随着新供应量下降，Equity Residential 预计同店收入增长 2.5% 至 3%

收益电话会议洞察：股权住宅 (EQR) 2025 年第三季度管理观点 * 总裁兼首席执行官 Mark Parrell 强调了在宏观经济形势复杂的情况下业务的弹性，强调“我们大多数市场的良好需求和出色的居民保留率，其中旧金山和纽约的业绩最为强劲，持续的高需求意味着适度的供应。”他指出，“我们报告了公司历史上最高的第三季度居民保留率，使我们能够保持在 96% 左右的高入住率。”帕雷尔发现了比平常更早的季节性租赁模式，并指出：“季节性模式的加速、华盛顿特区的疲软以及其他收入计划推出的一些小延迟……导致我们将年度同店收入指导中值下调 15 个基点至 2.75%。” * Parrell 报告称，该公司在本季度和季末后回购了约 1 亿美元的股票，并完成了德克萨斯州阿灵顿的一项收购，同时将全年收购和处置指导从 10 亿美元下调至 7.5 亿美元。 * 他强调旧金山是“人工智能技术革命的中心”，并预计它将成为今年表现最好的市场。 * Michael Manelis，执行副总裁首席运营官表示：“我们第三季度的业绩反映了旧金山和纽约强劲的需求以及出色的业绩。”他详细介绍了创纪录的低营业额和 4.5% 的续租率增长，其中近 59% 的租约续租。Manelis 表示，“负 1% 的新租赁费率低于我们的预期，导致本季度混合费率增长 2.2%，处于我们范围的低端。” * Manelis 描述了人工智能驱动的应用程序处理工具的推出，使申请时间减少了 50%，并确定了即将推出的专注于居民体验和体验的创新举措。 * 执行副总裁兼首席财务官 Bret McLeod 表示：“这两个因素的结合导致 2025 年同店收入范围修订为 2.5% 至 3%，中点为 2.75%，与我们今年年初指导的范围中点相符。”麦克劳德表示，同店支出稳定在 3.5% 至 4%，NFFO 每股指导为 3.98 美元至 4.02 美元。展望* 管理层预测 2025 年同店收入增长 2.5% 至 3%，中点为 2.75%。麦克劳德表示，“这些同店收入和支出调整的最终结果是修订后的年度同店 NOI 范围为 2.1% 至 2.6%，中点为 2.35%。” * Parrell 表示对 2026 年持续稳健业绩的预期，并援引内部跟踪显示“我们市场上有竞争力的新供应交付量，与 2025 年水平相比，2026 年下降了 35%，即约 40,000 件。” * 全年扩张和处置指导已每笔租金已减少至 7.5 亿美元，大部分交易已完成。财务结果 * 本季度公司综合费率增长 2.2%，续租率上升 4.5%，近 59% 的租约续租。 * 本季度实体入住率仍保持在 96.3% 的高位。Manelis 表示：“我们在亚特兰大和达拉斯的同店投资组合应该会有所改善由于我们明年将最近收购的更多郊区资产添加到同店投资组合中，明年的业绩将优于大盘。”* 尽管部分预期的批量 WiFi 收入将在 2026 年实现，但其他收入环比增长 9%。* 同店支出仍指导在 3.5% 至 4%，其中增加约 40 个基点归因于批量 WiFi推出。问答 * 花旗集团的尼古拉斯·约瑟夫 (Nicholas Joseph)：鉴于比平常更早的季节性下降，被问及如何预测明年的增长。马内利斯回答说，“我们确实预计明年伊始会充满一些嵌入的增长，看起来与我们今年开始时非常相似”，但拒绝提供具体指导。 * 约瑟夫还询问了股票回购策略。帕雷尔回答说，“我们现在的倾向是继续对这些回报率较低的资产进行资产出售……并继续考虑购买更多股票。” * Steve Sakwa，Evercore ISI：寻求明年“盈利”的色彩。 Manelis 解释说，“我们现在预计 2026 年的开局状况将与今年相对相似”，尽管“比我们 90 天前的预期要低一些。”* Alexander Goldfarb、Piper Sandler：被问及人工智能对核心市场创造就业机会的影响时。Manelis 指出，“旧金山清楚地看到了移民问题，有 4% 的迁入者来自加利福尼亚州以外的地区，即 MSA 之外的地区，这基本上说明了这一点。我们有很多令人兴奋的事情正在发生。” * Jana Galan，美国银行证券：询问了旧金山租金加速和大量 WiFi 费用的影响。Manelis 预计在强劲的需求和低供应的情况下，定价能力将持续； McLeod 澄清，WiFi 费用主要用于今年。情绪分析 * 分析师对在季节性模式变化中预测未来增长表示轻微担忧，寻求内含增长和资本配置的明确性。问题显示出谨慎但建设性的基调。 * 管理层对投资组合弹性保持自信的立场，强调强劲的保留率和入住率，尽管对指导的反应经过衡量并避免针对 2026 年的具体情况。诸如此类的短语“我们对明年的设置和前景感觉非常好”，这表明了信心，同时也注意到了一些犹豫，“就像我说的那样，我将不再向您提供指导。” * 与上一季度相比，分析师和管理层都表现出稍微更加谨慎的态度，并关注宏观经济的不确定性，尽管管理层继续强调公司的优势和长期前景。季度与季度之间的比较*全年同店收入指引下调了 15 个基点，至中点 2.75%。第二季度，指引上调了 15 个基点，表明之前较为乐观的前景发生了逆转。 * 管理层的语气从第二季度强调“超出预期”转向关注“弹性”并适应早期季节性放缓。 * 分析师重点更多地转向内嵌增长的持久性以及早期季节性放缓的影响租赁模式。 * 两个季度都讨论了创新和人工智能驱动的效率，第三季度强调了实际部署和时间节省。 * 投资组合构成或资本分配优先事项没有重大战略变化，但第三季度收购/处置指导有所减少。风险和担忧 * 管理层将宏观经济不确定性、就业增长放缓和政府关闭影响视为当前风险，特别是在华盛顿特区 * 新供应量较高强调阳光地带和特定沿海市场面临的挑战，预计丹佛、达拉斯沃斯堡、奥斯汀和亚特兰大等市场的复苏将延长。* 推迟推出其他收入计划（例如批量 WiFi）被认为影响了收入时机。* 分析师对人工智能驱动的就业变化、亚马逊裁员以及政府政策或监管对核心市场的影响表示担忧。* 管理层的缓解策略包括关注保留、利用自动化和维护投资组合多元化。最终要点Equity Residential 的 2025 年第三季度电话会议反映了稳定而谨慎的前景，管理层强调强劲的居民保留率、高入住率和核心市场的弹性。由于季节性下降早于预期以及特定市场的供应压力，该公司下调了收入指引，但由于新增供应预计将大幅下降，该公司对 2026 年的业务设置保持信心。 随着管理层应对宏观经济逆风并为未来增长定位投资组合，运营创新、持续资本回收和有针对性的股票回购仍然是关键优先事项。阅读完整的收益电话会议记录 [https://seekingalpha.com/symbol/eqr/earnings/transcripts]有关股权住宅的更多信息 * 股权住宅 (EQR) 2025 年第三季度收益通话记录 [https://seekingalpha.com/article/4834855-equity-residential-eqr-q3-2025-earnings-call-transcript] * 股权住宅：A 级公寓的购买机会 [https://seekingalpha.com/article/4831173-equity-residential-buying-opportunity-in-class-a-apartments] * 股权住宅：以折扣价购买高品质住宅 [https://seekingalpha.com/article/4830500-equity-residential-buy-high-quality-discount] * 随着大多数市场基本面的保持，股权住宅第三季度盈利增长[https://seekingalpha.com/news/4509832-equity-residential-q3-earnings-grow-as-fundamentals-hold-up-across-most-markets] * 股票住宅 FFO 为 1.02 美元，比 0.01 美元高，收入为 7.8241 亿美元，比 271 万美元高[https://seekingalpha.com/news/4509775-equity-residential-ffo-of-1_02-beats-by-0_01-revenue-of-782_41m-beats-by-2_71m]