 本季度和 10 月進行的新房地產收購為開發投資組合增加了新的區域和時間連續性。 Liven 的開發投資組合在未來 4-5 年擁有足夠的數量。 然而，我們繼續尋找新的地點，並積極與土地所有者談判收購或聯合開發，以擴大投資組合。 Joonas Joost
利文擔任首席財務官
電子郵件：[email protected]附件Liven-2025-Q3-interim-report