Healthcare Realty Trust Inc (HR) 2025 年第三季度收益電話會議亮點：強勁的租賃活動和......

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每股標準化 FFO：0.41 美元，同比增長 5%。同店 NOI 增長：過去兩個季度平均 5.25%。同店入住率：增加 180 個基點。調整後 EBITDA 淨負債：減少至 6 倍以下。租賃活動：已執行租賃 160 萬平方英尺，包括 441,000 平方英尺新租賃。租戶保留率：增加到近 89%，為 6 年來的最高水平。年度自動扶梯：整個投資組合提高到 3.1%。處置活動：年初至今以 6.5% 的混合上限出售了 5 億美元的資產。開發管道：兩個活躍項目，預計穩定的 NOI 約為 800 萬美元。再開發投資組合：增加了 5 項資產，總預算約為 6000 萬美元。更新了 2025 年 FFO指導：增加至每股 1.59 美元至 1.61 美元的範圍。同店現金 NOI 增長指導：更新至 4% 至 4.75%。一般及行政費用：本季度正常化一般管理費用為 970 萬美元。槓桿：減少至 5.8 倍。

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發布日期：2025 年 10 月 31 日

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優點

Healthcare Realty Trust Inc（紐約證券交易所股票代碼：HR）報告稱，過去兩個季度同店 NOI 強勁增長，平均增長率為 5.25%。入住率增長了 180 個基點，在 100 名大都市中達到近 93% 的歷史新高。該公司擁有 110 萬平方英尺的強勁租賃渠道，其中三分之二處於意向書或租賃文件階段。 HR 已成功將其 EBITDA 淨債務減少了一半。該公司提高了 FFO 和同店指導，本季度標準化 FFO 為每股 0.41 美元。

負分

該公司仍處於完成戰略處置的過程中，合同或意向書資產為7億美元。再開發項目可能會拖累盈利，因為某些資產可能需要大量資本投資。門診醫療交易市場正在升溫，這可能會加劇收購競爭。 HR的資產負債表此前杠桿過高，雖然有所改善，但有必要進一步去槓桿。該公司面臨著在供應緊張的環境下保持高保留率和推動租賃經濟的挑戰。

問答亮點

問：考慮到資產出售和重建活動，您能否提供對未來幾個季度 NOI 影響的見解？答：總裁兼首席執行官 Peter Scott 解釋說，穩定的投資組合預計將同比增長 3-4%。未來三年增量 5000 萬美元的 NOI 增長將來自重建和租賃。其中一半預計來自重建，本季度將增加 5 項資產，預計還會有更多資產。另一半將來自租賃，有助於NOI 增長好於預期。

故事還在繼續

問：醫療系統租賃的增加是由續租或新的租賃活動推動的嗎？答：首席運營官 Robert Hull 指出，這一增長是由於醫療系統擴大市場份額和改善租戶關係所致。將服務轉移到門診設施的趨勢仍在繼續，改造後的資產管理平台加強了與醫療系統的對話。

問：為什麼處置的資本化率假設降低了 25 個基點，這對剩餘資產銷售意味著什麼？答：Peter Scott 表示，剩餘資產偏向那些具有增值成分的資產，而這些資產需要更長的時間才能完成。該組合包括遺留辦公資產，資本化率調整反映了這些剩餘資產的性質，而不是市場條件的變化。

問：市場上有大量醫療辦公室處置，這是否表明對該行業的未來存在擔憂？答：Peter Scott 強調，私募市場對門診醫療資產的強勁競購是積極的。處置的重點是優化投資組合，以實現未來 NOI 增長和資產負債表改善。公司的目標是盡快從防禦戰略轉向進攻戰略。

問：再開發池中增加資產的策略是什麼？這些資產目前是否已被佔用？ 答：彼得·斯科特解釋說，重建池中添加的大多數資產目前都處於空置狀態或近期租賃到期。重點是投資資本以確保與衛生系統的長期租賃，預計租戶騰出的情況最少。

問：Healthcare Realty Trust 計劃如何利用其 ATM 股權計劃和股票回購？答：Peter Scott 澄清說，雖然 ATM 計劃已經到位，但沒有立即計劃以當前股票水平發行股票。重點是利用資產負債表能力進行戰略投資，主要通過合資企業和選擇性收購。

問：自處置計劃啟動以來，醫療辦公樓的買家群體發生了哪些變化？答：首席信息官 Ryan Crowley 指出，在貸款條件改善和私人機構資本的推動下，買家需求依然強勁。衛生系統也增加了收購，促進了買家組合的多元化。

問：利潤率和入住率改善的預期時間表是什麼？答：Peter Scott 表示，利潤率和入住率的改善進展快於預期，目前入住率為 91%，利潤率約為 64-65%。重點是有機租賃和費用控制，以實現進一步改善。

問：Healthcare Realty Trust 如何應對 2026 年租賃到期問題，自動扶梯存在哪些機會？答：Robert Hull 提到，該公司的自動扶梯新租約和續約率正在實現 3% 以上。隨著供應收緊和投資組合質量提高，2026 年自動扶梯有可能進一步增加。

問：開發和再開發項目的策略是什麼，什麼水平被認為是最佳的？答：Peter Scott表示，新開發項目只有在大量預租的情況下才會開始。再開發項目優先進行再投資，預計現金收益率為9-12%。公司的目標是維持約25個再開發項目，平衡資本投資和自由現金流。

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